饱受争(zhēng)议的(de)二手(shǒu)房交(jiāo)易中介费(fèi)问题，正逐渐(jiàn)得到(dào)监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监(jiān)管(guǎn)总局联(lián)合(hé)发布了关(guān)于规(guī)范房地产(chǎn)经纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近年来(lái)，部分房地产经(jīng)纪机构存在利用房(fáng)源客(kè)源优(yōu)势收取过(guò)高费用(yòng)、未明码标价、捆(kǔn)绑(bǎng)收(shōu)费、滥用客户个(gè)人(rén)信息等问(wèn)题，加重交(jiāo)易当事人(rén)负担、侵害其合(hé)法(fǎ)权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门(mén)从加强从业主(zhǔ)体(tǐ)管理、明(míng)确(què)经纪服务内容(róng)、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格实行明(míng)码标价等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首席分(fēn)析师张大伟称，随着城市发展，一二线城市二手(shǒu)房(fáng)交易占比逐渐增(zēng)加(jiā)。以北京、上海为例，二手房占市场成(chéng)交比例超(chāo)过80％，大(dà)量二手房成交依赖中介居间(jiān)成交，房地产调控重心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介公(gōng)司(sī)。

　　广东省城(chéng)规院(yuàn)住房(fáng)政策研(yán)究中心(xīn)首席研(除螨皂可以天天用吗，除螨皂对痘痘管用吗yán)究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来(lái)说(shuō)属于金额不低的大宗交易，由于二手房(fáng)交易成本(běn)较高、交易周期(qī)较长，具有非(fēi)常强的专(zhuān)业(yè)性，居民往往通过中介来完成(chéng)。但很多中介利用信息不对称等(děng)问题(tí)，将(jiāng)非必要的(de)收费夹(jiā)带其(qí)中(zhōng)，如收取过桥融(róng)资、按揭费、担(dān)保费等，对(duì)居民造成额(é)外的负担，而且(qiě)这些服(fú)务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程(chéng)中存在的(de)“乱象”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指出，对包(bāo)括经纪服务在内的相关市场交易行为及(jí)其主体进行规范(fàn)和秩序整顿，是房(fáng)地产市场管理和调控的主题。“当下，推进这(zhè)项工作(zuò)的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题(tí)成监(jiān)管重点

　　二手房(fáng)市(shì)场中，历(lì)来对房地产经纪服务(wù)行业(yè)关注最多的一个话(huà)题(tí)，便(biàn)是房地产经(jīng)纪服务费的问(wèn)题(tí)。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部(bù)门主(zhǔ)要监管的(de)重点，将是对房地产经纪(jì)服务收费及中介交易进行规范。

