文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国住房和城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可以进(jìn)行(xíng)现房销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时(shí)间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给老百姓和社(shè)会，这是(shì)房地产从大开发时(shí)代步(bù)入高(gāo)质量(liàng)发展阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代(dài)，对(duì)购房民(mín)众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一手交房，天(tiān)经(jīng)地义。当然二次房改(gǎi)是个(gè)技术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和(hé)房地产税。如果按照(zhào)经(jīng)济规律办事，中国一定能实(shí)现房(fáng)地产软着陆和长期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过(guò)这道关(guān)，解好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部(bù)分商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公(gōng)平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交付(fù)的(de)风险。从个(gè)人层面看，预售(shòu)制对购(gòu)房者非(fēi)常不公平(píng)，比如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房的风险。从(cóng)行(xíng)业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房(fáng)企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列(liè)风(fēng)险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有助于保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的(de)？国外什么情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下(xià)：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种开发商放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入(rù)了商品房预售制度。其(qí)实(shí)，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家(jiā)一般有严(yán)格的监(jiān)管保障措施，开发(fā)商(shāng)在项目获得政府(fǔ)批准后才可(kě)以(yǐ)开始销售，买家在购买期(qī)房后(hòu)并(bìng)非(fēi)像(xiàng)中国一(yī)样在支付完首付款后从银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全部(bù)房款，而是根据(jù)开发商(shāng)工程进度在(zài)完全交房前(qián)进行分期(qī)支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制(zhì)度(dù)是(shì)需要严格的(de)资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措(cuò)施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公平，所以不(bù)如借机取(qǔ)消预售制度，以(yǐ)后改为现房(fáng)销售。客观(guān)讲预售(shòu)制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房(fáng)进入(rù)存量时代(dài)，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)度有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套(tào)房企债务重组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和(hé)房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革(gé)，中国一定能化解(jiě)这个难(nán)题，让房地产回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币(bì)。所(suǒ)有商业(yè)的(de)本质是(shì)向善，是(shì)以客户为中心，房地产也(yě)不(bù)能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康(kāng)发展的重大(dà)措施(shī)。在当前(qián)的(de)情况下，取消预售(shòu)制要结合(hé)稳楼(lóu)市(shì)、房地(dì)产软着(zhe)陆、打(dǎ)通(tōng)金融支(zhī)持当期三好生(shēng)、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务院发展研(yán)究中心参与财税改革(gé)方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长期系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中(zhōng)国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题，分(fēn)层(céng)销售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港还未推行公共房(fáng)屋(wū)制度(dù)，许多人栖(qī)身(shēn)于木(mù)屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄(xù)很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼(lóu)宇出(chū)租是(shì)中国香港地产行业盛行的(de)方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长等问题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商(shāng)开(kāi)始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇的(de)市(shì)民数量有所增加，开发(fā)商资金周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的(de)基础(chǔ)上(shàng)，将(jiāng)“按(àn)揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍(huò)英东创办立信置业(yè)有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业直(zhí)觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻(xún)求(qiú)方法(fǎ)加快(kuài)自身资金周转。当时其(qí)在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说(shuō)明(míng)书，上(shàng)有文(wén)字详尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一个亮点(diǎn)，即(jí)先收取买(mǎi)家(jiā)的订金，采用类(lèi)似租金的(de)分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了自己的(de)房产。这种(zhǒng)方(fāng)式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了房(fáng)屋的建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决(jué)了制造商的资金问题，降低(dī)投(tóu)资风(fēng)险(xiǎn)，在(zài)当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花(huā)+分期(qī)付款”的销售模(mó)式(shì)成为当时中国香港房地产市(shì)场的一大特(tè)色(sè)，纵观中国(guó)香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地(dì)解决了核心的住房供不应求(qiú)的问题(tí)，使(shǐ)房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动(dòng)了中(zhōng)国香港楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的监管机(jī)制，促(cù)进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对(duì)于预(yù)售楼(lóu)花制度(dù)的监管，即(jí)要求开(kāi)发商在预售前(qián)，确(què)保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全(quán)部支付(fù)，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把(bǎ)项目(mù)完成，资金需放入律师(shī)所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开设的(de)信托账户（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银(yín)行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成(chéng)最大风险方，后(hòu)续需(xū)自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪九十年代(dài)，中国内(nèi)地面临住房需求大和(hé)供给量(liàng)短缺问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内(nèi)地优先(xiān)发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强(qiáng)调(diào)基(jī)础建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化(huà)的进程大于城(chéng)市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住(zhù)房基(jī)础(chǔ)等城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行(xíng)的是“统(tǒng)一(yī)管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福(fú)利分房(fáng)制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差等问(wèn)题(tí)，因(yīn)此(cǐ)福利(lì)分房制度不再适用(yòng)于当时(shí)的(de)国情。