5月以(yǐ)来(lái)，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以(yǐ)南方和华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公(gōng)布(bù)的(de)总(zǒng)份(fèn)额均较(jiào)4月28日(rì)时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据(jù)基金一季(jì)报(bào)统计，龙头与地(dì)方国企(qǐ)央(yāng)企获(huò)得增持，持(chí)仓数量(liàng)占(zhàn)流通股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个(gè)股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地(dì)产或“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红利时(shí)代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募所持有的(de)房地产(chǎn)行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公(gōng)募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司市值在股票资(zī)产中的占比却断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎(hū)在今年一季度得以延续(xù)。数据(jù)统计显示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板(bǎn)块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公募对于(yú)房地产的投资愈(yù)发有(yǒu)集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发(fā)展(zhǎn)，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去年曼妙是什么意思解释，身姿曼妙是什么意思四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房(fáng)地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位上看均(jūn)有退步(bù)，尤(yóu)其(qí)是万(wàn)科最为明显；其次是(shì)金地(dì)集团退出百大(dà)之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏(sū)链上最(zuì)后一(yī)环，且首季(jì)并非行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传(chuán)导到二级市(shì)场乃至机构持仓(cāng)上还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化(huà)时(shí)代，一二线城(chéng)市好(hǎo)于三四(sì)线(xiàn)城市。而映射到二级市(shì)场投资(zī)上(shàng)，配置(zhì)房(fáng)地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利期一(yī)去(qù)不返了(le)。“如(rú)果按照产业(yè)周期(qī)来分类，包括房地产(chǎn)等几类(lèi)行业(yè)在(zài)盖特纳曲线里(lǐ)属于(yú)成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上没有什(shén)么(me)投资机(jī)会的。但在这几年特殊(shū)的(de)行情(qíng)里(lǐ)包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业也出现(xiàn)了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了(le)更大的变化。”一(yī)不(bù)愿具名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民存款数(shù)量增(zēng)加了15万亿元。中国(guó)存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的(de)更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要(yào)有一(yī)定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产研(yán)究员(yuán)吕(lǚ)功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的(de)进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别住房(fáng)短缺时代，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆率和房(fáng)价收(shōu)入(rù)也不支撑每年18万(wàn)亿元的(de)销(xiāo)售额(é)，以及过(guò)快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的(de)需求或(huò)将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信(xìn)用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过大(dà)鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的(de)贝塔已经(jīng)过去了，但不代(dài)表(biǎo)没有(yǒu)投资机会(huì)，机(jī)会在(zài)于(yú)城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股(gǔ)票投资，就是强竞争力公(gōng)司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样的(de)认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个(gè)股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在(zài)纳(nà)入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地(dì)产类标的股中，本月(yuè)以来实现股(gǔ)价上涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公(gōng)司(sī)月内涨幅超过(guò)了(le)10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安(ān)地(dì)产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日(rì)成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个(gè)交易日收(shōu)出(chū)涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的(de)基本面来看(kàn)，上(shàng)实发展的主营业务(wù)为(wèi)房(fáng)地产开发与经(jīng)营。公司的主要(yào)产品及服(fú)务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度(dù)，其(qí)实现营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对(duì)其布局的例(lì)子(zi)。以3月31日时的首季(jì)十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资(zī)产管理公司等(děng)都跻身(shēn)前十(shí)的(de)行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第(dì)一季度的收入利(lì)润(rùn)规模(mó)大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司(sī)后疫(yì)情时代出租率复苏至(zhì)近年来最(zuì)高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持续(xù)性(xìng)向(xiàng)好，从数字上看(kàn)，一(yī)季度新(xīn)增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机构(gòu)在(zài)其(qí)中(zhōng)持续驻(zhù)足(zú)。从(cóng)第一季度十(shí)大流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也是连续第(dì)三个季度他有的两只产品杀(shā)入(rù)前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局，其(qí)当季还小幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家上(shàng)海区(qū)域(yù)性地产公司(sī)外，荣(róng)安(ān)地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局在(zài)深(shēn)圳(zhèn)的地产公司(sī)，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实(shí)现营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两(liǎng)只公(gōng)募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富国中证指数1000增(zēng)强则(zé)排名第(dì)九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关(guān)人士(shì)分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅(fú)降温，优质土地供给(gěi)较多（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛利(lì)率在(zài)25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资(zī)金紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基(jī)本在(zài)70％以下(xià)，而(ér)其他(tā)房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展的大好机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业(yè)的结构性机会依(yī)然存在，少部分(fēn)公司(sī)尤(yóu)其是央企占据显著(zhù)优势，其主要(yào)又(yòu)体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段(duàn)表(biǎo)现出(chū)较低的融(róng)资成本(běn)，优质的开发资源和良(liáng)好的不动(dòng)产资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估(gū)，国(guó)央企相较于民营地产公(gōng)司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源债权债务(wù)关系等问(wèn)题(tí)，市(shì)场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一(yī)轮(lún)行业出清的(de)过程中，央(yāng)国企相较(jiào)于民企来说估值的修复(fù)更(gèng)明显。中特(tè)估的(de)角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行业进入(rù)高质(zhì)量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶(jiē)段更稳(wěn)定且可预(yù)期(qī)的盈(yíng)利和现金(jīn)流创造能力(lì)，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运(yùn)营能力(lì)强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的(de)概率比较低，行(xíng)业(yè)内部将出现分化，要(yào)关注将受益于行(xíng)业集(jí)中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思(sī)路(lù)的话，或许还是(shì)保利(lì)发(fā)展、招商(shāng)蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光(guāng)明(míng)。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去(qù)持续(xù)观察国企央(yāng)企在(zài)三个(gè)方面是否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资成本保持低(dī)位，其次是销售份额(é)持续(xù)提(tí)升，再次是拿(ná)地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于(yú)2022年(nián)的业(yè)绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季(jì)度的业(yè)绩分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也是机构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产业(yè)内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改善的(de)房企，主要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半(bàn)年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续(xù)性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的(de)驱(qū)动(dòng)能够推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场(chǎng)恢(huī)复但仍处于(yú)调(diào)整的过程(chéng)中，能够保有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同时(shí)也(yě)提醒表示，在(zài)房地(dì)产的复(fù)苏(sū)过程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实(shí)整个市场(chǎng)从四月份开始又在(zài)往下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城(chéng)市四月环比(bǐ)三月相对表现较好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上海在内(nèi)的绝大多数(shù)城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的(de)去库存压力、企业的资金面压力，可(kě)能(néng)会出现，到六月份房企为了半年(nián)报(bào)冲(chōng)业绩(jì)出现市场的短期反弹(dàn)外的一(yī)个(gè)市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是(shì)说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性的压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地(dì)产以及其上下游产(chǎn)业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多(duō)给一些耐(nài)心(xīn)，这个时候，在(zài)房(曼妙是什么意思解释，身姿曼妙是什么意思fáng)地产以及(jí)上(shàng)下游就不(bù)是赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的钱。但这也意(yì)味(wèi)着，只(zhǐ)有(yǒu)极为(wèi)少数的(de)、做得比(bǐ)同行好得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个(gè)行(xíng)业的弱复苏(sū)，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能(néng)耐(nài)心地去等(děng)待它(tā)的基本面不断地凸显出来(lái)，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提(tí)及个股仅为举(jǔ)例(lì)分析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 曼妙是什么意思解释，身姿曼妙是什么意思