饱(bǎo)受(shòu)争议的二手房交易中(zhōng)介费(fèi)问(wèn)题，正逐渐得到监管部(bù)门(mén)的(de)重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监(jiān)管总局(jú)联合发布了关于规范(fàn)房地(dì)产经纪服务的意(yì)见。意见提(tí)及(jí)，近年来，部分房地产经纪机构存(cún)在利用房源(yuán)客源优势收取过高费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个(gè)人信息等问题(tí)，加重(zhòng)交易当事人负担、侵(qīn)害其合法(fǎ)权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加强从业主体管理、明确(què)经纪服务(wù)内容(róng)、合(hé)理(lǐ)确定经纪服务收费、严(yán)格实行明码(mǎ)标价(jià)等(děng)十方面，提出了(le)意见。

　　中原(yuán)地产首席(xí)分析师张大(dà)伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线(xiàn)城市二手(shǒu)房(fáng)交易(yì)占比逐渐增(zēng)加(jiā)。以北京、上海为例，二手房占市场成(chéng)交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成(chéng)交依赖(lài)中介居间成交，房(fáng)地产调控(kòng)重心逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介公(gōng)司(sī)。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不(bù)低的大宗交易，由于二手房交(jiāo)易成本较(jiào)高、交易周期较长，具有非(fēi)常强的专业(yè)性，居(jū)民往往通(tōng)过(guò)中介来(lái)完成。但很多中介(jiè)利用信(xìn)息(xī)不对称等问题，将非必要的收费夹带(dài)其中，如收取过(guò)桥(qiáo)融资(zī)、按揭费、担保费等(děng)，对居民造成额外的负担，而(ér)且这(zhè)些服务事(shì)项并(bìng)未明码标价。

　　对于二手房市场交易过(guò)程(chéng)中存(cún)在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服(fú)务(wù)在内(nèi)的相关市场(chǎng)交易行为及其主体进行规范和秩序(xù)整顿，是(shì)房地(dì)产市场(chǎng)管理(lǐ)和调控(kòng)的主题。“当下(xià)，推(tuī)进这项工(gōng)作(zuò)的(de)意义(yì)更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重点

　　二手房市场中，历(lì)来对房(fáng)地产经纪服(fú)务行业(yè)关(guān)注最(zuì)多的(de)一个话题，便是房地产(chǎn)经纪服务费(fèi)的(de)问题(tí)。

　　张大伟认为(wèi)，未来相(xiāng)关部(bù)门(mén)主要监管的重点，将是对(duì)房地产经纪服(fú)务收费及中介(jiè)交易进(jìn)行规(guī)范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交易过程中，部分(fēn)价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介(jiè)费(fèi)。以北(běi)京某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务(wù)费率(lǜ)计(jì)算，一套1000万元的房屋(wū)，中介(jiè)费约为27万。

　　在合(hé)理(lǐ)确定(dìng)经纪服(fú)务(wù)收费上，两部门在此次意见中提(tí)及(jí)，房地产经纪机构要合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务(wù)费(fèi)率越低的原则(zé)实(shí)行分档定价。引导(dǎo)由交(jiāo)易双方共(gòng)同(tóng)承(chéng)担(dān)经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地产经纪(jì)服务收费标准的最早依据(jù)是1995年国家(jiā)计委建(jiàn)设部(bù)下(xià)发的(de)《关于房地产中介服(fú)务收费(fèi)的通知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代理收费(fèi)，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市(shì)执行的2014年(nián)更(gèng)新后的(de)收费标准，即根据这(zhè)样的规定：“少数(shù)特(tè)别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经(jīng)交易各方协商同(tóng)意，可(kě)在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最(zuì)高(gāo)不(bù)得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手房中介(jiè)费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着(zhe)“简政放权(quán)”的(de)精神，北京2015年取(qǔ)消(xiāo)了(le)房地(dì)产中(zhōng)介(jiè)服(fú)务等57个(gè)政府(fǔ)定(dìng)价，房地产经纪服务收费(fèi)多少由(yóu)各(gè)中介机构自(zì)行决定。

