文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住房和城(chéng)乡建设(shè)工作(zuò)会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广东等地(dì)明(míng)确(què)表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了(le)，这是(shì)对购(gòu)房者的不(bù)公平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实(shí)力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是房地产从大(dà)开发时代(dài)步入(rù)高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不(bù)公平(píng)的(de)预售制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二(èr)次房(fáng)改是(shì)个技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制，长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照(zhào)经济规(guī)律办(bàn)事，中国一(yī)定能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发展，跨过(guò)这道关，解好(hǎo)这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的(de)单方(fāng)面不公平(píng)制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从个人层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，这样(yàng)有助于落实中(zhōng)央房住不(bù)炒精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权(quán)益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳(wěn)健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖(mài)期房(fáng)，是一(yī)种开(kāi)发(fā)商放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引入了商(shāng)品房(fáng)预售制度。其实，当前(qián)世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严(yán)格(gé)的监管保障措施，开发商在项目获(huò)得政府批(pī)准(zhǔn)后才可以开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购(gòu)买期房后(hòu)并非像中国一样(yàng)在支付完首付款后从(cóng)银行一次性(xìng)贷款支(zhī)付剩余全部房款(kuǎn)，而(ér)是根据开发商工程进度(dù)在完(wán)全(quán)交房前(qián)进(jìn)行分期(qī)支付。所以，预售制(zhì)度是(shì)需要严格的资金监管、分期(qī)支付(fù)以及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施(shī)，一(yī)定会触发风险，对(duì)购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消预(yù)售制度(dù)，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定历(lì)史阶段(duàn)性(xìng)，现在中国(guó)住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需(xū)要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信(xìn)心(xīn)和房地(dì)产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个(gè)技术(shù)活，只要(yào)坚持(chí)市(shì)场(chǎng)化改革(gé)，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个(gè)难题，让房地产回归(guī)实体(tǐ)经济和(hé)居住(zhù)属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的(de)过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质(zhì)的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业的本(běn)质是向善(shàn)，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能(néng)例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是天大(dà)的事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好房幸福(fú)一家(jiā)人。从这(zhè)个(gè)角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是(shì)实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业(yè)健康(kāng)发(fā)展的(de)重大措施。在当前的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务院发(fā)展研究中心参与财(cái)税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系(xì)统的专(zhuān)项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是(shì)地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临(lín)时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国(guó)香港地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问题(tí)。针对这一系列问题，不(bù)少地产商(shāng)开(kāi)始探求(qiú)新的(de)方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民(mín)数量(liàng)有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产(chǎn)销售，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出(chū)售(shòu)、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金(jīn)，采用类似租金的(de)分期付款形式(shì)，等新楼(lóu)落(luò)成时，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资金压力(lì)，加(jiā)速了房屋(wū)的建造和销售，也(yě)解(jiě)决了制造商(shāng)的(de)资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售(shòu)模(mó)式成为当时(shí)中国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效率地解决了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市(shì)发(fā)展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市(shì)几十(shí)年繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的(de)监管(guǎn)机制，促进(jìn)市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门提(tí)升了对于(yú)预售楼(lóu)花制(zhì)度的监管，即要(yào)求开(kāi)发商在(zài)预售前，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经(jīng)全部(bù)支付，还要证(zhèng)明(míng)自(zì)身有资(zī)金等(děng)能(néng)力把项目完成，资金需放入(rù)律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取全透明化机制，且(qiě)银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成最大(dà)风(fēng)险方，后续需自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工(gōng)业(yè)，强调基础(chǔ)建设，这一(yī)导向使前期发展工业(yè)化(huà)的进程(chéng)大于(yú)城市化(huà)进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化(huà)配套问(wèn)题，才能进(jìn)一步(bù)推进城市化。但当时推行的(de)是“统一(yī)管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房制度(dù)也出现了分配不公、效率低(dī)、配(pèi)套差等问题，因此福利分房(fáng)制度(dù)不(bù)再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发(fā)商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是(shì)对内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步(bù)引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持(chí)国内房地产(chǎn)市场改革(gé)。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一(yī)步深(shēn)化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件，决定停(tíng)止住(zhù)房(fáng)无(wú)偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步(bù)实(shí)行住房分配货币化、住(zhù)房供给(gěi)商品(pǐn)化(huà)、社会(huì)化的住房新体制，从计(jì)划(huà)经济下的(de)福利分房转向市场(chǎng)经济的商品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解(jiě)决了房企缺少(shǎo)资金和(hé)开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬动下一(yī)个项目的开发(fā)，形成(chéng)滚动(dòng)开发(fā)模式(shì)，住房(fáng)供应(yīng)速度加(jiā)快。