饱受争议的(de)二(èr)手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联合发布了关(guān)于规范房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构存在利(lì)用(yòng)房源客源(yuán)优势收取过高费用、未明码标价(jià)、捆(kǔn)绑收费、滥用客户(hù)个人信(xìn)息(xī)等问题，加重交易当事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从(cóng)加强(qiáng)从业主体(tǐ)管(guǎn)理、明(míng)确经纪服务内容、合理确定经纪服务(wù)收费、严(yán)格实行明码标(biāo)价等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地(dì)产首席分析师张大伟(wěi)称，随(suí)着城市发(fā)展(zhǎn)，一(yī)二线城市二手房交(jiāo)易占比(bǐ)逐渐(jiàn)增(zēng)加。以(yǐ)北京、上海为例，二手房占市场成交(jiāo)比(bǐ)例超(chāo)过80％，大量二手房成交依赖中介居(jū)间成交，房(fáng)地产调控重心(xīn)逐(zhú)渐从开(kāi)发(fā)商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城(chéng)规院(yuàn)住房政策研究(jiū)中心首席研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民(mín)来说属于金额不低的(de)大宗交易，由(yóu)于二手房交(jiāo)易(yì)成本(běn)较高(gāo)、交易周期(qī)较长，具有非常强的(de)专(zhuān)业性(xìng)，居民往往通过中介来完成。但(dàn)很(hěn)多中(zhōng)介利用信息不对称等(děng)问题，将(jiāng)非必要的收(shōu)费夹带其中，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造成额(é)外的(de)负(fù)担，而且这些服(fú)务事项并未明(míng)码标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过(guò)程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包(bāo)括经纪(jì)服务在内的相关(guān)市场交(jiāo)易(yì)行(xíng)为(wèi)及其主(zhǔ)体(tǐ)进行(xíng)规范和秩序整(zhěng)顿，是房(fáng)地产市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历(lì)来对房地(dì)产经(jīng)纪服务行(xíng)业(yè)关注最多的一(yī)个话题，便是房地产(chǎn)经纪服务费的问题(tí)。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门主要监管(guǎn)的(de)重点(diǎn)，将是对房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)收费及中介(jiè)交易进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋交(jiāo)易过程(chéng)中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金(jīn)额不低的中介费。以北(běi)京某(mǒu)房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套(tào)1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费(fèi)上，两部门在此次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经纪机构要(yào)合理降(jiàng)低住房买卖(mài)和租赁经纪服务(wù)费用。鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低(dī)的原则实行分档(dàng)定价(jià)。引导由交易双方共同承担(dān)经(jīng)纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地产经纪服务(wù)收费(fèi)标(biāo)准的(de)最早依(yī)据是1995年国家(jiā)计委建设部下发的《关于房(fáng)地产中(zhōng)介服务收(shōu)费(fèi)的通知(zhī)》（971号文），其中第六(liù)条(tiáo)规定：房屋(wū)买卖代理收(shōu)费，按(àn)成交价(jià)格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执行的2014年更新后(无菌蛋是什么，无菌蛋是什么蛋hòu)的收费(fèi)标准(zhǔn)，即根据这样的(de)规定：“少数特别复(fù)杂的住宅买(mǎi)卖经纪(jì)服务，经交易(yì)各方(fāng)协商同意(yì)，可在规定的收(shōu)费标准基础上适当上浮，上浮幅度(dù)最高不得超过(guò)10％。”这(zhè)意味着，当前(qián)北京(jīng)二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房(fáng)地产中(zhōng)介(jiè)服(fú)务等57个政府定价(jià)，房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费多少由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际(jì)收(shōu)取费用过程(chéng)中，相关监管(guǎn)部门当前(qián)并未明确(què)具(jù)体的中介费率，中(zhōng)介(jiè)机构(gòu)仅需在服务(wù)过程(chéng)中对收费(fèi)标准进行(xíng)明(míng)码标价即可。