万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也(yě)被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同(tóng)债务人被中国(guó)信(xìn)达追债，中国(guó)信达为了收回钱款不(bù)得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房(fáng)子早已售出，业主(zhǔ)并非(fēi)中(zhōng)赫(hè)天津面积多少平方公里集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱(qián)人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这些业主的(de)维权信息(xī)，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可(kě)能还(hái)是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都(dōu)没想到，这(zhè)个(gè)位于(yú)海淀核(hé)心区(qū)位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中国信(xìn)达在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司(sī)不良(liáng)债权转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的(de)抵(dǐ)押物中，包括75套万(wàn)柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示，上(shàng)述(shù)不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国(guó)信达资(zī)产管理股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国信(xìn)达北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债(zhài)权(quán)本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集团(tuán)有(yǒu)限公司(sī)是共同债务人。目前，该(gāi)项目(mù)已有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意向人。

　　天津面积多少平方公里ng>从表面上(shàng)看，这(zhè)就是一(yī)起中国(guó)信达(dá)北(běi)分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已(yǐ)售罄(qìng)。如果该报道属实，说明(míng)这些房子实际上都是卖(mài)出去了的(de)，是有人住的。

　　那为(wèi)什么(me)中国(guó)信达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明这些房子(zi)根本没有网(wǎng)签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的报道(dào)证(zhèng)实了上述内容。有(yǒu)豪(háo)宅(zhái)中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶级(jí)豪宅，最强学(xué)区(qū)房(fáng)，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主基本(běn)都是北京的高端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等(děng)知(zhī)名商业大佬也是(shì)万(wàn)柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业主确(què)实已经(jīng)支(zhī)付价(jià)款并实(shí)际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的(de)愿(yuàn)望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关(guān)法律规(guī)定，民事执行中，业主已经支(zhī)付价款并实(shí)际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的(de)可以向法院提出执行异(yì)议申请，请求法院解除查封，同时可以联合(hé)起诉(sù)开发商，要求退(tuì)还购房款(kuǎn)或(huò)办理房产证，并承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高(gāo)人(rén)民法院关于商品房消(xiāo)费者权利保护问题的批复(fù)》，以司法解释的方式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者以(yǐ)居住为目的购买(mǎi)房(fáng)屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交付请求权优先于建(jiàn)设工程价款(kuǎn)优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押权以(yǐ)及其他债(zhài)权的(de)，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付(fù)了(le)部分价(jià)款的(de)商品房(fáng)消费(fèi)者，在一(yī)审法庭辩论终(zhōng)结前(qián)已实(shí)际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适(shì)用前(qián)款规(guī)定。

天津面积多少平方公里ckquote>

　　也就是(shì)说(shuō)，如果这75套房子(zi)均(jūn)为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实(shí)际上是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可能不仅(jǐn)不能卖(mài)出(chū)去回本(běn)，抵押的(de)这(zhè)75套房子，还会(huì)被业(yè)主讨回(huí)去(qù)。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔(péi)了(le)夫人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请不良债权转让(ràng)，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示(shì)，目前中(zhōng)国信达(dá)已经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退(tuì)出了赫华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中国金谷国际(jì)信托有限责(zé)任公司成(chéng)为了唯一股东，后者由中国(guó)信达资(zī)产管理股份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商，相较(jiào)其(qí)他房企，中(zhōng)赫(hè)集团既没有(yǒu)很大(dà)规(guī)模，也没(méi)有(yǒu)很高(gāo)的国民知名(míng)度，但却在北京豪(háo)宅圈留(liú)下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推(tuī)出(chū)钓鱼(yú)岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价(jià)，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大(dà)型知(zhī)名房企手中(zhōng)，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿态杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还是每(měi)平(píng)米20万(wàn)元的价格，都令(lìng)业内外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的(de)湖、紫辰(chén)院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华(huá)府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的(de)36万元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久，但其依(yī)旧在(zài)北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了不少知名(míng)人士，如知名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊(lěi)等知(zhī)名商业(yè)大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠(diàn)定了中(zhōng)赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的(de)地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却(què)多(duō)次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，中赫集(jí)团(tuán)正式成(chéng)了“老赖”。

　　

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团如今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖出背(bèi)后(hòu)的中赫集(jí)团，发现其(qí)深陷财务危(wēi)机。

　　

　　从知名(míng)豪宅的开发(fā)商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人(rén)周金辉(huī)的人生轨迹跟(gēn)着急(jí)转直下。而(ér)追根溯源，这个转折(zhé)点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了多元化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集团(tuán)就尝试(shì)过多元化业务(wù)，先后(hòu)进军能源(yuán)市场、团购网站，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的(de)目(mù)光，放到了(le)体育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足(zú)球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成(chéng)为(wèi)国安(ān)的(de)新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从(cóng)中(zhōng)信(xìn)集团手中拿下(xià)北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如(rú)果(guǒ)北(běi)京国安(ān)的(de)估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其(qí)手中的(de)中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据(jù)企(qǐ)查(chá)查显示，目前中赫集(jí)团(tuán)共有11条股权出质记录。质权人(rén)包(bāo)括海(hǎi)金商(shāng)业保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　

　　这与入主(zhǔ)北京国安(ān)的(de)时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国(guó)安后，不仅国安的(de)经营状况(kuàng)没有得到改善(shàn)，中赫集(jí)团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年(nián)末，该(gāi)俱(jù)乐(lè)部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)，但国(guó)安和中赫(hè)的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次(cì)列被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也(yě)3次与中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地、及中赫(hè)集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等(děng)共同(tóng)成为被执(zhí)行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　

　　今年1月，因(yīn)为履(lǚ)行(xíng)能力(lì)而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控(kòng)人都成为(wèi)老赖的情况(kuàng)下，被执行10个(gè)多亿的北京国安(ān)，又(yòu)如何能独善其身？

　　

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