自(zì)此中国内地开始房改(gǎi)货(huò)币(bì)化，中国人民银(yín)行等(děng)多方迅速(sù)出台相关的(de)信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了(le)房地产市场(chǎng)的(de)发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成(chéng)契(qì)合中国(guó)内地(dì)的商品房(fáng)预售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来(lái)说(shuō)，是(shì)指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售(shòu)给(gěi)购房者，由购房者支付定(dìng)金或房(fáng)款(kuǎn)的(de)行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实(shí)践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流程为：房(fáng)地产开发商(shāng)办理预售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖(mài)合同(tóng)-进行备案登记和预(yù)告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次(cì)性付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性付清剩(shèng)余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开(kāi)启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)销售的最主要方(fāng)式(shì)，预售(shòu)制极大缩短房企现金回(huí)笼周期(qī)，同时(shí)增加市场商品房供应(yīng)，推动(dòng)了(le)城镇化发展进程。预(yù)售(shòu)制在过去20多(duō)年对(duì)中国内地房地(dì)产市场的稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解(jiě)决了(le)房地产市(shì)场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内(nèi)地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本(běn)适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数(shù)十年时间走(zǒu)完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中(zhōng)国住(zhù)房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房套数从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已(yǐ)成为中国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房(fáng)销售(shòu)面积占总销售面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了(le)中(zhōng)国内(nèi)地房地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产历经二(èr)十(shí)多(duō)年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行(xíng)业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面(miàn)积和(hé)销售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数(shù)量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济(jì)高(gāo)增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别(bié)长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对(duì)金(jīn)融、批发、建材的带(dài)动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的(de)投资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资占固定资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行各项贷(dài)款余额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比(bǐ)超过三(sān)分之一。从(cóng)房地产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三(sān)国合计的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市值与股债(zhài)房(fáng)市值(zhí)的比例较高，主要是因为住(zhù)房(fáng)市值高(gāo)，以及中国(guó)资本市(shì)场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期一般(bān)为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖(mài)”、房(fáng)屋(wū)质量、房产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房(fáng)者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关(guān)系，如果开发(fā)商发生违约，购房者只能(néng)根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按(àn)揭(jiē)贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行(xíng)影响自身信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市(shì)场(chǎng)波动或经营不(bù)善，出现(xiàn)资金链断裂等一(yī)系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签(qiān)订的预售(shòu)合同和(hé)按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还(hái)款(kuǎn)能(néng)力或短期(qī)不能(néng)还(hái)款等，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明(míng)确(què)规定了开发(fā)企(qǐ)业预售商品房(fáng)所(suǒ)得款项应当(dāng)用于(yú)有(yǒu)关的(de)工(gōng)程建设，商(shāng)品房(fáng)预售款监管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但(dàn)多年以来(lái)全国并(bìng)没有统(tǒng)一的预售资(zī)金监管规定，各地实行“一(yī)城(chéng)一(yī)策”。例(lì)如，太(tài)原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点监(jiān)管资金比(bǐ)例为总预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则按照(zhào)项目(mù)的建安成本乘(chéng)以建筑面积(jī)或者项目(mù)工程总额报(bào)价计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或(huò)进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户资金如(rú)何被挪走(zǒu)的(de)？实(shí)际上(shàng)，在过(guò)去房地产大(dà)开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义(yì)，获(huò)得监管账户拨付资金(jīn)，再由工(gōng)程方(fāng)将资金(jīn)转给(gěi)房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资(zī)金(jīn)，在(zài)房企(qǐ)各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提(tí)供了资金流(liú)动(dòng)性(xìng)，房企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种(zhǒng)资(zī)金循环(huán)高(gāo)周转模式，但一定(dìng)程度(dù)上(shàng)把风险甩给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国外商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购房者(zhě)预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋(wū)交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期(qī)支付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方(fāng)式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开(kāi)始月(yuè)供(gōng)；二(èr)是(shì中戏明星有哪些明星，中戏明星有哪些名单)房屋交付后(hòu)发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商品(pǐn)房提(tí)供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房(fáng)出现(xiàn)重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时(shí)，保障购房(fáng)者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋(wū)交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得购房者(zhě)支付(fù)的(de)房款。