万柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全(quán)国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾宣(xuān)称要(yào)做地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)再次受到舆(yú)论关(guān)注，起因中赫集(jí)团(tuán)成了共同债(zhài)务人被中国(guó)信(xìn)达追债(zhài)，中(zhōng)国信达为了收回钱(qián)款(kuǎn)不(bù)得不将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这(zhè)些房(fáng)子早已(yǐ)售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权(quán)信息，难怪(guài)有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们(men)的姿(zī)势都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

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　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没(méi)想到，这个位于海(hǎi)淀核(hé)心区位，名(míng)校环(huán)绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国(guó)信达在京东拍(pāi)卖(mài)上(shàng)，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不(bù)良债(zhài)权转让项(xiàng)目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良债权(quán)转让项目的处置主体(tǐ)是中国信达资产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司(sī)北京市分公司（下称中国(guó)信达北分），处(chù)置的是对(duì)北京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司(sī)（下(xià)称赫华(huá)恒瑞）的(de)不良债权(quán)。截(jié)至2023年1月31日，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿(yì)元人(rén)民(mín)币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万次(cì)围观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国(guó)信达北分讨债(zhài)的故事(shì)，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如(rú)果该报道(dào)属(shǔ)实，说明(míng)这些房子实(shí)际上都是(shì)卖出(chū)去了的(de)，是有(yǒu)人(rén)住的(de)。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这(zhè)些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的报道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中(zhōng)赫集(jí)团早就把这75套(tào)房子(zi)抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房(fáng)，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的(de)业主基本(běn)都是北京的高端人(rén)士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业(yè)主中，还有不(bù)少中赫(hè)集(jí)团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主确实已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际(jì)占有，那么，中(zhōng)国信(xìn)达转让这笔不(bù)良债权回(huí)本的愿望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的(de)，没准还是(shì)债主中国信达(dá)。

　　根据(jù)相关法律规(guī)定，民事(shì)执行中，业主已经支付价(jià)款并(bìng)实(shí)际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可(kě)以(yǐ)向法院提(tí)出执行异议申(shēn)请，请(qǐng)求法院解除查(chá)封，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要(yào)求退还购房(fáng)款或办理房产证，并(bìng)承担(dān)违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)关(guān)于(yú)商品房消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司(sī)法解释的方式明确(què)了购房人的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费(fèi)者以居(jū)住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张其(qí)房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以(yǐ)及其(qí)他债权(quán)的，人民(mín)法院应(yīng)当予以支持。只支付了(le)部分价款的(de)商品(pǐn)房消费(fèi)者(zhě)，在一(yī)审法(fǎ)庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用(yòng)前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已中国和哪国通婚最多，嫁中国人最多的国家售未(wèi)网签(qiān)”，那么这笔不良(liáng)债权(quán)，实际上(shàng)是个(gè)烫手山芋。可能(néng)不仅不能(néng)卖出(chū)去回(huí)本，抵押的这75套(tào)房子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将(中国和哪国通婚最多，嫁中国人最多的国家jiāng)会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中(zhōng)国信达申(shēn)请不良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中国(guó)信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一(yī)股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的(de)股东行列(liè)，中国金谷国际(jì)信(xìn)托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达(dá)资产管理股份(fèn)有限公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开发商，相较其(qí)他(tā)房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模，也没(méi)有很高(gāo)的国民知名度，但却(què)在北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台(tái)七号(hào)院，作为(wèi)中赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米(mǐ)的天(tiān)价，成为当时京(jīng)城最贵(guì)的楼盘，引发(fā)了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万(wàn)柳书院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保(bǎo)利、万科等(děng)大(dà)型知(zhī)名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳(liǔ)地(dì)块，成(chéng)为北(běi)京当年的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书院就以神(shén)秘(mì)高端的(de)姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来(lái)的灰(huī)砖垒起来的(de)五米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成(chéng)年银(yín)杏树，还是每平(píng)米20万(wàn)元的(de)价格，都(dōu)令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北(běi)平府的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜中，就可看出其(qí)在北京豪(háo)宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年末上市的(de)它，对(duì)手是当时有名(míng)的融创(chuàng)观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套(tào)300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了(le)8年之久，但(dàn)其(qí)依旧在北京豪宅(zhái)圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也吸引了(le)不(bù)少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬(lǎo)则居住在万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被外(wài)界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪(háo)宅开(kāi)发商光环的背(bèi)后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被(bèi)执行人(rén)，被执行(xíng)标(biāo)的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定(dìng)义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。中国和哪国通婚最多，嫁中国人最多的国家trong>

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦落到这个(gè)地步，其实是有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发(fā)商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的(de)人生(shēng)轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这(zhè)个(gè)转(zhuǎn)折点，就在于收购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集(jí)团就尝试过多元化业务，先后(hòu)进军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参股国(guó)安足球俱(jù)乐部64％股权(quán)，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部股权(quán)。如果北京国(guó)安的估(gū)值(zhí)一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿(ná)下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人(rén)也许会感叹：卖(mài)豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将(jiāng)其(qí)手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份(fèn)质押陆(lù)续质押，据企查查显示，目前(qián)中赫集(jí)团共(gòng)有11条(tiáo)股权出(chū)质记录。质权(quán)人包(bāo)括(kuò)海金商(shāng)业保理、北京(jīng)建工、山东(dōng)国际(jì)信托、中融信(xìn)托、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京国(guó)安(ān)的时(shí)间(jiān)完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得(dé)到(dào)改善，中赫集团也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持续质押(yā)手(shǒu)中的(de)中赫集团(tuán)股(gǔ)份(fèn)，但国(guó)安和(hé)中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫集团(tuán)被5次列被执行(xíng)人，执(zhí)行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫(hè)集(jí)团、中赫置地(dì)、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书(shū)确定(dìng)义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都成(chéng)为(wèi)老(lǎo)赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿(yì)的北京国(guó)安，又如何能独善其身(shēn)？