5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个(gè)股(gǔ)多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。而(ér)以公募(mù)基金为代表的机构对于这一(yī)板块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金(jīn)一(yī)季报统计，龙头与地(dì)方国企央企获(huò)得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅(fú)五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产或(huò)“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募(mù)基(jī)金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的(de)房地产行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场(chǎng)表现出色(sè)，但公募(mù)所(suǒ)持房地(dì)产公司市(shì)值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来(lái)的首(shǒu)次回升，年底这(zhè)一(yī)数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在今年一季度得以(yǐ)延(yán)续。数据(jù)统计显示(shì)，公(gōng)募重仓(cāng)持有房地产板块一(yī)季(jì)度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前(qián)五个股分别为(wèi)保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比(bǐ)重合(hé)计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头(tóu)的(de)趋(qū)势。Wi鲨鱼裤和打底裤什么区别，鲨鱼裤跟打底有什么区别nd显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最高的(de)是(shì)保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排(pái)名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排(pái)在(zài)第96位。对(duì)比去(qù)年四季报，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股(gǔ)从(cóng)排位(wèi)上看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万科最为明(míng)显；其(qí)次是金地集团(tuán)退出(chū)百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持仓上还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是，经济(jì)圈判断(duàn)房地产已经(jīng)进入大分化时(shí)代，一二线(xiàn)城市好于三(sān)四线城市(shì)。而映射(shè)到(dào)二(èr)级市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行(xíng)业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来(lái)分(fēn)类(lèi)，包括房地产(chǎn)等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的(de)行业，传(chuán)统认知上没有(yǒu)什么投资(zī)机(jī)会的。但在(zài)这几(jǐ)年(nián)特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻(luó)辑是供给侧发生了(le)更(gèng)大的(de)变(biàn)化。”一(yī)不(bù)愿具名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米的年销(xiāo)售面积很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是(shì)居(jū)民(mín)存款数(shù)量增加了15万亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑(zhù)面积，考虑存量地(dì)产的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定(dìng)的政(zhèng)策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积（接近(jìn)30平(píng)/人(rén)），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆(gān)率和(hé)房(fáng)价收入(rù)也(yě)不支撑每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回(huí)落，在此过(guò)程中，伴随着地产的(de)高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现信用风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有投资机(jī)会，机会在于城(chéng)市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这(zhè)样的(de)认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置(zhì)房鲨鱼裤和打底裤什么区别，鲨鱼裤跟打底有什么区别地产(chǎn)“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入(rù)统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标(biāo)的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期(qī)归来后日成交量(liàng)明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营业务为房地(dì)产开(kāi)发与经营。公司的(de)主(zhǔ)要产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租(zū)赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各(gè)类机(jī)构都有对(duì)其布局的(de)例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基(jī)金、私(sī)募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是(shì)上(shàng)海(hǎi)本地房企，其(qí)第一季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年(nián)来最高，另一方面则是(shì)公司拿地结算持续(xù)性向好，从(cóng)数(shù)字上(shàng)看(kàn)，一季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势头向好背(bèi)景下，自(zì)然也(yě)吸(xī)引了知名(míng)机构在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，知名私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也(yě)是连续(xù)第三个(gè)季度他有的两(liǎ鲨鱼裤和打底裤什么区别，鲨鱼裤跟打底有什么区别ng)只(zhǐ)产品杀入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上海区域(yù)性地产公司外，荣(róng)安(ān)地产则(zé)是主要布局在深圳(zhèn)的地产公(gōng)司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公募(mù)指基首(shǒu)季新杀(shā)入十大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排(pái)名(míng)第七(qī)位(wèi)，富(fù)国中(zhōng)证指数(shù)1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的(de)机(jī)构还(hái)有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证(zhèng)全(quán)球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更(gèng)为笃定(dìng)突出(chū)；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年(nián)土(tǔ)地市场大(dà)幅降温，优质土地(dì)供给较多(duō)（券(quàn)商(shāng)测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前(qián)房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受(shòu)限(xiàn)于信用(yòng)问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁(chèn)机获(huò)取低成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地力(lì)度(dù)（拿地金(jīn)额/销售金额(é)）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大(dà)好机(jī)会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要(yào)又(yòu)体(tǐ)现为库存的(de)优势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质的开发资(zī)源和良(liáng)好的(de)不(bù)动产资产运营(yíng)能力(lì)的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民(mín)营地产(chǎn)公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资(zī)源债权债务关系等(děng)问题(tí)，市场对民营房(fáng)开(kāi)企业的(de)资产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特(tè)估的(de)角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶(jiē)段更稳(wěn)定(dìng)且(qiě)可预期的(de)盈(yíng)利和现金流(liú)创造能力(lì)，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可(kě)以创造持(chí)续现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概(gài)率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背(bèi)景(jǐng)龙(lóng)头前途(tú)更为光明。不(bù)过国(guó)投瑞银基(jī)金(jīn)投(tóu)资部副(fù)总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察国企央企在三个(gè)方面是否可(kě)以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额(é)持续提升，再次是拿地(dì)份额(é)持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩分化更(gèng)趋(qū)明(míng)显(xiǎn)，保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团等房企(qǐ)营收、净(jìng)利均(jūn)实现了(le)业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是(shì)机构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业(yè)绩(jì)出现(xiàn)明(míng)显改善的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营(yíng)房(fáng)企不(bù)怎(zěn)么投资拿地(dì)之(zhī)后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要(yào)集中在核(hé)心城市(shì)，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢(huī)复但仍处(chù)于(yú)调整的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还(hái)面临着一些不确定(dìng)性(xìng)。其实(shí)整个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环(huán)比三月(yuè)相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在内的(de)绝大多数城市(shì)都(dōu)出(chū)现环(huán)比下滑的情况。而现在(zài)五月的(de)市(shì)场表现也(yě)不(bù)太乐观(guān)。按(àn)照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去(qù)库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年(nián)报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一个市(shì)场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整个房地产以及(jí)其上下游(yóu)产业链的复苏速度(dù)都(dōu)比想(xiǎng)象的(de)要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心(xīn)，这个时(shí)候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他(tā)基本(běn)面的钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只有极(jí)为少数的、做得比同行(xíng)好得多(duō)的(de)企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的基(jī)本面(miàn)不断(duàn)地凸(tū)显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提(tí)及(jí)个(gè)股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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