5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募基金为代表的(de)机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布(bù)局(jú)。数据显示，以(yǐ)南(nán)方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅(fú)增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占(zhàn)流(liú)通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成(chéng)共(gòng)识

　　从公募(mù)基金对(duì)房地产的配置(zhì)看，2019年(nián)末(mò)，公(gōng)募所持有的房地产行业标的(de)市值约(yuē)1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色(sè)，但公募所持房(fáng)地(dì)产(chǎn)公司(sī)市值在股(gǔ)票资产中的(de)占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更(gèng)是进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了(le)三年来的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行(xíng)业(yè)的(de)持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎(hū)在今年一季度得以延续(xù)。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五(wǔ)个股分别为保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇(shé)口、万(wàn)科(kē)A、华(huá)发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公募对(duì)于房地(dì)产的投(tóu)资愈发有集中于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一(yī)季报汇(huì)总的重仓股中(zhōng)，房地产板块(kuài)排名最高的是保(bǎo)利(lì)发展，在基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第二的是(shì)招商蛇口，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去年(nián)四(sì)季(jì)报(bào)，变化之(zhī)处首(shǒu)先在于几只房地(dì)产(chǎn)龙头股从(cóng)排(pái)位(wèi)上看(kàn)均有退步(bù)，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集(jí)团退(tuì)出(chū)百(bǎi)大(dà)之(zhī)列(liè)。但考虑到房(fáng)地产是复苏(sū)链上最(zuì)后(hòu)一环，且首季(jì)并(bìng)非(fēi)行业(yè)销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置(zhì)房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不(bù)返了。“如果按照产(chǎn)业周期(qī)来分类(lèi)，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成(chéng)熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会(huì)的。但(dàn)在(zài)这几年特殊的(de)行情(qíng)里包(bāo)括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行业(yè)也(yě)出现了一些(xiē)机会(huì)，背后(hòu)的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的(de)变化。”一(yī)不愿具名(míng)的上海公募(mù)基(jī)金经理指出(chū)。

　　不过也有公(gōng)募人士(shì)持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售(shòu)面积很难再出现了(le)，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地(dì)产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的政(zhèng)策(cè)出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产(chǎn)研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今(jīn)日(rì)，无(wú)论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住(zhù)房短缺(quē)时(shí)代，而(ér)目前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房(fáng)价收(shōu)入也不支撑每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快(kuài)上行的(de)房(fáng)价(jià)，因而行业高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很容易(yì)出现信(xìn)用风险问(wèn)题（类似2022年(nián)的民(mín)营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入到供给侧(cè)出(chū)清的(de)过程。这个(gè)过程中，综合竞争(zhēng)力强的(de)公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式，获得市(shì)占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没(méi)有(yǒu)投资机会，机(jī)会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申万房地产(chǎn)板块(kuài)个股，在(zài)纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上(shàng)涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名第一的上(shàng)实发(fā)展，五(wǔ)一假期归(guī)来后日(rì)成交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基(jī)本面(miàn)来看，上实发展(zhǎn)的主营业(yè)务为房地产开发与经营。公司的主要产品及(jí)服务为房(fáng)地(dì)产销售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物(wù)业管理服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其(qí)实现营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过(guò)从十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)来看，各类机构都(dōu)有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时(shí)的(de)首季十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上海本地(dì)房企(qǐ)，其第(dì)一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时(shí)代出租率(lǜ)复苏至近年(nián)来最高，另一方面则是(shì)公司拿地结(jié)算持(chí)续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸(xī)引了知名(míng)机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰(fēng)的(de)两只产品依然(rán)在前十中，这也是连续第三个季度(dù)他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局(jú)，其当(dāng)季(jì)还(hái)小幅增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述(shù)两家上(shàng)海(hǎi)区(qū)域性地产公(gōng)司外，荣(róng)安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报(bào)交出(chū)的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募指基首季新杀入十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数(shù)1000增强则(zé)排名第(dì)九位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的(de)机构(gòu)还有QFII高盛国际和(hé)私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球基金相关(guān)人士分(fēn)析：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受(shòu)限于信(xìn)用问题或(huò)者资(zī)金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获(huò)取低(dī)成本土(tǔ)地(dì)，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融(róng)资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他(tā)房(fáng)企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下(xià)滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信(xìn)证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业的(de)结构性机会依然(rán)存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据(jù)显著优(yōu)势，其主要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶段(duàn)表现出较低(dī)的融资成(chéng)本(běn)，优质的(de)开发资源和良好的不动产资产运(yùn)营能(néng)力的(de)多重竞电流单位1a等于多少毫安，电流1a等于多少mah(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公司也是(shì)更有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权(quán)债务关系等问(wèn)题，市场对(duì)民营(yíng)房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这(zhè)一轮(lún)行(xíng)业(yè)出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修(xiū)复更明显。中特估(gū)的角度(dù)从中长期的维度看，行业的(de)逻辑(jí)在于集中度(dù)提升后，行业(yè)进入高质(zhì)量(liàng)发展阶(jiē)段，具备较(jiào)快速(sù)发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且可预(yù)期的盈利和(hé)现金流创造(zào)能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企业(yè)自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创造持续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概(gài)率(lǜ)比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将受益(yì)于行(xíng)业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思路的话(huà)，或(huò)许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背(bèi)景龙头(tóu)前途更为光明(míng)。不过(guò)国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观(guān)地去持续(xù)观察国企央企在三个(gè)方面是否可(kě)以维持，首先(xiān)是融资(zī)成本(běn)保持低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年(nián)的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实(shí)现了业绩(jì)的(de)回正，甚(shèn)至是较大(dà)增速(sù)的(de)增(zēng)长。而这(zhè)些(xiē)公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业(yè)内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的(de)房企，主要是(shì)因为过去(qù)两三年(nián)时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企(qǐ)业仍在(zài)持续性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城市(shì)，投资(zī)力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度(dù)市(shì)场恢复(fù)但仍处于调整的过(guò)程中，能够保有一电流单位1a等于多少毫安，电流1a等于多少mah个(gè)正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面(miàn)临着(zhe)一些不确定(dìng)性。其(qí)实整个市场从四月份开始又(yòu)在(zài)往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成都等极(jí)个别城(chéng)市(shì)四月环比三月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在(zài)内的绝大多(duō)数城市(shì)都出现环(huán)比(bǐ)下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现(xiàn)也不太(tài)乐观。按照(zhào)现在的(de)经(jīng)济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存(cún)压(yā)力、企业(yè)的资金(jīn)面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的(de)一(yī)个(gè)市场乏力(lì)现象。也就是(shì)说，第二季度(dù)、第三(sān)季度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整个房地(dì)产以及(jí)其上下(xià)游(yóu)产业链的复(fù)苏速度(dù)都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基(jī)本面的钱。但这也(yě)意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数的、做得(dé)比同行好得多(duō)的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复(fù)苏，业(yè)绩会(huì)逐(zhú)步体现出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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