　　在热(rè)点(diǎn)城市(shì)，二手房屋交易过(guò)程中(zhōng)，部分价值不菲(fēi)的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中介费。以北京(jīng)某房地产经纪(jì)服(fú)务机(jī)构2.7％的服务费率计(jì)算，一套(tào)1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确(què)定经(jīng)纪服务收费上，两部门(mén)在此(cǐ)次意(yì)见(jiàn)中提(tí)及，房地产经纪(jì)机构要合理降低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价。引导由交易双方共同承担(dān)经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房(fáng)地产中介服务收(shōu)费的通知(zhī)》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格(gé)总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京(jīng)市执(zhí)行的2014年更新(xīn)后的收(shōu)费标准，即根(gēn)据(jù)这样的规定：“少数特(tè)别复杂的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各方协商同意(yì)，可(kě)在规定的收(shōu)费标准基(jī)础上适当(dāng)上(shàng)浮(fú)，上浮幅度最高不得超过10％。”这意(yì)味着(zhe)，当(dāng)前北京二手(shǒu)房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权(quán)”的精神(shén)，北京2015年取消了房地(dì)产中介服务等57个(gè)政府定价，房地产经(jīng)纪(jì)服务收费多少由(yóu)各中介机构(gòu)自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介机(jī)构(gòu)在(zài)实际收取费(fèi)用过程中(zhōng)，相关监管部门当前并(bìng)未(wèi)明确具体的中介(jiè)费率，中介(jiè)机(jī)构仅需在(zài)服务过(除螨皂可以天天用吗，除螨皂对痘痘管用吗guò)程中对收费(fèi)标(biāo)准进行(xíng)明码(mǎ)标价即可。而房(fáng)地产经纪(jì)服务机构在具体收(shōu)取(qǔ)过(guò)程中，会结合房屋价值及(jí)工资标准(zhǔn)，综合计(jì)算出合适的中介(jiè)费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明(míng)码(mǎ)标(biāo)价问题，两(liǎng)部(bù)门在此次(cì)意见中提(tí)及，房地产经纪机(jī)构(gòu)应当在经营门(mén)店、网(wǎng)站、客户端(duān)等场所或渠道，公示服务项目、服务(wù)内容和收(shōu)费标准，不得混(hùn)合标价和捆绑收费。房地(dì)产经纪(jì)机构提供的(de)基本服务和延伸服(fú)务，应当分(fēn)别明(míng)确服(fú)务(wù)项目和收费标准。房地产(chǎn)经纪机构收费前应当(dāng)向交易当事(shì)人出(chū)具收费清单(dān)，列明(míng)收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)、收(shōu)费金(jīn)额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场平均水(shuǐ)平的(de)房地产经纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部门将会同市场监(jiān)管等(děng)部门采取约谈等(děng)综合措施进行重点监管(guǎn)。市场监管部门(mén)会同(tóng)有(yǒu)关部门(mén)依法查(chá)处不按规定明(míng)码标价、操(cāo)纵(zòng)经纪服务收(shōu)费等违反价格(gé)和(hé)反垄断(duàn)法(fǎ)律(lǜ)法规的(de)行为(wèi)。对(duì)房地产(chǎn)经纪(jì)机构相关违法违规信息(xī)，市(shì)场监管部门要依法依规纳入国家(jiā)企业信用信息公示系(xì)统。

　　房屋中介费(fèi)要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，是(shì)否(fǒu)意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华南(nán)区(qū)总裁(cái)兼(jiān)深(shēn)圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按(àn)照成交价格越高、服务(wù)费率越低的(de)原则实行分档定价(jià)，合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服(fú)务费(fèi)用，主要还是规范行业(yè)，打击收费过高的经纪机(jī)构(gòu)，但对市场影响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和普(pǔ)宅本来(lái)收费就不(bù)同，各(gè)家收费普(pǔ)遍在合理范围内(nèi)，加上经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)用(yòng)对市(shì)场的(de)影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两(liǎng)部门提出的意见仅为(wèi)鼓励(lì)性质，即只是纲领性(xìng)文件而非规定(dìng)，未(wèi)来如何(hé)具体认(rèn)定其中(zhōng)的细则，还需要(yào)看各(gè)城市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市(shì)场看，经纪服(fú)务领域(yù)的调整改善、规范化，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由(yóu)于二手房很(hěn)多房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都可能对交易产生(shēng)影响(xiǎng)，这对房地产经纪服务行业(yè)的专业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究(jiū)院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过(guò)程中，原(yuán)本应该由上下家各支付一(yī)半(bàn)的中介费，但在一些热点城市的(de)二手房(fáng)交易过(guò)程中，往往(wǎng)会(huì)有这样的(de)情形，因部分购房者处于弱势地位(wèi)，从而会(huì)出(chū)现中介(jiè)费(fèi)及税费均由购房者来承担。即使(shǐ)一些房(fáng)东愿意(yì)承担中介费，这部分费用也(yě)可能通过转嫁的方(fāng)式(shì)，在房价(jià)中有所体现。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中介费转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介公司将其视为向(xiàng)购房者单边收费的行为。部分中(zhōng)介公(gōng)司可能(néng)会利用其支配地位(wèi)，在(zài)原先(xiān)经纪服务收费的基础上，再次(cì)向房东(dōng)收取费(fèi)用(yòng)，而这部分费(fèi)用，房东往往(wǎng)会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这(zhè)实(shí)际上(shàng)相当于(yú)变相推(tuī)高了房价。两部门(mén)提出严禁(jìn)操(cāo)纵经纪服务(wù)收费，不仅有利于提高交易(yì)中操作的透明度，也有利于(yú)房价的(de)稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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