近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出(chū)高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对(duì)此表(biǎo)示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定分红体现出(chū)该类(lèi)产品长期投资价值，通(tōng)过观测(cè)经(jīng)营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也(yě)是观察(chá)REITs项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意(yì)，与产权(quán)类项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在经(jīng)营权到(dào)期后不再产(chǎn)生(shēng)现金(jīn)收益，特许(xǔ)经(jīng)营权分红目前已包含了利润(rùn)分配和本(běn)金的(de)归(guī)还，在选择(zé)投(tóu)资(zī)标的(de)时应了(le)解资产类型(xíng)和分红(hóng)的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看一个人去巴基斯坦安全吗，中国人去巴基斯坦安全不，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出(chū)了(le)高(gāo)比例的(de)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配金额(é)比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源(yuán)为持有期(qī)分(fēn)红收益(yì)，以及基(jī)金份(fèn)额交易价格的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的(de)综(zōng)合(hé)影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基(jī)金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募(mù)REITs的(de)分红主要来(lái)自基础(chǔ)设(shè)施(shī)资产的经营现金流，投资人通过(guò)基(jī)金募集(jí)材料和信(xìn)息(xī)披露文件(jiàn)，结合行业及(jí)市(shì)场情(qíng)况，可以分析基础设施项目的经营(yíng)业绩(jì)，作为(wèi)进行投资决策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化(huà)导致(zhì)的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营(yíng)高级(jí)副(fù)总监李华(huá)平也表示，根据《公(gōng)开募集(jí)基础设施(shī)证券投(tóu)资(zī)基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设(shè)施基(jī)金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分(fēn)配金额以现金形(xíng)式(shì)分配给投资者(zhě)，强制分红机(jī)制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从投资角度来看(kàn)，基(jī)础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红要求(qiú)，分红类(lèi)似于(yú)债(zhài)券派息，但不等(děng)同于(yú)债券的固定利息回报(bào)，而是由可(kě)供(gōng)分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角(jiǎo)度来(lái)看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另(lìng)一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过(guò)分红获取(qǔ)相对于投资(zī)债(zhài)券相对高(gāo)的收(shōu)益性(xìng)，在有效控制风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资(zī)“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素一个人去巴基斯坦安全吗，中国人去巴基斯坦安全不之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二(èr)级市场表现看(kàn)，截(jié)至(zhì)4月21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可分配金额完成率不(bù)达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格(gé)波动(dòng)受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定的分(fēn)红有利于(yú)吸引投资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市(shì)场的(de)投资(zī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责人(rén)也表示，近(jìn)期经济预(yù)期恢(huī)复，一方面市场热(rè)点呈现向股票(piào)和债(zhài)券(quàn)回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对(duì)经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根(gēn)据单(dān)位基金份(fèn)额的分红金(jīn)额进(jìn)行计算(suàn)。除(chú)权(quán)操(cāo)作是对分红(hóng)前后基金份额净值变化的修正，使投资人在(zài)基金分红前后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括(kuò)利润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资者应了解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公(gōng)募基(jī)金分红前(qián)提是(shì)本金之上的(de)增值(zhí)部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分派的是本(běn)金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的(de)，与现有公募基(jī)金(jīn)分红差(chà)异很(hěn)大，大多数普通(tōng)投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到期(qī)后(hòu)基(jī)金价值面临(lín)极大(dà)不(bù)确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营权类和产权类(lèi)两大资(zī)产(chǎn)类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品的收益(yì)主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的(de)收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营类(lèi)产品的收益主要来自项(xiàng)目(mù)每年的现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了(le)利润分配和本金的归还(hái)，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资(zī)收益。普通(tōng)投资者在(zài)选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的(de)时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表(biǎo)示，从细分来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同(tóng)而形成(chéng)区(qū)别。特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对(duì)较多，债性(xìng)偏强。而(ér)产权(quán)类的公募(mù)REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价(jià)值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在(zài)选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对(duì)所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分(fēn)红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)项目(mù)在经营权(quán)到期后不再能产生现金(jīn)收益(yì)，因此将可供分(fēn)配金额的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营项目(mù)，通常具备(bèi)更高的分派(pài)率(lǜ)水平。对于(yú)剩(shèng)余期限较长的(de)特许经营权项目，即使分派率相对较(jiào)低(dī)，也有足(zú)够年限收回(huí)本金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人(rén)提(tí)醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金(jīn)份额(é)单价随(suí)着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投(tóu)资特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目(mù)相比，产权类项目的(de)土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过(guò)对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地(dì)出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期(qī)限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资(zī)者可(kě)以观(guān)测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观(guān)察和评估项目底层资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年(nián)报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金(jīn)相关的指标(biāo)有两个(gè)：一(yī)是(shì)年报中(zhōng)披露的(de)经营活动现金流，二是可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金，二者(zhě)存在(zài)本质性区别。经营活动产生的(de)现金(jīn)净(jìng)流(liú)量是指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可供分(fēn)配的现金实一个人去巴基斯坦安全吗，中国人去巴基斯坦安全不质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债市场独立(lì)的资(zī)产配置功能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持有。建(jiàn)议投资者对经营(yíng)权类的资产可以(yǐ)更多(duō)关(guān)注内(nèi)部(bù)收(shōu)益率的高低，对(duì)产权类(lèi)的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层(céng)资产运营情(qíng)况直(zhí)接影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理人实(shí)力(lì)等(děng)多重(zhòng)因(yīn)素(sù)来选择(zé)投资标的。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连(lián)回调，建议投资(zī)者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对(duì)明显(xiǎn)、同时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额(é)预(yù)测。投资(zī)者可以将REITs的(de)实际(jì)分红金额与募集材料中(zhōng)披(pī)露预测(cè)进行比较分析，结合(hé)经济及市(shì)场的实(shí)际环境，对基(jī)础设施项(xiàng)目(mù)的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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