5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股多出(chū)现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。而以公(gōng)募基(jī)金为(wèi)代表(biǎo)的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时(shí)有(yǒu)小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据(jù)基(jī)金一季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地方国(guó)企央企获得增持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通股(gǔ)比重增幅(fú)五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已过 精(jīng)耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的房地产行业标(biāo)的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出(chū)现了三年来的(de)首次回升，年底(dǐ)这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房地产行(xíng)业的持(chí)股比(bǐ)例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎在(zài)今年一季度(dù)得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有(yǒu)房(fáng)地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个(gè)股分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排位上看(kàn)均有退(tuì)步，尤其是万(wàn)科(kē)最(zuì)为明显；其次是金(jīn)地(dì)集(jí)团(tuán)退出百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑到(dào)房地产(chǎn)是复苏链上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导到二(èr)级市场乃至(zhì)机构持(chí)仓上还需要时(shí)间周期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经济圈判(pàn)断房地产已经(jīng)进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于三(sān)四线(xiàn)城(chéng)市(shì)。而映(yìng)射到二级市场投(tóu)资上，配置房地(dì)产行(xíng)业轻松收(shōu)获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类行业在(zài)盖特纳曲(qū)线里属于成熟(shú)期或者衰退期(qī)的行业(yè)，传统(tǒng)认知(zhī)上(shàng)没有什么(me)投资(zī)机会的(de)。但(dàn)在这几年特殊的(de)行情(qíng)里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出现了(le)一(yī)些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的(de)上海(hǎi)公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再(zài)出现了，2022年光是居(jū)民存款数(shù)量增加了(le)15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量(liàng)地(dì)产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求(qiú)端(duān)还(hái)需要(yào)有一定的政策出来去(qù)刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从(cóng)城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的(de)房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业的需(xū)求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风(fēng)险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷(léi)），行业(yè)进入到供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综(zōng)合(hé)竞争力强(qiáng)的公司(sī)就能够通(tōng)过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得(dé)市占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去了(le)，但不代表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机会(huì)在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品(pǐn)的(de)阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股票(piào)投资，就是强竞(jìng)争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质区域性标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房(fáng)地产板块个股，在纳入(rù)统计(jì)的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间(jiān)段恰好排名前五(wǔ)的公司月内(nèi)涨幅超过了(le)10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一(yī)的上实(shí)发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的(de)基本面(miàn)来(lái)看，上实发展的主(zhǔ)营业(yè)务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的(de)主要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(讳疾忌医的故事简短，讳疾忌医的故事和寓意mǔ)净利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的(de)首季(jì)十(shí)大流通股股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的上(shàng)银基金、私(sī)募的(de)迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名(míng)第二的浦东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本(běn)地(dì)房企，其第一季度(dù)的收(shōu)入利润(rùn)规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出(chū)租率复苏(sū)至(zhì)近(jìn)年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一(yī)季(jì)度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也(yě)吸引了知名机构在(zài)其中持(chí)续驻足。从(cóng)第(dì)一季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高(gāo)毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第三(sān)个(gè)季度他有的两只产品杀入(rù)前(qián)十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季还小幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家(jiā)上海区域(yù)性地产公(gōng)司(sī)外，荣安地产则(zé)是主要(yào)布局在(zài)深圳的地产公司，一(yī)季(jì)报交(jiāo)出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上(shàng)市公司股东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公募指基(jī)首季新杀入十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的(de)机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较(jiào)多（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限于信用问题或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获(huò)取低成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿(ná)地金额/销售(shòu)金额(é)）基(jī)本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负(fù)债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销(xiāo)售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在(zài)当前中(zhōng)特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存在发展的(de)大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业的(de)结构性(xìng)机会依(yī)然存在，少部(bù)分公司尤其是(shì)央企占据(jù)显著(zhù)优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优(yōu)势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融(róng)资成(chéng)本，优质的开发资(zī)源(yuán)和良好的(de)不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国(guó)央企相较于民(mín)营地产公司也是更有优(yōu)势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资源债权(quán)债务(wù)关(guān)系等问题，市(shì)场对民营房开企业的资产会(huì)有更多(duō)担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业(yè)出清的过程(chéng)中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民(mín)企来说估值的(de)修复(fù)更明显。中特估的角度从中长期的维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于集(jí)中度(dù)提升(shēng)后(hòu)，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈(yíng)利和(hé)现金流创(chuàng)造能(néng)力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运(yùn)营(yíng)能(néng)力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出(chū)现分(fēn)化，要关注将受(shòu)益于行业(yè)集中度提升的(de)头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方(fāng)磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这一思路(lù)的话(huà)，或许(xǔ)还是(shì)保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需(xū)要(yào)客观(guān)地去持(chí)续(xù)观察国企央(yāng)企在三(sān)个(gè)方面是(shì)否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融(róng)资成(chéng)本保持低位，其次(cì)是销(xiāo)售份(fèn)额持(chí)续提升，再次是(shì)拿地(dì)份额(é)持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利(lì)均(jūn)实现了(le)业(yè)绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要(yào)是因为过去(qù)两(liǎng)三年时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么(me)投(tóu)资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够(gòu)推(tuī)动房(fáng)企销(xiāo)售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调(diào)整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示(shì)，在房地产的(de)复(fù)苏过(guò)程中，还面临着(zhe)一些(xiē)不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始又在(zài)往下掉(diào)。除了(le)杭州、成(讳疾忌医的故事简短，讳疾忌医的故事和寓意chéng)都等(děng)极(jí)个别城市四(sì)月环比(bǐ)三月相对表(biǎo)现较好之外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都(dōu)出现环比下滑的情(qíng)况。而现在(zài)五月的市(shì)场表现(xiàn)也(yě)不太乐(lè)观。按照现在的(de)经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金(jīn)面压(yā)力，可能会(huì)出现，到六月份(fèn)房(fáng)企(qǐ)为了(le)半年报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也(yě)就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定(dìng)性(xìng)的压力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地(dì)产以及其上(shàng)下(xià)游产业链(liàn)的复(fù)苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也(yě)意味着(zhe)，只有极为(wèi)少数的、做(zuò)得比同(tóng)行好(hǎo)得多的企业(yè)，会伴(bàn)随整个(gè)行业的(de)弱复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体(tǐ)现出(chū)来(lái)。所以只能耐心地去(qù)等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个(gè)股仅为举例分(fēn)析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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