叠(dié)加房地产市场面临商品(pǐn)房(fáng)的(de)需(xū)求(qiú)量大(dà)，而社会(huì)缺少(shǎo)大型(xíng)房地产开(kāi)发商(shāng)，商(shāng)品房供应(yīng)量小的困境，此时(shí)引入中国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的一针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文(wén)件，大力(lì)支(zhī)持国内房地产市(shì)场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房制(zhì)度改(gǎi)革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无(wú)偿实物分(fēn)配，逐步(bù)实(shí)行住房分配货币化(huà)、住房(fáng)供给商品(pǐn)化、社会化(huà)的住房新体制(zhì)，从计划(huà)经济下的福(fú)利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地产市(shì)场(chǎng)采用预售制(zhì)，允(yǔn)许开发(fā)商(shāng)卖期房，解决了(le)房企缺少资金(jīn)和(hé)开(kāi)发时间(jiān)周期(qī)长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加快(kuài)。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相关(guān)的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　<其远而无所至极邪的邪怎么读音，卯怎么读音strong>引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来(lái)说(shuō)，是指房地产开发企业将(jiāng)正(zhèng)在建设中的房屋(wū)预先出(chū)售给(gěi)购房者，由购(gòu)房者(zhě)支付(fù)定金(jīn)或房款的行(xíng)为。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在(zài)中(zhōng)国(guó)内地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过(guò)程中，购(gòu)房(fáng)者需要(yào)一次性付清首付(fù)款(kuǎn)，并(bìng)采用银(yín)行贷款的形式一次性付清(qīng)剩(shèng)余房款，换言(yán)之，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商(shāng)可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国(guó)香港的按照工程进度付款有所不同。对(duì)中(zhōng)国内地(dì)的开发商而言，预(yù)售(shòu)制(zhì)商品房也开启(qǐ)了高(gāo)周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售的(de)最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周期(qī)，同时增加市(shì)场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发(fā)展进程(chéng)。预售(shòu)制在(zài)过去20多年对中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地(dì)产市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也(yě)提(tí)高了(le)居(jū)民居住水平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到(dào)住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国(guó)家(jiā)几百年(nián)城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制(zhì)在(zài)当前(qián)已(yǐ)成(chéng)为中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售(shòu)面积占总销售面积(jī)的(de)比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产行业(yè)的发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产历经(jīng)二十(shí)多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面积(jī)和销售(shòu)金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快(kuài)速发展，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业(yè)从(cóng)无到有、从国(guó)企先行(xíng)到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来(lái)房(fáng)地(dì)产也成(chéng)为拉(lā)动中(zhōng)国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的上下游(yóu)产业链特(tè)别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房(fáng)地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完(wán)全拉动的(de)投资占全社会(huì)固定资产(chǎn)投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占(zhàn)固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资(zī)存量占(zhàn)社融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积(jī)违约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应(yīng)渠道(dào)，根据我们(men)的(de)《中国住(zhù)房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市(shì)值占(zhàn)股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值(zhí)的(de)比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房市值高(gāo)，以及中国(guó)资本市场发育(yù)尚不(bù)成熟，直接融资比(bǐ)例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市值较低，居(jū)民(mín)投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的(de)负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货(huò)，预(yù)售制是对(duì)购买者(zh其远而无所至极邪的邪怎么读音，卯怎么读音ě)的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎(hū)承担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合(hé)同、购房(fáng)者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立的合同关(guān)系(xì)，如果(guǒ)开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购(gòu)房合同向开发商主张权力(lì)，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层(céng)面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自(zì)身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银(yín)行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动(dòng)或(huò)经营不(bù)善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订(dìng)的预售(shòu)合同和按揭合(hé)同(tóng)，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款等(děng)，则风险完(wán)全由银(yín)行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购(gòu)房者的预售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理(lǐ)办(bàn)法》中明确规定了开发企业(yè)预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)所得款(kuǎn)项应当(dāng)用(yòng)于(yú)有(yǒu)关的工(gōng)程建设(shè)，商品房预售款监管(guǎn)的具体办(bàn)法(fǎ)，由房地(dì)产管理部门制定(dìng)。但多年(nián)以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规(guī)定，各地实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管资(zī)金比(bǐ)例为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福(fú)州(zhōu)、合(hé)肥等城(chéng)市则按照项目(mù)的建(jiàn)安成(chéng)本(běn)乘以建筑(zhù)面(miàn)积或者(zhě)项目工程总额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房(fáng)款未进(jìn)入监管账户、或进入(rù)监(jiān)管(guǎn)账户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实(shí)际(jì)上，在过去房地产大开发时(shí)代的高周(zhōu)转背景下，抽调(diào)预售款监管账(zhàng)户资(zī)金，是(shì)行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总承包方(fāng)，以(yǐ)工程建(jiàn)设(shè)名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各(gè)地(dì)项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地(dì)、还(hái)款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一(yī)定程度上把风(fēng)险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预(yù)售(shòu)制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者预付资(zī)金(jīn)，一(yī)般设有定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大(dà)部分房(fáng)款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式(shì)：预付款一般(bān)以定金(jīn)方式支付，或按工程进(jìn)度分(fēn)期支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采(cǎi)用(yòng)两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开(kāi)始月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付(fù)后发放(fàng)按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期(qī)房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是(shì)期房由政府或(huò)第三方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一(yī)定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期(qī)房定金一定期限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其(qí)余(yú)房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节(jié)，定(dìng)金比(bǐ)例(lì)一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面(miàn)，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发(fā)商挪用资金，购房者(zhě)的定(dìng)金及首付(fù)款由第三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可(kě)通过申请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担(dān)任何责任与损失。