导读(dú)

　　黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅(zhái)销售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中(zhōng)国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查调查(chá)数据显示城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披(pī)露的(de)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括(kuò)大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人(rén)均一间房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素(sù)密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较发达(dá)国家还有很大差距。人(rén)均(jūn)住宅间数大于(yú)1同(tóng)样(yàng)不意(yì)味着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民户(hù)均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国(guó)家庭户(hù)均住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为(wèi)商品(pǐn)住宅。若(ruò)期(qī)房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着(zhe)户户有房，然(rán)而(ér)事实上中国住宅市场(chǎng)供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户(hù)均一(yī)套(tào)房无法满足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全国(guó)总人口(kǒu)的近三成都是流动(dòng)人口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产(chǎn)仍(réng)有四(sì)大(dà)新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一(yī)人户、两人户占(zhàn)比不(bù)断增加，导致(zhì)家庭户(hù)数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势(shì)将延续(xù)，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入，人口净迁(qiān)入城(chéng)市的新增住宅需(xū)求(qiú)有望(wàng)持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有(yǒu)着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入(rù)大(dà)分(fēn)化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足(zú)，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分(fēn)化时(shí)代下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将(jiāng)体现在不同能级(jí)城市之间(jiān)，不同(tóng)区域(yù)板块之间(jiān)，不同(tóng)品质(zhì)住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大(dà)城(chéng)市(shì)二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在(zài)不(bù)足？可惜由于(yú)住(zhù)宅(zhái)存量数据并未公布，我(wǒ)们无(wú)法直接知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测(cè)算出中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子(zi)是(shì)否真的过剩了(le)？据此判断未来房地产市(shì)场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量(liàng)过剩的直观判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻发布会(huì)上，负责人对外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及(jí)80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数(shù)计算(suàn)的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总的算下(xià)来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据公布(bù)了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)大于1，看似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。单(dān)单从人(rén)均住宅间数(shù)不能(néng)完全反映(yìng)出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家(jiā)庭为单位购买成(chéng数学中e等于多少，高中数学中e等于多少)套住(zhù)宅，一套(tào)设施齐(qí)全的(de)住宅才是城镇居民宜居的(de)选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅(zhái)的测(cè)算(suàn)思路(lù)、数据和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类(lèi)，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接(jiē)公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相(xiāng)关(guān)数据有两处可以直(zhí)接公布，一(yī)是每年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计(jì)算中(zhōng)国居(jū)民户均住宅数(shù)量，我们主要(yào)用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我们就(jiù)能(néng)够(gòu)得到(dào)当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和(hé)非商(shāng)品住宅比例，推算(suàn)得(dé)到居民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅总数除(chú)以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到(dào)城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统计数据(jù)，大(dà)致(zhì)测算得到中国存(cún)量(liàng)房地产套数(shù)，并(bìng)进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民(mín)户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计(jì)算为(wèi)例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计(jì)销售套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一(yī)步推算(suàn)中国城(chéng)镇居民(mín)拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇(zhèn)居民(mín)的(de)住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加(jiā)总，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过去十年(nián)变化幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实(shí)际变化比例，从(cóng)而我(wǒ)们(men)估算出2022年商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已经达到了户(hù)均一套(tào)房的程度，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地(dì)产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房(fáng)等因素(sù)产生(shēng)的住宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成(chéng)房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中(zhōng)国的(de)流动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和省际流(liú)动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人(rén)。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的(de)中(zhōng)国城乡人口流动调查数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工作的流(liú)动(dòng)人(rén)口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口实际(jì)上会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高房价(jià)的大城市租(zū)赁一套房(fáng)，在房价较低的(de)县(xiàn)城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一(yī)套房无法(fǎ)满足(zú)庞大流动人口的(de)租(zū)赁与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭(tíng)住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户(hù)的(de)生活带(dài)来了(le)很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的(de)住宅面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭(tíng)没有独立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现代生活需求，在未(wèi)来大都会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住宅为一(yī)居室和(hé)二(èr)居(jū)室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然(rán)这与城市土地资(zī)源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三(sān)）人(rén)均住(zhù)宅面积扩张是未来(lái)地产的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城和老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成(chéng)家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不(bù)足19平(píng)方米，不及全(quán)国人(rén)均(jūn)水(shuǐ)平(píng)的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存(cún)在困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的(de)人均可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经户户有房。即(jí)便(biàn)如此，中(zhōng)国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套(tào)住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户(hù)均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户数(shù)增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占(zhàn)比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续(xù)延续(xù)，导(dǎo)致(zhì)户数会因户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致经济发展带(dài)来的新增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈中心城(chéng)市(shì)流入(rù)，区域经济(jì)资源分配的(de)再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到(dào)买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，数学中e等于多少，高中数学中e等于多少2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭(tíng)比例(lì)从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前(qián)的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新(xīn)增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商(shāng)品住宅。租(zū)房(fáng)、购买经济适用房(fáng)和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中村和旧城(chéng)改造(zào)，商(shāng)品住宅的占比势必(bì)会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破(pò)旧(jiù)的城中村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没(méi)有或少有(yǒu)物(wù)业管理，居民(mín)追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生活(huó)的环(huán)境，背后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房子(zi)”的(de)改善(shàn)性(xìng)需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房(fáng)受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的(de)中(zhōng)央经济工作会(huì)议明(míng)确指出支(zhī)持住(zhù)宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经(jīng)济(jì)水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经(jīng)济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是中(zhōng)国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，供(gōng)需出现(xiàn)错配(pèi)，这是(shì)过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这(zhè)种分(fēn)化不单局限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手房之间的(de)差(chà)异也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对(duì)住宅(zhái)，因此(cǐ)可能(néng)存在统计偏(piān)差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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