文(wén)：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的(de)全国(guó)住(zhù)房和城(chéng)乡建设工(gōng)作会议提出(chū)“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地(dì)明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的(de)钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是(shì)对(duì)购房者的不(bù)公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力(lì)的别(bié)建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地(dì)产从大开发时代步(bù)入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时(shí)了，该取(qǔ)消了(le)，改为(wèi)现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效(xiào)机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城(chéng)市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经(jīng)济规(guī)律办事，中(zhōng)国(guó)一定能实现房地(dì)产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关(guān)，解好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。从(cóng)个人层面看，预售制(zhì)对购(gòu)房者非常不公(gōng)平，比如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不(bù)能交房的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下(xià)行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有助于落实中(zhōng)央房住(zhù)不(bù)炒精神(shén)、有助(zhù)于保障购房老百姓权(quán)益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消预售(shòu)制度？预售(shòu)制度(dù)怎么(me)来的？国外(wài)什(shén)么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商(shāng)品房预售制度。其实(shí)，当前(qián)世界不少国家存在预售制(zhì)。但是(shì)，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达(dá)国家一(yī)般有严格(gé)的监管(guǎn)保障措施(shī)，开发商(shāng)在项(xiàng)目获得政府批(pī)准后才可以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样(yàng)在支付完(wán)首(shǒu)付款后(hòu)从银行一(yī)次(cì)性贷(dài)款支付(fù)剩余(yú)全部(bù)房款，而是根据开(kāi)发商(shāng)工程进(jìn)度在完全交房(fáng)前进(jìn)行(xíng)分期支付。所以，预售制度(dù)是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚(fá)措(cuò)施作为保障的(de)，如果没有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定会(huì)触发风险，对(duì)购房民众(zhòng)不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入存量时代，取消预售制度(dù)有助于降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当(dāng)然(rán)这(zhè)需要配(pèi)套(tào)房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信心和(hé)房地产长效机(jī)制(zhì)。这是(shì)个技术活，只要坚持(chí)市(shì)场化改革，中国一定(dìng)能化解这个难(nán)题，让(ràng)房地(dì)产回归实体(tǐ)经(jīng)济和居住(zhù)属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是(shì)以客户(hù)为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子(zi)是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福(fú)一家人。从这(zhè)个(gè)角度，取消(xiāo)预(yù)售制、实施(shī)现房销售是实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安(ān)、行业(yè)企业健康发展的重大措施(shī)。在当(dāng)前的情况下(xià)，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革(gé)方案研究(jiū)时(shí)，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售(shòu)资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分(fēn)层销售(shòu)孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港还(hái)未推行公(gōng)共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋(wū)或者(zhě)其他(tā)临时住宅，住房(fáng)的需求(qiú)是(shì)相当高，不(bù)过大多数居民(mín)的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要(yào)雄(xióng)厚的资金实力(lì)才能购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分(fēn)层出(chū)售。这(zhè)模式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇的(de)市民数(shù)量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务的经验，对于商(shāng)品流(liú)通、资金周转有着独到(dào)的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求方法加快自(zì)身(shēn)资(zī)金周转。当时其在(zài)购下(xià)九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明(míng)书，上有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材(cái)料(liào)、分层(céng)价格、订购方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用(yòng)类似(shì)租金的分(fēn)期付款形式(shì)，等(děng)新(xīn)楼落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的(de)资金压力，加速了(le)房屋的建造和销售，也解(jiě)决(jué)了制造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式(shì)成为当时中国(guó)香港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的(de)改革(gé)，“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)高效率地解(jiě)决(jué)了核心的(de)住(zhù)房(fáng)供(gōng)不应求的问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣，但期(qī)间也出现过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管部(bù)门不(bù)断完善、规(guī)范化(huà)，建(jiàn)立健全的(de)监管机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于预售(shòu)楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发(fā)商(shāng)在(zài)预售前，确(què)保地价款(kuǎn)已经全部支付，还(hái)要证明自身有资金等能(néng)力把(bǎ)项目(mù)完成(chéng)，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所托管，支取时需(xū)律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资(zī)金，中国(guó)香港要求(qiú)律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明(míng)化机(jī)制，且(qiě)银行的责(zé)任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后(hòu)续需自身(shēn)推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着监管体系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化的(de)进程(chéng)大(dà)于(yú)城市化(huà)进(jìn)程，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基础等城市化(huà)配套问题，才能进(jìn)一步推进城市(shì)化。但当时(shí)推行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统一(yī)分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利分房制(zhì)度(dù)也出现了分配(pèi)不公(gōng)、效(xiào)率低、配套差等问(wèn)题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的(de)需(xū)求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发(fā)商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产(chǎn)市场的一(yī)针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引进中(zhōng)国香(xiāng)港预售商(shāng)品房制度，先后(hòu)出(chū)台多(duō)项文件，大力支持国(guó)内房地(dì)产(chǎn)市场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国(guó)务(wù)院出(chū)台《关(guān)于(yú)进一步深化城镇住房制度改革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品化(huà)、社会(huì)化的(de)住(zhù)房新体制，从计划经济(jì)下的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市(shì)场经(jīng)济(jì)的商品房。