文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全国(guó)住房和城乡建设(shè)工(gōng)作会议提出“有条(tiáo)件的(de)可以进(jìn)行(xíng)现(xiàn)房(fáng)销售”，不(bù)足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预售(shòu)制了，用(yòng)你的(de)钱(qián)，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不(bù)公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实力的别(bié)建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发(fā)时(shí)代步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后(hòu)一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这道世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)？大(dà)家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人(rén)层面(miàn)看，预售制对(duì)购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房等待期(qī)一般(bān)为(wèi)两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房的风(fēng)险。从行业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分(fēn)房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下(xià)行周期(qī)，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权益、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预(yù)售制度怎么来的？国外(wài)什(shén)么(me)情况？简单科(kē)普一下：商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商品(pǐn)房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度(dù)。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但是(shì)，重点来(lái)了(le)！发(fā)达国家(jiā)一般有严格(gé)的(de)监管保障措施，开发商在(zài)项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准后才可(kě)以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并(bìng)非像(xiàng)中(zhōng)国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部(bù)房款，而是根据开发商工程进度(dù)在完(wán)全交房前进行分期(qī)支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制度是需要严(yán)格(gé)的资金(jīn)监管、分期(qī)支付(fù)以(yǐ)及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借机取消预(yù)售(shòu)制(zhì)度，以后改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入(rù)存量时(shí)代，取消(xiāo)预售制度有助(zhù)于(yú)降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地(dì)产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能(néng)化解(jiě)这个难(nán)题(tí)，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花(huā)八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样(yàng)将极大(dà)的(de)提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业(yè)的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好(hǎo)房幸福一家人。从(cóng)这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业(yè)企业(yè)健康发展的(de)重大措施。在(zài)当(dāng)前的(de)情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参(cān)与(yǔ)财税改(gǎi)革(gé)方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)等进行过长期系(xì)统的(de)专(zhuān)项(xiàng)研(yán)究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代(dài)在中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租(zū)是地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分层销售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房(fáng)屋制度(dù)，许多人栖身(shēn)于木屋(wū)或(huò)者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相(xiāng)当高，不(bù)过大多数居民的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的(de)资(zī)金实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是中国香港地(dì)产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商(shāng)开(kāi)始探求新的方式(shì)，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分层出售(shòu)。这模式一(yī)经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市(shì)民(mín)数(shù)量有(yǒu)所增加，开发商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式(shì)引入(rù)房地产销售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法加(jiā)快自(zì)身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除(chú)了分(fēn)层出售、还印(yìn)发售楼(lóu)说明书，上有文(wén)字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格(gé)、订购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似租金的(de)分期付款形(xíng)式，等新(xīn)楼落(luò)成(chéng)时，收(shōu)齐买(mǎi)家的(de)钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造(zào)商的资金问题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当(dāng)时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决(jué)了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动了中国香港(gǎng)楼(lóu)市(shì)几十年繁荣(róng)，但期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部门(mén)不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促(cù)进市场健康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部门提(tí)升了(le)对于预售楼(lóu)花制度的(de)监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部支(zhī)付，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资金等(děng)能(néng)力(lì)把项目完成(chéng)，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和建筑师的(de)核准。为了防止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金(jīn)，中国香港(gǎng)要(yào)求律师(shī)行在银行开设的信(xìn)托账户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的(de)责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续(xù)需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房需求(qiú)大和供给量短缺问(wèn)题(tí)，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优(yōu)先(xiān)发(fā)展重(zhòng)工业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化(huà)的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套问题，才(cái)能进(jìn)一步推进(jìn)城市化。但当时推行(xíng)的是“统(tǒng)一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分配不(bù)公、效率低(dī)、配套差(chà)等问题(tí)，因此福利(lì)分房制度不再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场(chǎng)面临商品房的(de)需求(qiú)量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房(fáng)供应量小的(de)困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内(nèi)地房地产市场(chǎng)的一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出(chū)台多项(xiàng)文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于(yú)进一步深(shēn)化城镇(zhèn)住房(fáng)制度(dù)改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房分配(pèi)货(huò)币化、住房供给商品化、社会化(huà)的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商(shāng)品(pǐn)房。