　　“房产(chǎn)中介机(jī)构在实际收取费用(yòng)过程中(zhōng)，相关监管部(bù)门(mén)当(dāng)前并未明确(què)具(jù)体(tǐ)的(de)中介费率，中介机构仅需在服务过程中对收费(fèi)标(biāo)准进行明码标价(jià)即可。而房地产经纪服(fú)务机构在具体收取(qǔ)过程中，会结(jié)合(hé)房屋(wū)价值及工资标准(zhǔn)，综合计算出合适(shì)的中介费(fèi)率。”张大(dà)伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部(bù)门在(zài)此次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)应当在经(jīng)营门店、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公(gōng)示服务项(xiàng)目(mù)、服(fú)务内(nèi)容和(hé)收费标准，不得(dé)混合标价和捆绑(bǎng)收(shōu)费。房(fáng)地产经纪机构提供的基本服(fú)务和(hé)延伸(shēn)服务(wù)，应当分(fēn)别明确服务项目和收(shōu)费标准。房地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)收(shōu)费前(qián)应当向交易当事人出具收费清单，列明收(shōu)费标准、收费金(jīn)额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于(yú)市场平(píng)均水平的房地产经纪机构(gòu)，住房和城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)部门将会同市场监管等部(bù)门采取约谈等综(zōng)合措施(shī)进行重(zhòng)点监管。市场监管(guǎn)部门会同有关部门(mén)依法查处(chù)不按规定明码标价、操(cāo)纵经纪服务收费等违反价(jià)格和反垄断法律法规的行为。对房(fáng)地产经纪机构(gòu)相关违法违规信息，市场监管部门要依法依规纳入国家企(qǐ)业信(xìn家贫无从致书以观出自哪里，家贫无从致书以观每假借于藏书之家翻译)用信息(xī)公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了(le)？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档(dàng)定价，是否意味(wèi)着(zhe)，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼深圳(zhèn)中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部(bù)发(fā)文鼓励按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实行(xíng)分档(dàng)定(dìng)价(jià)，合理降低住房(fáng)买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务费用，主要还是规(guī)范行(xíng)业，打击(jī)收(shōu)费过高的经纪机构，但(dàn)对(duì)市场影响有(yǒu)限(xiàn)，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普宅本来收(shōu)费(fèi)就不同，各家收费普遍在合理范围内，加上经(jīng)纪服务费用对市场(chǎng)的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部(bù)门提出的意(yì)见仅(jǐn)为鼓励性(xìng)质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非(fēi)规定，未来如何具体(tǐ)认定其(qí)中的细则，还需要(yào)看各城市落(luò)地(dì)执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前家贫无从致书以观出自哪里，家贫无从致书以观每假借于藏书之家翻译市(shì)场(chǎng)看，经(jīng)纪服务领域的调(diào)整改善(shàn)、规范化，有利于行业健康发展。同时(shí)，由于二手房很多房源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等都可能对交(jiāo)易产生影响，这(zhè)对房地产经纪(jì)服务(wù)行业的专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出(chū)，在二(èr)手房买卖过(guò)程中(zhōng)，原本应(yīng)该由上下家各支付一半的中介(jiè)费(fèi)，但在(zài)一些热点(diǎn)城市的(de)二手(shǒu)房交易过程中，往往(wǎng)会有这样(yàng)的情形，因(yīn)部(bù)分(fēn)购房者处于弱势(shì)地位，从而会(huì)出现中介费及税费均由购房者来承担。即使(shǐ)一些房东愿意承担中(zhōng)介费，这部分(fēn)费用(yòng)也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有(yǒu)所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房(fáng)产中介(jiè)公(gōng)司将其视(shì)为向购房者单边收费的行为。部分中介公司可能会利用(yòng)其支(zhī)配地(dì)位，在(zài)原先经纪(jì)服务收费的(de)基础上，再次向房东收取费用(yòng)，而这部分(fēn)费(fèi)用(yòng)，房东往往(wǎng)会将其转再次转嫁给购房者(zhě)，这实(shí)际上相当于变相推高(gāo)了(le)房价。两部(bù)门提出严禁操纵经纪(jì)服务收(shōu)费，不仅有利于提高交易(yì)中操作的透明度，也(yě)有利(lì)于房(fáng)价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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