房地产市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的两大难(nán)题，开发商以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发(fā)模式，住房供应速度加快。自(zì)此中(zhōng)国内地开始房改货(huò)币化，中国人民(mín)银(yín)行等(děng)多方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极(jí)大作用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港(gǎng)“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品房预售制度(dù)。预售制的(de)初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房企资金(jīn)压力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是指房(fáng)地产开发(fā)企业将正在建设(shè)中(zhōng)的(de)房屋预(yù)先(xiān)出售给(gěi)购房者(zhě)，由购房者(zhě)支付(fù)定(dìng)金或房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在(zài)中(zhōng)国(guó)内地实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交(jiāo)付(fù)房(fáng)屋(wū)。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了全(quán)部(bù)购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港的按照工程(chéng)进度(dù)付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开(kāi)启了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同时增加市场一美元等于多少美分,美元和美分的符号，一美元等于多少钱的人民币商(shāng)品房(fáng)供应，推动了(le)城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳(wěn)步(bù)发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资(zī)金需(xū)求，也提(tí)高了居民居住水平，中(zhōng)国(guó)内地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居(jū)，住(zhù)房事业取得(dé)巨大(dà)进步，数十年时间走完发(fā)达国家几百年城镇化路(lù)程。改革开(kāi)放(fàng)以来(lái)，城镇(zhèn)化(huà)进程进入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成(chéng)区(qū)面积由(yóu)7438平方公(gōng)里增长至60721平方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期(qī)房销售(shòu)面(miàn)积(jī)占总(zǒng)销售面积的(de)比(bǐ)重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了(le)中国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)行业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资(zī)完成额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发(fā)展，房(fáng)地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行(xíng)到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产也成(chéng)为拉动(dòng)中国内地(dì)经济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房(fáng)地产带(dài)动(dòng)的(de)上下游产业(yè)链特(tè)别长，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对(duì)金融、批发、建(jiàn)材的(de)带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信(xìn)托(tuō)等通(tōng)道业务，占比超过(guò)三(sān)分之一(yī)。从房(fáng)地(dì)产融(róng)资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积违约，将导致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英(yīng)法德三国合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股(gǔ)债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房市值与股债房(fáng)市值的比(bǐ)例(lì)较高(gāo)，主要是因为(wèi)住房(fáng)市(shì)值高，以及中国资本(běn)市场发(fā)育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低(dī)，居民投(tóu)资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认(rèn)，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在，当(dāng)前(qián)的(de)负(fù)面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交付的风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发商发生违约，购房者只能(néng)根据购房合(hé)同向(xiàng)开发(fā)商主张(zhāng)权力，但依(yī)旧(jiù)需要根据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时(shí)向银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此(cǐ)购(gòu)房者承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响自身信用和购(gòu)房者对行(xíng)业的(de)信心。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房企因为(wèi)市(shì)场波(bō)动或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂等一系(xì)列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企通过与购房者签订(dìng)的预售合同(tóng)和按揭(jiē)合(hé)同，已经从银行(xíng)获得房款，如(rú)果(guǒ)购房者丧(sàng)失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行(xíng)承(chéng)担(dān)，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预(yù)售管(guǎn)理办法》中明确规定了(le)开发企(qǐ)业预售(shòu)商品房所得款项应当用于有(yǒu)关的工(gōng)程(chéng)建设，商品房预售款监(jiān)管(guǎn)的(de)具(jù)体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没(méi)有(yǒu)统(tǒng)一的预售资金监管规定，各(gè)地实(shí)行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本(běn)乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或(huò)者(zhě)项目工程(chéng)总额报价计算重点(diǎn)资(zī)金。而(ér)事实是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进入监(jiān)管(guǎn)账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预售(shòu)款监管账(zhàng)户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在(zài)房企(qǐ)各(gè)地项目间流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一(yī)种资(zī)金循环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预(yù)售制度(dù)呈现(xiàn)以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一(yī)般设有(yǒu)定金或(huò)预付款(kuǎn)保护(hù)机(jī)制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付(fù)的(de)预付款比例相对较低，绝大(dà)部(bù)分房款在房屋交(jiāo)付(fù)后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预(yù)付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保(bǎo)护：房屋交付(fù)质量的保(bǎo)障有两种方(fāng)式，一是期(qī)房由政府或第三方验收合格并(bìng)提供验(yàn)收凭(píng)证后，开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得购房者支付(fù)的房款。