饱受(shòu)争议的二(èr)手房交易中介费问题(tí)，正逐渐得到监(jiān)管部(bù)门(mén)的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于(yú)规(guī)范房(fáng)地产经纪服务的意(yì)见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房源客源(yuán)优(yōu)势收取(qǔ)过高费用、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥(làn)用客户(hù)个人信息等问(wèn)题，加重交易当(dāng)事人负担(dān)、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从(cóng)加强从业主体管理(lǐ)、明确经(jīng)纪服务内容、合理确定(dìng)经纪服务收费(fèi)、严格(gé)实(shí)行明码标价等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析(xī)师张(zhāng)大伟称(chēng)，随着城市发展(zhǎn)，一二线城市(shì)二手房交易(yì)占比(bǐ)逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为例，二手房占市场成交比(bǐ)例超过(guò)80％，大(dà)量(liàng)二手房(fáng)成(chéng)交依赖(lài)中介居间(jiān)成(chéng)交(jiāo)，房地(dì)产调控重心(xīn)逐渐从开发商过渡到中介公司(sī)。

　　广东省城(chéng)规院住房政(zhèng)策研(yán)究中心(xīn)首席(xí)研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的大宗交易(yì)，由于二手房交易(yì)成(chéng)本较高、交易周期较长，具有非常(cháng)强的专业性，居民往往通过中(zhōng)介来完(wán)成。但很多中介利用信息(xī)不对称等问题，将非必要的(de)收费夹带其(qí)中，如(rú)收(shōu)取过(guò)桥融资、按揭费(fèi)、担保(bǎo)费等，对居民造成额外的负担，而且这些服务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于(yú)二(èr)手(shǒu)房市场交易过程中存在(zài)的“乱象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出(chū)，对包括经(jīng)纪(jì)服务在内(nèi)的相关市场交易行为及其主(zhǔ)体(tǐ)进行规范和秩序整顿，是房地产市场管(guǎn)理(lǐ)和调控(kòng)的主题。“当下，推进这项工作(zuò)的意义更大，也(yě)更(gèng)急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市(shì)场中，历(lì)来对房地产经纪服务(wù)行业(yè)关注最多的一个话题，便是房地产经纪服务(wù)费的(de)问(wèn)题。

　　张大伟认为，未(wèi)来(lái)相关部门主要监管(guǎn)的重点，将(jiāng)是对房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费及中介交易进行规范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交易过(guò)程中，部(bù)分价(jià)值不(bù)菲的(de)房屋，往往要缴(jiǎo)纳一(yī)笔(bǐ)金额(é)不低的中(zhōng)介费。以北京(jīng)某房(fáng)地产经纪服(fú)务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元的房屋，中介费(fèi)约(yuē)为27万(wàn)。

　　在三大球和三小球分别是什么 三大球的起源合(hé)理确定经纪服务收费上，两(liǎng)部(bù)门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构要合(hé)理降低(dī)住房买卖和租赁(lìn)经纪服务(wù)费用。鼓励按照成交价(jià)格(gé)越高、服务(wù)费率越(yuè)低的原则(zé)实行分档定价。引(yǐn)导由交易双(shuāng)方(fāng)共同承(chéng)担(dān)经纪服务费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经纪(jì)服务收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)的最(zuì)早(zǎo)依据(jù)是(shì)1995年国家计(jì)委建设部下发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋买(mǎi)卖(mài)代理(lǐ)收费(fèi)，按成交价格总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执行的2014年更新后(hòu)的收费标(biāo)准，即根(gēn)据这样的(de)规定：“少(shǎo)数(shù)特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易各(gè)方协商(shāng)同意，可在规定的收(shōu)费三大球和三小球分别是什么 三大球的起源标准基础上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费(fèi)上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服(fú)务收费多(duō)少(shǎo)由各中(zhōng)介(jiè)机(jī)构自(zì)行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实(shí)际(jì)收取费(fèi)用(yòng)过(guò)程中，相(xiāng)关监管部(bù)门(mén)当前并未明确具体的中介(jiè)费率，中介(jiè)机构仅需在服务过程(chéng)中(zhōng)对收费(fèi)标准进行明码(mǎ)标价即可。而房地产经纪服务机构(gòu)在具(jù)体收取过(guò)程(chéng)中，会结合房屋价值(zhí)及工(gōng)资标(biāo)准，综合(hé)计(jì)算出(chū)合适的(de)中介(jiè)费率(lǜ)。”张大(dà)伟补充道。

