近两年火爆(bào)的创(chuàng)新(xīn)产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出(chū)高比例(lì)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此表示(shì)，强(qiáng)制分红(hóng)机制(zhì)是公(gōng)募(mù)REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现(xiàn)出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值，通(tōng)过(guò)观(guān)测经营(yíng)活(huó)动现金流(liú)、可(kě)供分(fēn)配现金等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项目(mù)底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期(qī)后不再产生现金(jīn)收益，特许经营权(quán)分红目前已包(bāo)含(hán)了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时(shí)应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（谈恋爱期间所有的转账可以起诉吗，恋爱期间的转账超过多少要还4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布(bù)。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配(pèi)金额(é)的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配金额占可供(gōng)分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益(yì)来(lái)源为持有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价格(gé)的变化(huà)。基金份额(é)二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及(jí)市(shì)场因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红(hóng)预(yù)期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的(de)经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和(hé)信息披露(lù)文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析(xī)基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目(mù)的经营业(yè)绩(jì)，作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二(èr)级(jí)市场价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金份额持(chí)有人实际获得的(de)现金收益(yì)，对(duì)于长期投资者(zhě)更(gèng)具(jù)参考(kǎo)价值。”中金基金相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基(jī)础设施(shī)证(zhèng)券投资(zī)基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基础(chǔ)设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基(jī)金年度可分(fēn)配(pèi)金额(é)以现(xiàn)金形(xíng)式(shì)分(fēn)配给投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点(diǎn)。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的(de)一(yī)面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不(bù)等(děng)同(tóng)于债券(quàn)的固定利(lì)息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构投资者的(de)角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资(zī)者的投资(zī)品类，为资(zī)产配置多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机(jī)构投资者(zhě)稳定收(shōu)益。机(jī)构(gòu)投资者公(gōng)募(mù)REITs能够通(tōng)过(guò)分红(hóng)获取相对于投资(zī)债券(quàn)相对高(gāo)的收益(yì)性，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场(chǎng)对(duì)于(yú)未(wèi)来分红水平的预期(qī)，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场价格走势的(de)关键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二级市(shì)场表现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品受宏观经济的(de)影响，可(kě)分配金(jīn)额(é)完成率(lǜ)不(bù)达预(yù)期，一定程度上影(yǐng)响了(le)公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重(zhòng)因(yīn)素的影响，投(tóu)资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的(de)主要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期(qī)经济预(yù)期恢复，一方(fāng)面市(shì)场热(rè)点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经(jīng)营(yíng)业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对基金份额(é)的开盘指导价做调减处(chù)理，调(diào)减金额根据(jù)单位基金份额的分红金(jīn)额进(jìn)行计算。除(chú)权操(cāo)作(zuò)是(shì)对(duì)分(fēn)红前(qián)后基(jī)金(jīn)份(fèn)额净值变(biàn)化(huà)的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基金分(fēn)红前(qián)后均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期(qī)投资的信心(xīn)，同时需结合持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)分红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解(jiě)底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是本金(jīn)之上的增值部(bù)分不同(tóng)，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分(fēn)派(pài)的是本金(jīn)与增值(zhí)两个部分，两个部(bù)分之(zhī)间的比例是(shì)变动(dòng)的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大(dà)，大多(duō)数普通投(tóu)资者可(kě)能(néng)把(bǎ)“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金(jīn)价值面(miàn)临极(jí)大不确定性，这是该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权(quán)类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类(lèi)产品的收益(yì)主要包括(kuò)每年的现(xiàn)金(jīn)分红(hóng)及资产增值(zhí)的(de)收益(yì)，而持有特(tè)许(xǔ)经营类产品的收益(yì)主(zhǔ)要来(lái)自项目每(měi)年(nián)的(de)现金(jīn)分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权(quán)类资产的分红包括了利(lì)润分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也是(shì)变动的(de)，对(duì)特许经营权类资产的(de)公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的(de)时，应(yīng)了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产(chǎn)属性不同而形成区别(bié)。特(tè)许经营权类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层(céng)资产的价(jià)值增值，所以相对(duì)股性偏(piān)强。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品(pǐn)的(de)二级(jí)市场价格(gé)和分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不(bù)再能产生现金(jīn)收(shōu)益(yì)，因此将可供(gōng)分配金额的(de)分配理解为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基于(yú)这个特点，剩(shèng)余经营期(qī)限较短的特(tè)许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分派(pài)率水(shuǐ)平。对(duì)于剩(shèng)余(yú)期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分(fēn)派(pài)率(lǜ)相(xiāng)对(duì)较低，也有足够谈恋爱期间所有的转账可以起诉吗，恋爱期间的转账超过多少要还年限收回本金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该(gāi)负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包(bāo)含了投资(zī)本金，在不进行扩募的情况下，基金份额(é)单(dān)价随着(zhe)分(fēn)派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩(shèng)余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等(děng)追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类(lèi)似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资(zī)属性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观测(cè)内部(bù)收(shōu)益率等(děng)指标

　　评(píng)估(gū)项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在(zài)基(jī)金(jīn)分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观(guān)测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标(biāo)，来观(guān)察和评估项目底层(céng)资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是(shì)年报中披露的经营活动现金流(liú)，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活(huó)动产生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的现金(jīn)流，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金(jīn)实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影响利润表的(de)项目进行(xíng)调(diào)整(zhěng)，加期(qī)初现(xiàn)金(jīn)，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市(shì)场独立的资产配置功能(néng)，比(bǐ)较(jiào)适(shì)合(hé)长期(qī)持(chí)有。建议投资者(zhě)对经营权类的资产可以更多关注内部(bù)收益率(lǜ)的(de)高(gāo)低(dī)，对(duì)产(chǎn)权类的资产更(gèng)多关注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产(chǎn)的经营净(jìng)现(xiàn)金流(liú)，所以底层资产运(yùn)营情(qíng)况直接(jiē)影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人(rén)综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募(mù)基金(jīn)管理(lǐ)人实力(lì)等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易带来(lái)的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连回调，建议投资者(zhě)关注有(yǒu)基本面支(zhī)撑(chēng)、填权(quán)效应相对(duì)明显(xiǎn)、同时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行(xíng)首年(nián)及(jí)次年(nián)的可供分(fēn)配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集(jí)材料(liào)中披(pī)露预测进行比(bǐ)较分析(xī)，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基础(chǔ)设施项目(mù)的运营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负(fù)责人也称。

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