二是开发商(shāng)为(wèi)购房者提供一定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定期限内(nèi)无(wú)条(tiáo)件返还(hái)，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金(jīn)由第三(sān)方全(quán)程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般(bān)为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金(jīn)或首付外，购(gòu)房者在房屋交付(fù)后通过(guò)按揭贷款支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购(gòu)房者的定金(jīn)及首付款由第三方公(gōng)证行或(huò)产权保险(xiǎn)公司(sī)的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂(làn)尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担任何责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据(jù)工程进(jìn)度向(xiàng)开发商提供一定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害(hài)银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后(hòu)发放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零(líng)首付购(gòu)房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度(dù)支付(fù)，按揭按工期放(fàng)款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或购(gòu)房者可购(gòu)买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国(guó)开发商在项目获(huò)批后即可预售房屋(wū)。签(qiān)署(shǔ)购房合同(tóng)前，购(gòu)房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何(hé)原因不能购买(mǎi)，定金按照德(dé)国(guó)法律(lǜ)全部(bù)退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付公证费和土地(dì)交(jiāo)易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面(miàn)，德国(guó)也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一(yī)般(bān)来说，支付(fù)节点可(kě)分(fēn)为公证后、主体完工、内(nèi)部(bù)水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前(qián)申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工(gōng)节(jié)奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期(qī)限结(jié)束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是(shì)当房(fáng)屋(wū)出现重大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或修复，开发商(shāng)破(pò)产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制，交房前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方(fāng)律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易中(zhōng)的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容(róng)确认无误(wù)后签订首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财(cái)务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的(de)检验验收后才(cái)能(néng)交(jiāo)付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭(jiē)还(hái)贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格，资金也(yě)由(yóu)律师监管，在确认工程进(jìn)度(dù)、支付相关款项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师(shī)转给开发商，即资金在进入开发(fā)商账户前经(jīng)过两道关(guān)口(kǒu)，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预(yù)售房定金(jīn)保全措(cuò)施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商(shāng)违约(yuē)需(xū)返还定价并(bìng)赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于(yú)房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地建筑(zhù)物(wù)交易法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目(mù)前是唯一一部规范期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保全措(cuò)施才(cái)可(kě)预售(shòu)。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同(tóng)时，开发商向金(jīn)融机构(gòu)或指定(dìng)保证机构或保险机构签订定金保证(zhèng)委托合同(tóng)，设置购房(fáng)者定金的(de)保证或(huò)保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的(de)保(bǎo)证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他预(yù)先支(zhī)付的购(gòu)房款也受该措施保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证金证明书(shū)向金融机构或(huò)保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发(fā)商需(xū)向购(gòu)房(fáng)者赔付违约金，一般(bān)约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前(qián)只需(xū)支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合(hé)同后，购房者即可(kě)向银行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外(wài)的(de)剩余房款在交(jiāo)房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可(kě)返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度(dù)支付(fù)，所有(yǒu)资(zī)金(jīn)进银行专(zhuān)门(mén)项目(mù)资金账户(hù)，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新加(jiā)坡开(kāi)发商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及(jí)订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付(fù)5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购(gòu)买合(hé)同(tóng)，不执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付15％的首付(fù)及(jí)印花税(shuì)，同时购房者(zhě)向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期(qī)房(fáng)付款流(liú)程做了(le)统一详细(xì)规定，要求(qiú)所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合(hé)同签(qiān)订(dìng)后(hòu)、地(dì)基完工(gōng)、框架(jià)完工(gōng)、管道(dào)门(mén)窗(chuāng)等(děng)完(wán)工等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放(fàng)款，月供在此过程中(zhōng)随着放出(chū)贷款的(de)增加而(ér)增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付款会(huì)存入银行(xíng)专门的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账户资金提取须(xū)与房(fáng)屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋(wū)保(bǎo)修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产(chǎn)到(dào)了(le)政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一(yī)方面，加大对(duì)刚需和(hé)改善型(xíng)需(xū)求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保(bǎo)复工(gōng)保民(mín)生，给予强(qiáng)有力的金(jīn)融工(gōng)具支持。另(lìng)一方面(miàn)，从现在起，对(duì)还在正常运(yùn)转的房(fáng)企包括民营企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优(yōu)质(zhì)房(fáng)企牵头并(bìng)购重组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。定(dìng)金环节(jié)，建立开发商违约(yuē)后定金(jīn)保护(hù)机制，如(rú)将(jiāng)已(yǐ)支付定(dìng)金(jīn)冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提(tí)供(gōng)充分(fēn)的(de)保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度付(fù)款机制或(huò)交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分保护(hù)购房(fáng)者的权益。资金(jīn)监(jiān)管环节，引入独(dú)立(lì)于(yú)开发商(shāng)、银行的(de)第三方资金监管机(jī)构(gòu)，或由政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权负(fù)责、免费(fèi)维修(xiū)，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看(kàn)，取消商品房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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