房(fáng)地产(chǎn)市场采(cǎi)用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发(fā)模式，住(zhù)房供应速度(dù)加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地开(kāi)始房改(gǎi)货币化(huà)，中国人民银行等(děng)多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用推(tuī)动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后，经调(diào)整形成(chéng)契合中国内地(dì)的商品房(fáng)预售制(zhì)度。预售制的初衷是(shì)为(wèi)了(le)缓解房企资金压(yā)力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产开发企业将正(zhèng)在(zài)建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由(yóu)购房(fáng)者支付(fù)定(dìng)金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房(fáng)预(yù)售流程为(wèi)：房地产开发商(shāng)办(bàn)理预(yù)售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行备案登记和预(yù)告登记(jì)-交付房屋。在(zài)购房(fáng)过程(chéng)中，购房者(zhě)需要一次性付(fù)清首付款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能(néng)已(yǐ)拿(ná)到了全(quán)部购房款，这点与中国(guó)香港的按照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度付款有(yǒu)所不同(tóng)。对中(zhōng)国内地的(de)开发商(shāng)而言，预售(shòu)制商品房也开(kāi)启(qǐ)了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在(zài)

　　作为中国(guó)内地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最主要方式(shì)，预售制极大(dà)缩短(duǎn)房企(qǐ)现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多(duō)年(nián)对中国内地房地产市场的稳步发展起到(dào)了(le)重要作用，不(bù)仅(jǐn)解决(jué)了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居到基本(běn)适(shì)居，住房事业取得巨(jù)大进步，数(shù)十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建成(chéng)区面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布的《中国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约(yuē)3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)商品(pǐn)住(zhù)宅期房(fáng)销售(shòu)面积(jī)占(zhàn)总(zǒng)销(xiāo)售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动了(le)中国(guó)内地房地产行业的(de)发展。中国(guó)内地(dì)房地产历经二(èr)十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额(é)分别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房(fáng)地(dì)产企业(yè)从无(wú)到有、从(cóng)国企(qǐ)先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为(wèi)拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游(yóu)产(chǎn)业链(liàn)特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地(dì)产(chǎn)业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地(dì)产(chǎn)对金融(róng)、批(pī)发、建材的带(dài)动(dòng)最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投(tóu)资占全(quán)社会固(gù)定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地(dì)产开发(fā)投(tóu)资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项(xiàng)贷(dài)款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过(guò)三分之(zhī)一(yī)。从房(fáng)地产融(róng)资(zī)存量(liàng)占社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积(jī)违约(yuē)，将导致银行不(bù)良率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应(yīng)渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中国住房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国(guó)为(wèi)66.6％，高(gāo)于(yú)美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房市值与股债房市值的(de)比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居民(mín)投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制(zhì)背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确实存在，当前的(de)负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在(zài)此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承(chéng)担(dān)延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能(néng)交房等(děng)风(fēng)险。另(lìng)外，购(gòu)房者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的(de)按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个独立的合(hé)同关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开发商主张权(quán)力，但依旧需要(yào)根(gēn)据按(àn)揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为(wèi)市场波动或(huò)经(jīng)营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过与(yǔ)购房者(zhě)签订的预售(shòu)合同和按(àn)揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房者丧失还(hái)款能力或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看(kàn)，购房者(zhě)的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品房预(yù)售管理办(bàn)法》中明确规定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应当用于(yú)有关的工程建设，商品房预售款监管的(de)具体(tǐ)办法，由房地产管理部(bù)门制定。但多(duō)年(nián)以来全国并没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按(àn)照项目(mù)的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户、或进入(rù)监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么(me)，监(jiān)管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过(guò)去房地(dì)产(chǎn)大(dà)开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设名义(yì)，获(huò)得监管账户拨(bō)付(fù)资金，再由工(gōng)程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需。通过这些方(fāng)式套(tào)取(qǔ)的资金，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目间流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做提供了资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品房预售制度呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于(yú)购房者预(yù)付资金，一(yī)般设(shè)有(yǒu)定金(jīn)或预付款保护机(jī)制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付(fù)方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按(àn)工程进度分期(qī)支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般(bān)采用两种方式发放按(àn)揭贷(dài)款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开(kāi)始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付后发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商(shāng)品房提(tí)供期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋(wū)交付质(zhì)量的保障有两(liǎng)种方式，一是(shì)期房由政府或第三方(fāng)验收合格并提供(gōng)验(yàn)收凭证后，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得购(gòu)房者支(zhī)付的(de)房(fáng)款。