5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为(wèi)代表的机构(gòu)对(duì)于这一板块已经(jīng)在(zài)悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据基金一(yī)季(jì)报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuá坐镇和坐阵的区别脍炙人口，坐镇和坐阵有什么作用n)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配(pèi)置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年(nián)末(mò)，公(gōng)募所持有的(de)房(fáng)地产行业(yè)标的(de)市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房(fáng)地产公司(sī)市(shì)值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现(xiàn)了三年(nián)来的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比(bǐ)例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在今年(nián)一季度得以延续。数(shù)据统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓持(chí)有(yǒu)房地产(chǎn)板块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五个股分(fēn)别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募(mù)对于(yú)房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金一季(jì)报(bào)汇(huì)总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房地产(chǎn)板块排(pái)名最高的是保利发(fā)展，在基(jī)金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年(nián)四季报，变化之处首先在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其(qí)是万科最(zuì)为明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列(liè)。但(dàn)考虑到房地产是复苏(sū)链上最后(hòu)一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二(èr)级市(shì)场乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈(quān)判(pàn)断房地产已经(jīng)进入(rù)大分化时代，一二线城(chéng)市好于三(sān)四线城市(shì)。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来(lái)分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期或(huò)者衰退期(qī)的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊(shū)的行情(qíng)里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解铝等类(lèi)似(shì)的行(xíng)业也出现了(le)一些机(jī)会，背(bèi)后(hòu)的逻(luó)辑(jí)是供给侧发(fā)生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基(jī)金(jīn)经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存(cún)款(kuǎn)数(shù)量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来(lái)去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程(chéng)，还是(shì)人均住房面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我国均已告(gào)别住房短缺(quē)时(shí)代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价收入也不(bù)支(zhī)撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的销售额，以(yǐ)及(jí)过快(kuài)上行的(de)房价，因而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需(xū)求(qiú)或(huò)将(jiāng)回落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入(rù)到供给侧出清的(de)过(guò)程。这个过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但不代(dài)表没(méi)有投资机(jī)会(huì)，机会在于(yú)城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股(gǔ)票投资(zī)，就是强(qiáng)竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是(shì)基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的(de)务实之举坐镇和坐阵的区别脍炙人口，坐镇和坐阵有什么作用。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产(chǎn)板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产(chǎn)类(lèi)标(biāo)的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现股价上(shàng)涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰(qià)好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福(fú)、荣(róng)安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一(yī)假期归来(lái)后日(rì)成交量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出(chū)涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营(yíng)业务为房(fáng)地(dì)产开发与经营。公(gōng)司的主要产(chǎn)品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业(yè)管(guǎn)理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流(liú)通(tōng)股股东来看，各类机构都(dōu)有对其(qí)布(bù)局的(de)例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的(de)上(shàng)银(yín)基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公(gōng)司等都跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第(dì)一季度的收入利润(rùn)规模(mó)大幅度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面是(shì)该(gāi)公司后疫情时代(dài)出租率复苏(sū)至近年来最(zuì)高，另一方面(miàn)则(zé)是(shì)公(gōng)司拿地(dì)结(jié)算持续性向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势(shì)头向(xiàng)好背(bèi)景下(xià)，自然也吸(xī)引了知名机构(gòu)在其(qí)中持续驻足。从(cóng)第(dì)一季(jì)度十(shí)大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这也是连续第(dì)三个(gè)季度他有的两只产品杀入(rù)前(qián)十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上海区域性地(dì)产公司外，荣安地(dì)产则是主要(yào)布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的(de)也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募指基(jī)首季新杀(shā)入十大(dà)流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第(dì)七(qī)位，富国(guó)中证指数(shù)1000增强则(zé)排(pái)名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市(shì)场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取(qǔ)低(dī)成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率较(jiào)低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从融资(zī)成(chéng)本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙坐镇和坐阵的区别脍炙人口，坐镇和坐阵有什么作用(lóng)头房(fáng)企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国(guó)企地产股或存在发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构(gòu)性机会依(yī)然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶段(duàn)表现出较低(dī)的融资成本(běn)，优质的开发(fā)资源和良好的不(bù)动产资产运营能力(lì)的多(duō)重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估(gū)，国央(yāng)企相较于民(mín)营地产(chǎn)公司也是(shì)更有优势(shì)的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮(lún)行业(yè)出清的过程中，央国企相较于民企来说估值(zhí)的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后(hòu)，行业(yè)进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和(hé)现金流创造能力，以此带(dài)来估(gū)值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将(jiāng)受(shòu)益于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资首席研究(jiū)官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背景龙(lóng)头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地去持续观察(chá)国企(qǐ)央企在三个(gè)方(fāng)面是否可以维(wéi)持，首先是融(róng)资(zī)成本保持(chí)低(dī)位(wèi)，其次是销售份(fèn)额持续提升(shēng)，再次是拿(ná)地份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报(bào)梳理发现，对(duì)于2022年的(de)业绩出现的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季(jì)度的业绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也(yě)是机构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房(fáng)地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要是(shì)因(yīn)为过(guò)去两三(sān)年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企(qǐ)不(bù)怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能(néng)够(gòu)推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能够保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整个市场从四(sì)月份开始又在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四(sì)月环比(bǐ)三(sān)月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝(jué)大(dà)多数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的(de)市场(chǎng)表现(xiàn)也不(bù)太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入情况(kuàng)，以及(jí)市(shì)场的去库(kù)存(cún)压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为(wèi)了半年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市场的短(duǎn)期(qī)反(fǎn)弹外的一(yī)个(gè)市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是说(shuō)，第二(èr)季度、第(dì)三(sān)季度增(zēng)长不确定性的压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其(qí)上下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多，我(wǒ)们要(yào)多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不(bù)是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等待(dài)它的基(jī)本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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