饱受争议的二手(shǒu)房交易中介费问(wèn)题，正(zhèng)逐渐得(dé)到监管部(bù)门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总(zǒng)局联合(hé)发布了关于规范(fàn)房地产经纪服务的意(yì)见。意(yì)见提(tí)及，近年(nián)来，部(bù)分(fēn)房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构存在(zài)利用房源客源优(yōu)势收取过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥用(yòng)客户(hù)个人信息等问题，加重交(jiāo)易当事人负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述背景(jǐng)，两部门从(cóng)加(jiā)强从业主体(tǐ)管理、明(míng)确经纪服务内容(róng)、合(hé)理确定经(jīng)纪服务收费、严格实行明码标价等十方(fāng)面，提出了(le)意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首席分析师张(zhāng)大伟称，随(suí)着城市发展，一二线城市二手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北(běi)京、上海为(wèi)例，二手(shǒu)房占市场成交比例超过80％，大(dà)量二(èr)手房成交依赖中介居间(jiān)成交(jiāo)，房地产(chǎn)调控重(zhòng)心(xīn)逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院住(zhù)房政策研(yán)究中心首(shǒu)席研究(jiū)员李宇嘉表示(shì)，买房(fáng)对居民来说属(shǔ)于金额不低的大宗交易，由(yóu)于二手房交易(yì)成本较高、交易周期较长，具有非常(cháng)强的专业(yè)性，居(jū)民往往(wǎng)通(tōng)过(guò)中介来完成(chéng)。但很多中介(jiè)利用信息不对称等问(wèn)题，将非必要的收费夹带(dài)其中，如收取(qǔ)过(guò)桥融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居(jū)民造成额(é)外(wài)的负(fù)担，而且这些(xiē)服务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手(shǒu)房市(shì)场交易过程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括(kuò)经(jīng)纪服务在内的相关(guān)市场(chǎng)交易行(xíng)为及(jí)其(qí)主体(tǐ)进行规范和秩(zhì)序整顿，是(shì)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)管理(lǐ)和(hé)调控的主题(tí)。“当(dāng)下，推进这(zhè)项工(gōng)作(zuò)的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费(fèi)问题(tí)成监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来对房地产经(jīng)纪(jì)服务行业(yè)关(guān)注最多(duō)的一个话题，便是房地产(chǎn)经纪服(fú)务费的(de)问(wèn)题(tí)。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为，未来相关部门主要监管(guǎn)的(de)重(zhòng)点，将是对房地产经纪(jì)服务收费及(jí)中介交易进(jìn)行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京(jīng)某房地产经(jīng)纪(jì)服务机(jī)构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收(shōu)费上，两(liǎng)部门在此次意见中提及(jí)，房地产经纪机(jī)构要合(hé)理降低住(zhù)房(fáng)买(mǎi)卖和(hé)租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的(de)原则(zé)实行分档(dàng)定价。引导(dǎo)由交易双(shuāng)方共(gòng)同承担经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪服务(wù)收费标准的最早依据是(shì)1995年国家计委(wěi)建(jiàn)设部下发的《关于(yú)房地(dì)产中介服务收费的(de)通(tōng)知(zhī)》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代理收费，按(àn)成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执行的2014年更新后(hòu)的收费标(biāo)准，即根据这样的规定：“少数(shù)特别复杂(zá)的住宅(zhái)买(mǎi)卖经纪服务，经(jīng)交(jiāo)易各方协商同(tóng)意，可在(zài)规定(dìng)的收费(fèi)标准(zhǔn)基(jī)础上(shàng)适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超(chāo)过10％。”这意(yì)味着，当前(qián)北京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政(zhèng)放权”的精神(shén)，北京2015年取消了房(fáng)地产中介服(fú)务等57个(gè)政(zhèng)府定价(jià)，房地产经纪服务收(shōu)费多少由各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产中介机(jī)构在(zài)实际收(shōu)取费用(yòng)过(guò)程中，相关监(jiān)管(guǎn)部(bù)门(mén)当前并未明确具体的中介(jiè)费率，中介机构仅需(xū)在服务过程中(zhōng)对收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)进行明码标价即(jí)可。而房地(dì)产经纪服务机构在具体收取(qǔ)过(guò)程中，会结合房屋价值及工资(zī)标准(zhǔn)，综合计算出合适的中介(jiè)费率(lǜ)。”张(zhāng)大伟补充道(dào)。