而(ér)无菌蛋是什么，无菌蛋是什么蛋房地产经纪服务机构在具体收取(qǔ)过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算(suàn)出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部(bù)门在此次意见中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构应当在(zài)经营门(mén)店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务(wù)项目、服务内容(róng)和收费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收费。房(fáng)地产经纪(jì)机构提供(gōng)的基本服(fú)务(wù)和延伸服务，应(yīng)当分别明确服务项目(mù)和(hé)收费标(biāo)准。房地(dì)产经纪机构收费前(qián)应(yīng)当向交(jiāo)易(yì)当事人出具收费清单(dān)，列明收费(fèi)标准、收费金额，由当事人签字确(què)认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场平均水平的房地产(chǎn)经纪机构(gòu)，住(zhù)房和(hé)城乡建设部门将会(huì)同市场监(jiān)管等部门采(cǎi)取(qǔ)约谈等综合措(cuò)施进(jìn)行重点(diǎn)监管。市(shì)场监(jiān)管部门会同有关部(bù)门依法(fǎ)查处不按规定(dìng)明码标价、操纵经纪服(fú)务收费等违反价格和反垄断(duàn)法律(lǜ)法规的行为(wèi)。对房地产经纪机构相关违法违规信息，市场监(jiān)管部门要依法(fǎ)依规(guī)纳入国家企(qǐ)业信(xìn)用(yòng)信息公示系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介费(fèi)要(yào)降了？

　　鼓(无菌蛋是什么，无菌蛋是什么蛋gǔ)励(lì)按照成交价(jià)格越高、服务费(fèi)率越低(dī)的原则(zé)实(shí)行分档定价，是否意味着，未来豪(háo)宅的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地产华南(nán)区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分(fēn)档定价，合(hé)理(lǐ)降低(dī)住房(fáng)买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务费用(yòng)，主(zhǔ)要还(hái)是规范(fàn)行(xíng)业，打击收费(fèi)过高的(de)经纪(jì)机(jī)构(gòu)，但对(duì)市场影响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市(shì)场豪宅和普宅本来收费就不同(tóng)，各家收费普遍在合理范围内，加上(shàng)经纪服务(wù)费用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部门提(tí)出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文件而非规定，未(wèi)来如(rú)何具体(tǐ)认定其中(zhōng)的细则，还(hái)需要看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前(qián)市场看，经纪服务领(lǐng)域的(de)调整(zhěng)改善、规范化，有利于行业健(jiàn)康发展。同时，由(yóu)于二手房(fáng)很(hěn)多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产(chǎn)生(shēng)影响，这对房地产经纪(jì)服务行业的(de)专业性提(tí)出(chū)更高的要(yào)求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监陆(lù)骑麟(lín)指(zhǐ)出，在二手房买卖过程中，原本应该由上(shàng)下家各(gè)支付一半(bàn)的中介(jiè)费，但在一些热点城市的二手房交易(yì)过程中，往(wǎng)往会有这样的情(qíng)形，因(yīn)部(bù)分购房者(zhě)处于弱势地位(wèi)，从而会出现中(zhōng)介(jiè)费及税费均(jūn)由购房者(zhě)来承担。即使(shǐ)一些房(fáng)东愿意承(chéng)担中介费，这(zhè)部分(fēn)费用也可(kě)能通过(guò)转嫁的方式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给(gěi)下家，市(shì)场(chǎng)这种所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些房产中介(jiè)公司将其视为向购房者(zhě)单边收费的(de)行为。部分中介公司可能(néng)会利(lì)用其(qí)支(zhī)配地位，在原(yuán)先经纪服务收费的基(jī)础上，再次向房(fáng)东收取费(fèi)用，而(ér)这部分费用，房东往往会(huì)将其转再次转嫁给购(gòu)房者(zhě)，这实(shí)际上相当于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于(yú)提高交易中(zhōng)操作的透明度，也有利(lì)于房价(jià)的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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