万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北京(jīng)海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国知晓，其(qí)背(bèi)后曾(céng)宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也(yě)被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了共同(tóng)债务人被中国信(xìn)达追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不得不(bù)将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套(tào)万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那些真(zhēn)正斥巨资(zī)购入房产(chǎn)的有(yǒu)钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权(quán)信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们(men)的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事(shì)件背后，可(kě)能没你想象(xiàng)的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽头(tóu)是万柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中国(guó)信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)不(bù)良债(zhài)权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押(yā)物中，包(bāo)括75套万柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍卖(mài)显(xiǎn)示，上(shàng)述不(bù)良债权(quán)转让项(xiàng)目的处置主体是中国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份(fèn)有限(xiàn)公司(sī)北京市(shì)分公司（下(xià)称中国信达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开(kāi)发有(yǒu)限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其中(zhōng)债权本金37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有限公司是(shì)共同债务人。目前(qián)，该项目(mù)已有(yǒu)1万(wàn)次(cì)围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一(yī)起中国信(xìn)达(dá)北分讨债的(de)故事(shì)，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报(bào)道属实(shí)，说(shuō)明这些房子实际上都是卖出(chū)去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什(shén)么中国信(xìn)达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签(qiān)，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的(de)报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把这75套房(fáng)子抵(dǐ)押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬也(yě)是(shì)万(wàn)柳书院的业主。另据(jù)地(dì)产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业(yè)主中，还有不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这(zhè)些(xiē)业主确实已经支付价款并实际(jì)占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不(bù)良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主中(zhōng)国信(xìn)达(dá)。

　　根据(jù)相关(guān)法律规定，民事(shì)执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有(yǒu)过错(cuò)，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的(de)可(kě)以向法院(yuàn)提出执行(xíng)异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办理房产证，并承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人(rén)民法院(yuàn)报公布《最高人(rén)民法院关(guān)于商品房消费(fèi)者权利(lì)保(bǎo)护问(wèn)题(tí)的批(pī)复》，以司法(fǎ)解(jiě)释的(de)方式(shì)明确了(le)购房人的优先权(quán)：

　　商品房(fáng)消费者(zhě)以居住为目的(de)购买房(fáng)屋并已支(zhī)付全部价款，主张其房屋(wū)交付请求权优先于建设(shè)工(gōng)程(chéng)价款(kuǎn)优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权(quán)的(de)，人民法院应当予以支持。只支(zhī)付了部(bù)分价款的商(shāng)品房消费者，在一(yī)审(shěn)法庭辩论终(zhōng)结前(qián)已实(shí)际支(zhī)付剩余价(jià)款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房(fáng)子(zi)均(jūn)为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出(chū)去(qù)回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔了夫(fū)人(rén)又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前(qián)中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了(le)赫华恒瑞的股东(dōng)行列(liè)，中国(guó)金谷国际信(xìn)托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国(guó)信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很(hěn)高的国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集(jí)团进入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出(chū)钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时(shí)京(jīng)城最(zuì)贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万(wàn)科等(děng)大(dà)型知名(míng)房企手(shǒu)中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北(běi)京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双(shuāng)料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀七七事变的简介50字，七七事变的简介思维导图入市场，无论(lùn)是一块块(kuài)从荷(hé)兰运回来(lái)的(de)灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米高墙，还是每(měi)棵(kē)成本超6万的成年(nián)银(yín)杏树，还是每平米20万元的(de)价(jià)格，都令业内外(wài)震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰院的树(shù)、北平府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的(de)地(dì)位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超(chāo)过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平(píng)米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出了8年(nián)之久，但(dàn)其依旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈(quān)备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也(yě)吸(xī)引了(le)不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七(qī)号院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅的(de)成功奠(diàn)定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后，这个地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却(què)多次成为被执(zhí)行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集(jí)团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其(qí)实是有迹(jì)可循的。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红(hóng)之(zhī)时，深蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖出背(bèi)后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北(běi)京国(guó)安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开(kāi)始了(le)多(duō)元化转型，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后(hòu)进军能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉将转七七事变的简介50字，七七事变的简介思维导图型(xíng)的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参(cān)股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新(xīn)东家。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫(hè)集团从(cóng)中信集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部(bù)全(quán)部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没变，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为(wèi)什么又(yòu)要质押股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及其(qí)实控人(rén)周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押(yā)，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权(quán)出质记录。质权(quán)人包括海(hǎi)金商业(yè)保理、北京建工、山东国际(jì)信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北(běi)京国安的(de)时(shí)间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不(bù)仅国(guó)安的经(jīng)营状况没有得到改善(shàn)，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐(lè)部实现营业收入(rù)1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营(yíng)状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团被5次(cì)列被(bèi)执行人(rén)，执行标(biāo)的(de)高达11亿，北(běi)京国(guó)安(ān)也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒(jù)不(bù)履行生(shēng)效法律文(wén)书确定义务，上述(shù)被执(zhí)行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目前幸(xìng)免于(yú)难。不过在(zài)实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的(de)北京国安，又如何能(néng)独善其身？

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