而开发(fā)商在房屋建设过程中的(de)资金全部来(lái)自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供(gōng)一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接(jiē)损害(hài)银行利益，银行有充分动机监管开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门(mén)经审查后发(fā)放(fàng)的(de)验(yàn)收凭证，通过(guò)验收(shōu)凭(píng)证向银(yín)行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，房款按建造(zào)工期进度支付(fù)，按揭按(àn)工期(qī)放款后还(hái)贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可(kě)购买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面(miàn)，德(dé)国开发商在项(xiàng)目获批后即可(kě)预售房屋(wū)。签署购房合同(tóng)前，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后(hòu)定金退还。如由于(yú)任何原因不能(néng)购买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分(fēn)别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按(àn)工期支付房款的(de)制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支(zhī)付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者可在支付(fù)房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购(gòu)房(fáng)者一定使用期(qī)限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针(zhēn)对期房设计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当(dāng)房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司(sī)保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公司(sī)负责相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开(kāi)发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一名律(lǜ)师(shī)，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金(jīn)、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认无(wú)误后签订首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国设置(zhì)了(le)10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的(de)定金(jīn)由保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付(fù)款的(de)方式，但是交房前付(fù)款比例相对(duì)较(jiào)低，一(yī)般(bān)会(huì)在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规(guī)定房屋必须经过房(fáng)产公(gōng)证公司的(de)检(jiǎn)验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管极(jí)为严(yán)格，资金也(yě)由律师(shī)监管，在确(què)认工程(chéng)进度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过(guò)程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律(lǜ)师(shī)转给(gěi)开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户前(qián)经过两道关口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结(jié)束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律空白，社会(huì)上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次(cì)修订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取引业法》，对(duì)购房(fáng)者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求(qiú)开发商(shāng)必(bì)须(xū)完成定(dìng)金(jīn)保全措施才可预售。什么(me)是定(dìng)金保全措施(shī)？即(jí)买卖双(shuāng)方签订(dìng)购房合同时(shí)，开发(fā)商(shāng)向金融机构或指定保证(zhèng)机构或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定金保证委托合(hé)同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应(yīng)的(de)保证(zhèng)金证明书交付(fù)给(gěi其远而无所至极邪的邪怎么读音，卯怎么读音)购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向(xiàng)金融(róng)机构或保证机(jī)构或保险(xiǎn)公司(sī)兑(duì)付(fù)，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只(zhǐ)需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者即可向银(yín)行申请(qǐng)贷(dài)款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者(zhě)违约可返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的(de)订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进(jìn)度支付，所有资金进银(yín)行(xíng)专门(mén)项目资(zī)金账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的(de)选购权合同(tóng)以(yǐ)及订金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不(bù)执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付(fù)15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加坡期(qī)房(fáng)同样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程(chéng)做了(le)统一详细规定，要(yào)求(qiú)所有开发(fā)商遵守，支付节(jié)点一般为(wèi)合(hé)同签(qiān)订后(hòu)、地(dì)基(jī)完(wán)工、框架(jià)完工(gōng)、管道(dào)门窗等(děng)完工等(děng)，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此(cǐ)过(guò)程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而(ér)增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购房(fáng)者(zhě)的订金与付款会存入银(yín)行专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前房地产到了政策出手(shǒu)临界(jiè)点(diǎn)，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对(duì)刚需(xū)和改善型需求的支(zhī)持力(lì)度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是(shì)保(bǎo)交楼保复(fù)工保民生，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融工具(jù)支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房(fáng)企包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵(qiān)头(tóu)并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂性和(hé)人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开(kāi)发(fā)商(shāng)违约后定金保护(hù)机制，如(rú)将已(yǐ)支付定金冻(dòng)结(jié)至(zhì)房屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺(quē)陷等情况提(tí)供充分的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节(jié)，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开发(fā)商(shāng)、银行的第三(sān)方资(zī)金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相关部(bù)门直接监管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪(nuó)用现象。交付环(huán)节，建立(lì)商品(pǐn)房(fáng)保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修期内，开发(fā)商(shāng)应对房屋质量问题(tí)全权负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房(fáng)者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户(hù)比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提(tí)升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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