导读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入(rù)大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产(chǎn)存(cún)量极度过剩，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查调查(chá)数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披(pī)露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商(shāng)业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)中国城镇(zhèn)居民人(rén)均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适不是(shì)人均一间房所能满足(zú)，它与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。中国的(de)人(rén)均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数(shù)大(dà)于1同样不(bù)意味着(zhe)中(zhōng)国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城(chéng)镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有商(shāng)品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套香港割让是什么条约谁签字，香港割让是什么条约多少年。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数(shù)、商品住(zhù)宅占比和城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然(rán)而(ér)事(shì)实(shí)上中国住宅市(shì)场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因(yīn)为(wèi)户均一套(tào)房(fáng)无法满(mǎn)足(zú)流动人口的租赁和置(zhì)业需求(qiú)。全国总人口的近(jìn)三成(chéng)都是流动人口，流动(dòng)人口会(huì)选择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而产生了(le)额外的(de)住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益(yì)明显，区域(yù)经(jīng)济资(zī)源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住(zhù)宅需(xū)求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着不小差(chà)距，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时(shí)代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供给存在(zài)不足，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地(dì)产大分化时(shí)代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾(dùn)则(zé)更多体现在住(zhù)宅质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将体现(xiàn)在不同(tóng)能级(jí)城(chéng)市(shì)之间，不同区域(yù)板块之间(jiān)，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城(chéng)市(shì)二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵(zhèn)二手房(fáng)的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给过剩，还(hái)是(shì)供需平衡，或(huò)是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法直(zhí)接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据(jù)此判断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察中国户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以全(quán)国自然灾害综(zōng)合(hé)风(fēng)险普查工作情况为主题的(de)新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的城(chéng)镇房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学(xué)校、医院等非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普(pǔ)查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意(yì)味着人人都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与房间数量有关(guān)，更与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住(zhù)宅间数不(bù)能完全反映(yìng)出城镇居民(mín)的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施(shī)齐(qí)全(quán)的住宅才是城镇(zhèn)居民宜(yí)居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅(zhái)主要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有(yǒu)住宅、自(zì)建房等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没有直(zhí)接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关(guān)数据(jù)有两处可以直接公布(bù)，一是每年商品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售套数香港割让是什么条约谁签字，香港割让是什么条约多少年（统计(jì)局）；二(èr)是居民住宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中国(guó)居民户均住宅数量，我们主要(yào)用(yòng)到上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数(shù)分三(sān)步(bù)走：

　　第一(yī)步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住(zhù)宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得(dé)到居民(mín)住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用(yòng)既有统(tǒng)计数据，大(dà)致(zhì)测(cè)算得(dé)到中国存量房地产套数，并进一步(bù)推(tuī)算中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年(nián)开(kāi)始(shǐ)，新房(fáng)销售中期房(fáng)占比近9成(chéng)。本(běn)文去除商品住宅累计(jì)销售套(tào)数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装修的(de)时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民拥有的(de)户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定(dìng)租赁其(qí)他住宅和购买二(èr)手房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商品住(zhù)宅(zhái)增幅为过去十年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实际变化比例(lì)，从而我们估(gū)算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期(qī)房，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期(qī)房会在(zài)2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一(yī)套(tào)房(fáng)的三点含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意味着中国城镇(zhèn)化(huà)进展终结(jié)，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房等(děng)因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此(cǐ)，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的(de)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国(guó)和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套(tào)房，就会造成(chéng)人口净流入(rù)地的住(zhù)宅市场供不(bù)应求，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流(liú)动(dòng)调查数据显示(shì)，在上(shàng)海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资(zī)吸引打工人，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实际(jì)上(shàng)会占据两套房，在高房(fáng)价(jià)的(de)大城市租赁(lìn)一套房，在房价(jià)较(jiào)低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套(tào)房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动人口的租(zū)赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如(rú)电线(xiàn)老化、管道等基(jī)础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很大(dà)的不(bù)便和安全(quán)隐患，并且居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的(de)老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑两年间农民(mín)带房进(jìn)城和老旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的(de)家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积低于(yú)15平方米的(de)家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住宅(zhái)面积为40平，即人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去除(chú)公摊(tān)面积后，中国(guó)的人均(jūn)可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人(rén)口(kǒu)静态结构(gòu)和(hé)动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍(réng)有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多(duō)，新户购房(fáng)需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户数会(huì)因户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致(zhì)经(jīng)济(jì)发(fā)展带来的新(xīn)增住宅需(xū)求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济(jì)带(dài)、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人(rén)，其人(rén)口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间(jiān)为(wèi)2000年以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套(tào)差(chà)、没有或(huò)少有物(wù)业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环(huán)境，背后的(de)改善性(xìng)需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济(jì)工作(zuò)会议(yì)明确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素(sù)，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的(de)提高(gāo)，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅质量的(de)供需冲突。房(fáng)地产大分化(huà)时代(dài)已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单局限(xiàn)于(yú)城市能级之间差异，优(yōu)质(zhì)小区(qū)和老旧二(èr)手(shǒu)房之间(jiān)的差异也(yě)将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是人(rén)，并不是(shì)针对(duì)住宅，因(yīn)此可能存在统(tǒng)计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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