　　对(duì)于明码标价(jià)问题，两(liǎng)部门在此次意(yì)见中提(tí)及，房(fáng)地产经纪机构应当在经营门(mén)店耐克折扣店是真的吗，街边的耐克折扣店是真的还是假的、网(wǎng)站、客户端等(děng)场所或渠道，公示(shì)服务项目、服(fú)务内容和(hé)收费标(biāo)准(zhǔn)，不得混合标(biāo)价和(hé)捆绑收费。房地产经纪机(jī)构(gòu)提(tí)供的(de)基本服务(wù)和(hé)延(yán)伸服务(wù)，应当(dāng)分别明(míng)确服务(wù)项目和(hé)收费标准。房地产经(jīng)纪机(jī)构收费前(qián)应当向(xiàng)交(jiāo)易当事人(rén)出具收(shōu)费清单，列明收费标准、收费(fèi)金额(é)，由当事人(rén)签字(zì)确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于(yú)市场(chǎng)平均水平耐克折扣店是真的吗，街边的耐克折扣店是真的还是假的(píng)的房地(dì)产经(jīng)纪机构，住房和(hé)城乡建设部门将会同(tóng)市场监管等部门采取约(yuē)谈等综合措施(shī)进行重点监管(guǎn)。市场监管部门(mén)会同有关部门依法(fǎ)查处不按(àn)规定(dìng)明码标价、操纵(zòng)经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费(fèi)等违反价格和反垄断法律法(fǎ)规的行为。对房(fáng)地产经纪机(jī)构相关违法违规(guī)信息，市场监管部(bù)门(mén)要依法(fǎ)依(yī)规纳(nà)入(rù)国家企(qǐ)业信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价(jià)，是(shì)否意味(wèi)着，未来豪宅(zhái)的中介费有望大幅(fú)降低？

　　中原(yuán)地产华南区总(zǒng)裁兼(jiān)深圳中(zhōng)原总(zǒng)经理郑(zhèng)叔(shū)伦称，住建(jiàn)部发(fā)文鼓励按(àn)照成(chéng)交(jiāo)价格越(yuè)高、服务(wù)费率越低(dī)的原则实行分档定价(jià)，合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主(zhǔ)要还是规范行业(yè)，打(dǎ)击收费过高的(de)经纪机构，但(dàn)对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各(gè)家收费普遍在合理(lǐ)范围内，加(jiā)上经纪服务(wù)费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指出，由于(yú)当前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文件而非规(guī)定(dìng)，未来如何具体认定其(qí)中的细则，还需(xū)要(yào)看各城市落地执行情(qíng)况。

　　不(bù)过，张(zhāng)大(dà)伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经(jīng)纪服(fú)务领域的调整(zhěng)改善、规范化，有利(lì)于行业(yè)健康(kāng)发展(zhǎn)。同时(shí)，由于(yú)二手房很多房源(yuán)在产(chǎn)权方(fāng)面有瑕(xiá)疵，如产权抵押(yā)、不同税费等都可(kě)能对交易产生影响，这(zhè)对(duì)房地(dì)产经纪服务行(xíng)业的专业性(xìng)提出更高(gāo)的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总(zǒng)监陆骑(qí)麟指出，在(zài)二手房买卖(mài)过程中，原本应该由上下家各支付一半(bàn)的中(zhōng)介费，但在一些(xiē)热点城市的(de)二手房交(jiāo)易过程中，往往会(huì)有这(zhè)样的(de)情形，因(yīn)部分购房者处于(yú)弱势地(dì)位，从而会出现中介费及(jí)税费均由购房者来承担(dān)。即使(shǐ)一些(xiē)房东愿(yuàn)意承担(dān)中(zhōng)介(jiè)费(fèi)，这部(bù)分费用也可(kě)能通过转嫁的方式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介公司将其视为向购房(fáng)者单边收(shōu)费的行为。部分(fēn)中(zhōng)介公司可能会利(lì)用其支配地位(wèi)，在原先(xiān)经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费的(de)基础上，再次向房东收取费用，而(ér)这部分费用，房(fáng)东往(wǎng)往(wǎng)会将其转(zhuǎn)再次(cì)转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上(shàng)相当于变相推高(gāo)了房(fáng)价。两部门(mén)提出严禁操纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提高交易中操(cāo)作的(de)透明度，也有利于房(fáng)价的稳(wěn)定。”陆骑麟(lín)称。

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