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　　万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意(yì)外走红(hóng)，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知(zhī)晓，其背后(hòu)曾(céng)宣称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆(yú)论关注，起(qǐ)因中赫集团成了(le)共同(tóng)债务人被中国信达(dá)追债，中国信达为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房(fáng)子(zi)早已(yǐ)售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的(de)有(yǒu)钱人，房子(zi)现在莫名奇妙(miào)地被拍(pāi)卖，算是(shì)被割了(le)！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他(tā)们的(de)姿(zī)势都那么(me)优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没(méi)你(nǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的(de)尽头是(shì)万(wàn)柳书(shū)院”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到，这(zhè)个(gè)位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北(běi)京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司不良(liáng)债权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的(de)抵押物中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书(shū)院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示(shì)，上(shàng)述不良(liáng)债权转让(ràng)项目(mù)的(de)处置(zhì)主体是中国信(xìn)达资产管理股份有限公司(sī)北(běi)京市(shì)分公(gōng)司（下(xià)称中(zhōng)国信达(dá)北分），处置(zhì)的是对北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币(bì)，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司(sī)是(shì)共(gòng)同债务人。目前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这就是一起(qǐ)中国信(xìn)达北分(fēn)讨债(zhài)的(de)故事，但实际上(shàng)，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明(míng)这些房子实际(jì)上(shàng)都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的(de)状(zhuàng)态呢(ne)？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网(wǎng)签，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一财(cái)经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把(bǎ)这75套房子(zi)抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押(yā)，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最(zuì)强学区(qū)房，万(wàn)柳书(shū)院的(de)业主基本都是北(běi)京的高端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地(dì)产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫(hè)集团的(de)高(gāo)管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些业(yè)主确实(shí)已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付价款并实际占有，那(nà)么，中国信达转让这笔(bǐ)不良(liáng)债(zhài)权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行(xíng)中，业主已经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有，但未办理(lǐ)过户(hù)手续的，如果(guǒ)业(yè)主没有(yǒu)过错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院(yuàn)解除查(chá)封，同时可以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要(yào)求退还购房款或办理房产证，并承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人民(mín)法(fǎ)院报公(gōng)布《最(zuì)高人民法院关(guān)于商(shāng)品房消费者(zhě)权利(lì)保护问(wèn)题的(de)批复》，以司法解释的方式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已支(zhī)付全(quán)部价化妆品条码697开头是什么成分，条形码697开头代表什么标准款，主张(zhāng)其房屋交付请求权(quán)优先于建(jiàn)设工(gōng)程价款优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押权以及(jí)其他债权(quán)的(de)，人民法院应当予以支持。只支付了(le)部分价款的商(shāng)品房消费(fèi)者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际(jì)支(zhī)付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果(guǒ)这75套房(fáng)子均为(wèi)“已售未(wèi)网签”，那么这笔不(bù)良(liáng)债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中国(guó)信(xìn)达(dá)申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信(xìn)达(dá)已经成(chéng)为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下(xià)子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷(gǔ)国际(jì)信托(tuō)有限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后(hòu)者(zhě)由中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发(fā)商(shāng)，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很(hěn)大规模，也没有很高的(de)国民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米的(de)天价(jià)，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发(fā)了(le)市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳(liǔ)书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢(yì)价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京当年的(de)“双(shuāng)料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是(shì)一块(kuài)块从(cóng)荷兰运回来(lái)的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的(de)缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平(píng)府的(de)院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是(shì)当时有名的融(róng)创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现(xiàn)如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平米的(de)法拍(pāi)房，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万(wàn)柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了不(bù)少知名(míng)人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)则居住在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅开(kāi)发商(shāng)光环的背后，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多次成为被(bèi)执(zhí)行人，被执行标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初(chū)，因为履行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文书(shū)确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦落到(dào)这个(gè)地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书(shū)院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折点，就在于(yú)收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了(le)多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部(bù)股权。如果北(běi)京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安(ān)，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这样，中赫为什么(me)又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团(tuán)及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前(qián)中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权人(rén)包括海金(jīn)商业(yè)保(bǎo)理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北(běi)京国安后(hòu)，不仅国安的(de)经营状况没(méi)有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易(yì)所(suǒ)官网信(xìn)息(xī)显示(shì)，2020年，北京国安足球(qiú)俱(jù)乐部(bù)实(shí)现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末，该俱乐部(bù)资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金压力，中赫集团(tuán)和周金辉(huī)夫妇还在持续质押(yā)手中的中赫(hè)集团(tuán)股份，但国安(ān)和(hé)中赫的(de)经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共(gòng)同(tóng)成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，上述被(bèi)执行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难(nán)。不过在(zài)实控人(rén)都成(chéng)为老(lǎo)赖的情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多亿的(de)北(běi)京国安，又如何能独善其身？

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