5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房(fáng)地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基(jī)金为(wèi)代(dài)表的机构对(duì)于这一板块已(yǐ)经在悄然布(bù)局。数据显示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所公(gōng)布的(de)总(zǒng)份(fèn)额(é)均较4月(yuè)28日时有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基(jī)金(jīn)一季报(bào)统计(jì)，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持(chí)，持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个(gè)股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红利时代已过(guò) 精耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公募基金对房(fáng)地产(chǎn)的(de)配置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持有(yǒu)的房地(dì)产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持房(fáng)地产公司市值在股票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终(zhōng)于出现了三年来的首次回升，年(nián)底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对房地(dì)产行业的(de)持股(gǔ)比例也同步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季(jì)度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持有房地(dì)产板块(kuài)一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股分(fēn)别(bié)为保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板块比(bǐ)重合(hé)计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的投资(zī)愈发有(yǒu)集中于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第(dì)二的是招商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报(bào)，变化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排(pái)位上看(kàn)均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏(sū)链(liàn)上最后一环，且首季(jì)并非(fēi)行业销售(shòu)旺季，其传导到(dào)二级市(shì)场(chǎng)乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分化时代，一二线城市好于三四线城市。而(ér)映射到二级市场投资(zī)上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来(lái)分类，包括房地产(chǎn)等几类行业(yè)在盖特(tè)纳(nà)曲线里属于(yú)成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有什么(me)投资机会的。但(dàn)在(zài)这几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似的行(xíng)业也出现(xiàn)了一些机会(huì)，背后的(de)逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募(mù)基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平(píng)方(fāng)米的年(nián)销售面(miàn)积很难再出(chū)现(xiàn)了(le)，2022年光是居民(mín)存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定(dìng)的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金(jīn)房(fáng)地产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民(mín)的杠(gāng)杆率和房(fáng)价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房(fáng)价，因而行业高增的(de)时代(dài)已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给(gěi)侧(cè)出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强的(de)公司就能(néng)够通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式，获(huò)得市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业(yè)的(de)贝塔已(yǐ)经过(guò)去了，但不代表没有投资机(jī)会，机(jī)会在于(yú)城市(shì)、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识(shí)转变(biàn)，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体机构(gòu)的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入(rù)统计(jì)的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价(jià)上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司(sī)月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上(shàng)实发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一(yī)假期归来后日成交量明(míng)显放(fàng)大(dà)，4日、5日(rì)连续两个交易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来看(kàn)，上实(shí)发展的主营业务为房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品(pǐn)及(jí)服(fú)务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务(wù)、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具(jù)体包(bāo)括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公(gōng)司等(děng)都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其第一季度的收入(rù)利润(rùn)规模(mó)大幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因，一方面(miàn)是该公司后疫(yì)情时(shí)代出租率复苏至近年来(lái)最(zuì)高，另一方面则是公司拿地(dì)结算(suàn)持续性(xìng)向好，从数字上看(kàn)，一季(jì)度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势头(tóu)向好背景下，自(zì)然(rán)也吸(xī)引了知(zhī)名(míng)机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东来看(kàn)，知名私(sī)募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀(shā)入前十。同时(shí)榜单(dān)中还有一(yī)支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局(jú)，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两(liǎng)家(jiā)上海区域性(xìng)地产公司(sī)外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主要布局在(zài)深圳的地产公(gōng)司(sī)，一季报交出的也是一份报喜的(de)成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首季新(xīn)杀入十(shí)大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房(修正丰胸乳霜有效果吗，国家认可的丰胸品牌排行榜fáng)地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名第(dì)九位，此外联袂出现的(de)机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关人士(shì)分(fēn)析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地(dì)端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题或者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土(tǔ)地(dì)，龙头房企的拿(ná)地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其(qí)他房企的(de)净(jìng)负债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融资成本看(kàn)，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮(cháo)下(xià)，央国(guó)企地(dì)产(chǎn)股或存(cún)在发展(zhǎn)的(de)大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业的结构性(xìng)机(jī)会依然存在(zài)，少部分公司尤(yóu)其(qí)是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为(wèi)库存的优势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较(jiào)低(dī)的融资成本，优质(zhì)的(de)开发(fā)资(zī)源和(hé)良好(hǎo)的不(bù)动(dòng)产资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市(shì)场对民营(yíng)房开企业的(de)资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出(chū)清的过程中，央(yāng)国(guó)企(qǐ)相较于民企来说估值的修复更明显。中特(tè)估的角度从中长期的(de)维(wéi)度看，行业的(de)逻(luó)辑在于(yú)集中度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳(wěn)定且可预期的盈(yíng)利(lì)和现金(jīn)流创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升(shēng)，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自身资(zī)产(chǎn)的(de)质量(liàng)好、运营能(néng)力强、可以创(chuàng)造持续(xù)现金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部(bù)将出现分化(huà)，要关注(zhù)将受益于行业集中度提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这(zhè)一(yī)思路(lù)的话，或许还是保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国资背(bèi)景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观(guān)察(chá)国企(qǐ)央企(qǐ)在三(sān)个方(fāng)面是(shì)否可以维持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多(duō)给一(yī)些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的(de)增长。而这些公司也是机构的重修正丰胸乳霜有效果吗，国家认可的丰胸品牌排行榜(zhòng)仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产业内人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析(xī)表示，业(yè)绩(jì)出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半(bàn)年民(mín)营房(fáng)企不怎么(me)投资拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企业(yè)仍在持续性(xìng)地(dì)拿地，且(qiě)主要(yào)集中在(zài)核心城市，投(tóu)资力度较(jiào)大。投(tóu)资的驱(qū)动能够推动房企销售业绩(jì)的增长，从而在(zài)2023年一季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在(zài)房地产的(de)复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确(què)定性。其实整个市场从(cóng)四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城(chéng)市(shì)四月环比三月(yuè)相(xiāng)对表(biǎo)现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝(jué)大多数城市(shì)都出现(xiàn)环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市场(chǎng)表现也(yě)不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金(jīn)面压(yā)力，可能会出现，到六(liù)月(yuè)份房企为了半年报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是(shì)说，第二季(jì)度、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事长陈(chén)昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个(gè)房地产以及(jí)其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐(nài)心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的(de)时候，只能(néng)赚他(tā)基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会(huì)伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩(jì)会逐步(bù)体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心(xīn)地(dì)去等(děng)待它的(de)基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》，文(wén)中提(tí)及个(gè)股仅为(wèi)举例(lì)分析(xī)，不做买卖推荐。）

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