万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪(háo)宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的神秘开(kāi)发(fā)商——中赫(hè)集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受(shòu)到舆论关注，起因(yīn)中赫集团(tuán)成了共同债务(wù)人被中国(guó)信达追债，中(zhōng)国信(xìn)达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问题是(shì)，这些房子早(zǎo)已售(shòu)出，业主并(bìng)非中赫集团(tuán)，那(nà)些真正斥巨资购入房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪(guài)有网(wǎng)友调侃：“富人被(bèi)割韭菜(cài)的(de)时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象(xiàng)的(de)那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀(diàn)核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示，上(shàng)述不良(liáng)债(zhài)权(quán)转让项目的(de)处置主体是中国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国信(xìn)达(dá)北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有(yǒu)限公司(sī)是共同债务人(rén)。目(mù)前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债(zhài)的(de)故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明(míng)这些房(fáng)子实(shí)际(jì)上都是卖(mài)出(chū)去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中(zhōng)国信(xìn)达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套(tào)房子(zi)是“未出售(shòu)”的状态呢？只能(néng)说明这些房子根本没有(yǒu)网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报(bào)道证(zhèng)实了(le)上(shàng)述(shù)内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫(hè)集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出(chū)去，现(xiàn)在还没(méi)资金解抵(dǐ)押(yā)，所以不能网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基本(běn)都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)也(yě)是万柳书院(yuàn)的(de)业主。另据地(dì)产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集(jí)团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　根(gēn)据(jù)相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但未(wèi)办理过(guò)户手续的，如果业(yè)主没有过错，人民(mín)法院不得查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已经(jīng)查封的(de)可以向法院提出执行异议申(shēn)请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除查(chá)封，同(tóng)时可(kě)以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院(yuàn)报(bào)公布《最高人民法院关于商品房消费(fèi)者权利(lì)保护问题的批复(fù)》，以司法(fǎ)解释的方式明(míng)确(què)了(le)购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的购买房屋并已支(zhī)付全(quán)部价(jià)款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先于建设工(gōng)程价款优(yōu)先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权(quán)以及其他(tā)债(zhài)权的，人民(mín)法(fǎ)院应(yīng)当予以支(zhī)持。只支付了部(bù)分价款的商品房消费者，在一审(shěn)法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未(wèi)网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔不(bù)良(liáng)债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不良(liáng)债权转让，可以追溯(sù)到(dào)金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经(jīng)成为赫(hè)华(huá)恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集(jí)团、中赫(hè)置地等选择退出(chū)了(le)赫华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行(xíng)列，中国金(jīn)谷国际信托(tuō)有限责任公(gōng)司(sī)成为了唯(wéi)一股(gǔ)东，后(hòu)者由中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的(de)国民知(zhī)名(míng)度(dù)，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进入北(běi)京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的(de)天(tiān)价，成为当时京城(chéng)最贵(guì)的(de)楼(lóu)盘，引发了(le)市(shì)场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京(jīng)海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端(duān)的姿态杀入市场(chǎng)，无(wú)论(lùn)是(shì)一块块(kuài)从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的(de)五米高墙(qiáng)，还是(shì)每棵成本(běn)超6万的(de)成年银杏树，还是每平米20万元的(de)价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融(róng)创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的(de)它，对手(shǒu)是当时有名(míng)的融(róng)创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书(shū)院一(yī)套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊(jīng)人(rén)的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已(yǐ)经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的豪宅，也(yě)吸引了不少(shǎo)知(zhī)名人士，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也(yě)因(yīn)此，它(tā)被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪(háo)宅(zhái)开发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执(zhí)行(xíng)人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦落到这(zhè)个地步，其(qí)实(shí)是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年(nián)初“万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝财经就(jiù)曾深(shēn)挖出背后的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周(zhōu)金辉的人(rén)生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根(gēn)溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就在于(yú)收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了(le)多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到(dào)了(le)体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成为(wèi)国安(ān)的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中(zhōng)信集团(tuán)手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的(de)估(gū)值一直(zhí)没变，那么(me)中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人(rén一方水等于多少吨水，一方水等于多少吨水)也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样，中赫(hè)为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的(de)中赫集(jí)团股份质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股权出质记(jì)录。质权人包括海金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京国安的时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的(de)经(jīng)营状况没有得到(dào)改(gǎi)善，中赫(hè)集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业(yè)收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在(zài)持续质押手中的(de)中(zhōng)赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫(hè)的经营状况却(què)持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也(yě)3次与(yǔ)中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地、及中赫(hè)集团股(gǔ)东周金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共(gòng)同成为被执行(xíng)人，执行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难(nán)。不过在实控人都成为(wèi)老赖(lài)的情况下，被(bèi)执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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