5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对(duì)于(yú)这一板块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一(yī)季(jì)报统计，龙头(tóu)与地(dì)方国企央企(qǐ)获得(dé)增(zēng)持(chí)，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红利时代已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持有的房地(dì)产(chǎn)行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元，占其(qí)所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色(sè)，但(dàn)公募所(suǒ)持房地产公司(sī)市值在(zài)股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对房地(dì)产行业的持股比(bǐ)例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎在今年一季度得(dé)以延(yán)续(xù)。数据(jù)统计显示(shì)，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个股分(fēn)别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集(jí)团，持(chí)仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产的投资愈发(fā)有集(jí)中于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排(pái)名最高的(de)是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排(pái)名第二(èr)的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科(kē)A排在(zài)第96位。对比去(qù)年四季报，变化之(zhī)处首先(xiān)在(zài)于几只房(fáng)地产龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其(qí)次(cì)是(shì)金(jīn)地集团退出百大之(zhī)列(liè)。但(dàn)考(kǎo)虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏(sū)链(liàn)上最后一(yī)环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其(qí)传导到二(èr)级市场乃至机构持仓上(shàng)还(hái)需要(yào)时(shí)间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二(èr)级市场投资(zī)上，配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)行业(yè)轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期(qī)一去(qù)不返了。“如果按(àn)照产业周(zhōu)期来分(fēn)类，包(bāo)括房地产(chǎn)等几类行业在(zài)盖特(tè)纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期(qī)的行(xíng)业，传统认(rèn)知上(shàng)没有什么投资机会的(de)。但在这几(jǐ)年特(tè)殊(shū)的行情里包括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的(de)变化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观(guān)态度(dù)：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平化妆品条码697开头是什么成分，条形码697开头代表什么标准方米的年销售面(miàn)积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了(le)15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地(dì)产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还(hái)需(xū)要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论(lùn)从(cóng)城镇化的(de)进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别(bié)住(zhù)房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价(jià)收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额，以及(jí)过快上行(xíng)的房(fáng)价(jià)，因而行(xíng)业(yè)高增的时(shí)代已(yǐ)经(jīng)过去，未来行业的(de)需求(qiú)或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地(dì)产的(de)高杠杆(gān)属性(xìng)，就很容(róng)易(yì)出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的民(mín)营地产爆(bào)雷），行业(yè)进入到(dào)供给(gěi)侧出清的(de)过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得(dé)市(shì)占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但不代表(biǎo)没(méi)有(yǒu)投资(zī)机会，机会(huì)在于城市(shì)、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到(dào)股票(piào)投资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公(gōng)司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个(gè)股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申万房(fáng)地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)类标的(de)股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看(kàn)，上实发展的主营业(yè)务为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工(gōng)程项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其(qí)实(shí)现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，各(gè)类机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流(liú)通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金(jīn)、私募的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻(jī)身前(qián)十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企(qǐ)，其(qí)第一季度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一(yī)方面(miàn)是该公司后疫情时代出租率复(fù)苏(sū)至近年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头向好(hǎo)背(bèi)景下，自然也(yě)吸引了(le)知(zhī)名(míng)机构在其(qí)中持续驻(zhù)足。从(cóng)第一季度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中，这(zhè)也是(shì)连续(xù)第三个季度他(tā)有的两只产品杀(shā)入前十(shí)。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其当季还(hái)小幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两(liǎng)家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报(bào)喜的成绩(jì)单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司(sī)股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募(mù)指基首季新(xīn)杀入(rù)十(shí)大(dà)流(liú)通股股东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国(guó)中证(zhèng)指(zhǐ)数(shù)1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题(tí)或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙(lóng)头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本(běn)在30％以上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其(qí)他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成(chéng)本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的(de)销(xiāo)售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在(zài)当前中特估的(de)浪(làng)潮下，央国企地产(chǎn)股或存(cún)在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业的结(jié)构性机会依然存在(zài)，少部分(fēn)公(gōng)司(sī)尤其(qí)是央企占(zhàn)据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶段表现出(chū)较(jiào)低(dī)的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企(qǐ)相较于民(mín)营地(dì)产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债(zhài)权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开企(qǐ)业的资产会有更多担忧(yōu)和(hé)质疑，所(suǒ)以在这一轮行业(yè)出(chū)清(qīng)的过程中，央国企相较于(yú)民企来说(shuō)估(gū)值(zhí)的(de)修复更明(míng)显。中特估的角度(dù)从中长期的维度(dù)看，行业的(de)逻辑在(zài)于(yú)集中度提升后，行业进(jìn)入高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具(jù)备(bèi)较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现(xiàn)金(jīn)流(liú)创造能力，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢的(de)提升，应该关(guān)注(zhù)估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的(de)质量好、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普涨的概(gài)率比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要(yào)关(guān)注将受益于(yú)行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投资首席(xí)研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过(guò)国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察国企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的(de)业(yè)绩出(chū)现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等(děng)房企营(yíng)收、净利均实(shí)现了业绩的回(huí)正，甚至是(shì)较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示(shì)，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因(yīn)为过去(qù)两三年时间(jiān)，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半年民(mín)营房企不怎(zěn)么(me)投资拿地(dì)之后，国有企(qǐ)业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投资(zī)力度(dù)较(jiào)大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售(shòu)业(yè)绩的增长，从而在(zài)2化妆品条码697开头是什么成分，条形码697开头代表什么标准023年一季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍(réng)处于调(diào)整的过程中，能够保有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时(shí)也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份开(kāi)始(shǐ)又在往下(xià)掉(diào)。除(chú)了杭州、成都等极(jí)个别城市四月(yuè)环比三月相对表现较(jiào)好之外(wài)，包(bāo)括北京、上海在(zài)内的绝大多数(shù)城市都出现(xiàn)环比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的(de)去库存压力、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩出现(xiàn)市(shì)场(chǎng)的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度(dù)、第三季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产以及其上下(xià)游产业链的复苏速(sù)度都比想象(xiàng)的要慢(màn)很多，我们(men)要多(duō)给(gěi)一些耐(nài)心，这个时候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的、做(zuò)得化妆品条码697开头是什么成分，条形码697开头代表什么标准比同(tóng)行好得多的企业，会伴(bàn)随(suí)整个(gè)行业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地去等(děng)待它的(de)基本面不断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个股仅为(wèi)举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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