二是开发商(shāng)为购(gòu)房者提供(gōng)一定的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期(qī)房定金(jīn)一(yī)定(dìng)期限内无(wú)条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还款，交(jiāo)付前(qián)资金由第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般(bān)为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资(zī)金，购(gòu)房者(zhě)的定金及(jí)首付款由第三方(fāng)公证行或产权保(bǎo)险公司的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发(fā)商倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资(zī)金(jīn)可通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承(chéng)担任何责任与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在房屋建设(shè)过(guò)程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发(fā)商提(tí)供一定比(bǐ)例(lì)的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开(kāi)发商挪用资金直接损害(hài)银行利益(yì)，银(yín)行有(yǒu)充分动(dòng)机监(jiān)管开发(fā)商(shāng)施(shī)工(gōng)进度。开发商在(zài)房屋交付(fù)时需取得(dé)由政府相关部(bù)门经(jīng)审查后发放的验收(shōu)凭(píng)证，通过(guò)验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到(dào)购房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭(jiē)按(àn)工期(qī)放款后还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固(gù)定利率，开发(fā)商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德(dé)国开(kāi)发(fā)商在(zài)项目获(huò)批后即(jí)可预售房屋。签署购房(fáng)合同前(qián)，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进(jìn)行预(yù)约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后定金退还(hái)。如由于任何原因不能(néng)购买，定(dìng)金按照(zhào)德(dé)国法(fǎ)律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公证(zhèng)费和土地(dì)交易(yì)税(shuì)，分(fēn)别(bié)为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在(zài)购房款中，属于购房附(fù)加(jiā)费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国没(méi)有规定(dìng)最低首付比例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期(qī)支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节(jié)点、比例(lì)因(yīn)项目(mù)而异(yì)。一般来说，支付节点(diǎn)可分为(wèi)公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及(jí)墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者(zhě)可在(zài)支付(fù)房款前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购房(fáng)者一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国(guó)保险公司针对期房(fáng)设计(jì)了两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能是当房屋(wū)出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中的(de)房产、资金(jīn)、合同等(děng)各个(gè)环节(jié)，各环节内容(róng)确(què)认无误后签订首付(fù)交换合(hé)同(tóng)。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设(shè)置了10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，当开发(fā)商出(chū)现财(cái)务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而(ér)超出(chū)10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环(huán)节，英国采取按工程进度(dù)付(fù)款的(de)方式，但是交房前付(fù)款比例相对较低，一(yī)般(bān)会在合(hé)同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定房屋必(bì)须经过房产公证公司的检验验收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)环节，英(yīng)国期(qī)房预(yù)售资金(jīn)监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资(zī)金(jīn)转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开(kāi)发商，即资金在(zài)进入开发商账户前经(jīng)过两道(dào)关口，有利于保障购房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束(shù)后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社(shè)会上(shàng)“一房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是(shì)唯一一部规范期(qī)房(fáng)交易的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方面，根(gēn)据(jù)日本(běn)《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部(bù)分，法(fǎ)律要(yào)求(qiú)开发商(shāng)必须(xū)完成定金保全(quán)措施(shī)才可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即(jí)买卖双方签订购房合(hé)同时，开发商向(xiàng)金融(róng)机(jī)构或(huò)指定保证机(jī)构或保险机构签订定金保(bǎo)证委(wěi)托合(hé)同，设置购房者定(dìng)金(jīn)的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金证明(míng)书交(jiāo)付(fù)给购房者。除定金外，其他预(yù)先(xiān)支付的购房(fáng)款也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金(jīn)，一般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同奶油奶酪可以放冷冻保存吗，奶油奶酪可以放冷冻保存吗多久后(hòu)，购房者即可向银(yín)行(xíng)申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交(jiāo)房(fáng)后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买(mǎi)方资(zī)金(jīn)由银行(xíng)监管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度(dù)支付，所有资金进(jìn)银行专(zhuān)门项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有(yǒu)统一(yī)的选购权合同以(yǐ)及订金(jīn)返(fǎn)还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作(zuò)为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进(jìn)一步(bù)签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需(xū)支付15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡期房同样采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期(qī)房(fáng)付款流程做了(le)统(tǒng)一详细(xì)规定(dìng)，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基(jī)完工(gōng)、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗等完(wán)工等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程(chéng)进度放款，月(yuè)供(gōng)在此过程中随(suí)着(zhe)放出(chū)贷款的增加(jiā)而(ér)增加(jiā)，未放款部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者(zhě)的订(dìng)金与付款(kuǎn)会存入银(yín)行专门的项目资金账户(hù)，账户资金提取(qǔ)须与房屋(wū)建设有关。房(fáng)屋(wū)交付后，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出(chū)手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力(lì)的金(jīn)融工具支持(chí)。另一(yī)方面，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企包括民营(yíng)企业，加(jiā)大支持(chí)力(lì)度，由优质房企牵头(tóu)并(bìng)购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融(róng)工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充(chōng)分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地(dì)产税。定金环节，建(jiàn)立开发商(shāng)违(wéi)约后(hòu)定(dìng)金保护机(jī)制，如(rú)将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障(zhà奶油奶酪可以放冷冻保存吗，奶油奶酪可以放冷冻保存吗多久ng)购房(fáng)者定金安全(quán)。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情(qíng)况提(tí)供(gōng)充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款机制或(huò)交房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权(quán)益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环(huán)节，建(jiàn)立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房(fáng)屋质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)是大势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发(fā)商(shāng)的建(jiàn)筑质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。

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