　　对于(yú)明(míng)码标价问(wèn)题，两部(bù)门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪(jì)机构应当在经(jīng)营门店、网站、客户端(duān)等场(chǎng)所(suǒ)或渠道(dào)，公示服(fú)务(wù)项目、服务内容和(hé)收费标准，不得(dé)混(hùn)合标价和捆绑收费(fèi)。房地(dì)产经纪机构提供的基(jī)本(běn)服务和延伸服务，应当分别(bié)明确服务项目和(hé)收费标准。房地产(chǎn)经纪机构收费前应当向(xiàng)交易当事人出具收费清(qīng)单，列明收费标(biāo)准、收费(fèi)金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收(shōu)费(fèi)明(míng)显高于(yú)市场平均水平的(de)房(fáng)地产(chǎn)经纪机构(gòu)，住房和城乡建(jiàn)设部门(mén)将会(huì)同市场监管等部门采取约谈(tán)等综合措施(shī)进行(xíng)重点监(jiān)管。市场监管部门会(huì)同有关部门(mén)依(yī)法查处(chù)不(bù)按(àn)规定(dìng)明码标价、操纵经纪服务收费等违反(fǎn)价(jià)格和(hé)反垄断(duàn)法律法规的行为。对房地产经纪机(jī)构(gòu)相关(guān)违(wéi)法违(wéi)规信息，市场监管部门要依法依(yī)规纳入国家(jiā)企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实(shí)行分档(dàng)定(dìng)价，是否意味(wèi)着，未来豪(háo)宅的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)有(yǒu)望(wàng)大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部(bù)发文鼓励按照成(chéng)交价格越高、服(fú)务费(fèi)率(lǜ)越低的原则(zé)实行分档(dàng)定价，合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服(fú)务费用，主要还是(shì)规范行业(yè)，打击收费过高的经(jīng)纪机构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来收费(fèi)就不(bù)同，各家收费(fèi)普(pǔ)遍在(zài)合理范围(wéi)内，加上经纪服(fú)务费用对(duì)市场的(de)影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张大伟指(zhǐ)出(chū)，由于(yú)当前(qián)两部门(mén)提出的意见仅(jǐn)为(wèi)鼓励(lì)性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规定，未来(lái)如何具(jù)体认(rèn)定其中(zhōng)的细则(zé)，还(hái)需要看(kàn)各城市落地执行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市(shì)场看(kàn)，经纪服(fú)务领域的调整改(gǎi)善、规(guī)范化，有利于行业(yè)健康发展。同时，由于二手房(fáng)很(hěn)多房源在产权方面有瑕疵，如产权(quán)抵押(yā)、不同税费等都可能对交易(yì)产生影响，这对房地(dì)产经纪服务行业的专(zhuān)业性提出更(gèng)高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监(jiān)陆(lù)骑麟指出，在二手房(fáng)买卖过程中，原本(běn)应该由上下家各支付一半的中(zhōng)介费，但在一(yī)些热点城市的(de)二手(shǒu)房交易过程中，往(wǎng)往会有(yǒu)这(zhè)样的(de)情(qíng)形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现中介(jiè)费及(jí)税费均由(yóu)购房者来承担。即使一些(xiē)房(fáng)东愿意承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁(jià)的方(fāng)式，在(zài)房价中有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上(shàng)家(jiā)把中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定(dìng)俗(sú)成(chéng)’的情况，一(yī)些房产中介(jiè)公司将(jiāng)其视为向(xiàng)购(gòu)房(fáng)者单(dān)边收费的行(xíng)为。部分中介公(gōng)司可能会利用其(qí)支配地(dì)位，在原(yuán)先经纪服务(wù)收费的基础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而这部分费(fèi)用，房东往(wǎng)往(wǎng)会将(jiāng)其(qí)转再次转嫁(jià)给购房者(zhě)，这实际上相当于变相推(tuī)高了房价(jià)。两部门提出严禁操纵经纪服务收费(fèi)，不仅有利于(yú)提高交(jiāo)易中(zhōng)操(cāo)作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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