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期(qī)满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美(měi)国期(qī)房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付(fù)，其余(yú)房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由(yóu)第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付(fù)环(huán)节，定金比例(lì)一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数(shù)据，2021年美国(guó)平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定(dìng)金或首付(fù)外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷(dài)款支付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定金及(jí)首付款由第三方(fāng)公证行或产权保险公司的信托账户(hù)监管。如(rú)果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者资(zī)金可通(tōng)过(guò)申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担任何(hé)责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资(zī)金全(quán)部(bù)来自银行，银行根据(jù)工程进度(dù)向开发商(shāng)提(tí)供(gōng)一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有充(chōng)分动(dòng)机监管开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付(fù)时需取得(dé)由政府相关(guān)部门经审查后发放的(de)验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得(dé)到购房者(zhě)支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭(jiē)按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德国(guó)开(kāi)发商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的定金并进(jìn)行预(yù)约公证，签订(dìng)合(hé)同后定金退还(hái)。如由于(yú)任何原因(yīn)不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需(xū)支(zhī)付公(gōng)证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含在购房款中，属(sh一美元等于多少美分,美元和美分的符号，一美元等于多少钱的人民币ǔ)于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国(guó)没有规定最低首付比例，可(kě)零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制度(dù)，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比(bǐ)例因(yīn)项(xiàng)目而异(yì)。一(yī)般(bān)来(lái)说，支付节点可(kě)分为公证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者(zhě)可(kě)在支(zhī)付(fù)房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房(fáng)者一定使(shǐ)用期限，期(qī)限(xiàn)结(jié)束后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保险公司针对(duì)期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是(shì)当房屋出现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发(fā)商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同(tóng)等各(gè)个环节，各环节内(nèi)容(róng)确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现财(cái)务、经(jīng)营问题时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英(yīng)国采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交房前付款比例相对较低，一(yī)般会在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节(jié)，英国规定房屋必(bì)须经过房产公证公司的检验验收后(hòu)才能交付，交付后方可(kě)按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资(zī)金(jīn)也由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由(yóu)买房律师将资金(jīn)转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在进(jìn)入开发(fā)商(shāng)账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期(qī)房交易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预(yù)售(shòu)房定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还(hái)定价并(bìng)赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡(héng)，叠加法律空(kōng)白，社会上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物交易法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是唯一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业法》，对购(gòu)房者(zhě)支付定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要(yào)求(qiú)开发商必(bì)须完(wán)成定(dìng)金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖(mài)双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机(jī)构或指定(dìng)保证机构或保险机构签订(dìng)定金保(bǎo)证委托合(hé)同，设置购(gòu)房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预(yù)先支付的(de)购房款(kuǎn)也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭(bì)导致(zhì)期(qī)房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证金证明书向金(jīn)融机(jī)构或(huò)保(bǎo)证机构或保险公司兑付(fù)，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，交(jiāo)房前只需支付最多(duō)不超20％的(de)定(dìng)金，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后(hòu)开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者(zhě)违约可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度(dù)支付，所有资金进(jìn)银行专门(mén)项目资金账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡(pō)开发(fā)商有统一的(de)选购权(quán)合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付(fù)及(jí)印花税，同时购房者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房同样采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依(yī)照工程进度放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷(dài)款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资金账户(hù)，账(zhàng)户资金提(tí)取(qǔ)须(xū)与房屋建(jiàn)设(shè)有关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需(xū)求(qiú)的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强(qiáng)有力的(de)金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质(zhì)房(fáng)企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融工(gōng)具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和(hé)人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约(yuē)后(hòu)定金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结(jié)至房屋(wū)交付阶段，保障购房者(zhě)定金安(ān)全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等(děng)情(qíng)况提供(gōng)充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度(dù)付款机制或交房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三(sān)方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关(guān)部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房(fáng)屋质量问(wèn)题全(quán)权负(fù)责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者在(zài)保(bǎo)修期结束(shù)后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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