“现(xiàn)在的房地产(chǎn)很难再出现像(xiàng)过去十年的系统性行情(qíng)。”思睿集团合伙(huǒ)人、首(shǒu)席经济学家(jiā)洪灏向《红(hóng)周刊(kān)》表(biǎo)示，房地产(chǎn)行业分化的愈加明显，让机构和(hé)投资者(zhě)的关注度从板块向单(dān)个(gè)标的转(zhuǎn)移。上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬(yáng)向《红周刊(kān)》指出(chū)，从行业来看，无论是(shì)业绩，还是估值(zhí)，房地产(chǎn)都已经双杀到了最底(dǐ)部(bù)，而且是反复地(dì)杀到了(le)底部，再往下的(de)空间(jiān)已经不大了。

　　三(sān)道红线等指标

　　成挖掘(jué)个股阿(ā)尔法重要参考

　　那么如何寻找(zhǎo)房地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏(hào)提醒，在房地产赛道中(zhōng)进行选择(zé)，需(xū)要非(fēi)常小心，避免选了(le)半天，标的(de)公司出现(xiàn)爆(bào)雷(léi)的情况。除此之外，洪灏指出，需(xū)要满足以下(xià)三个基准：有大的国资背景(jǐng)的、杠杆(gān)率较低的(de)、此前(qián)没有踩过红线(xiàn)的(de)。

　　他还表(biǎo)示，如(rú)果关注(zhù)一下今年房(fáng)地(dì)产的开发资金(jīn)来源，可以发现，其(qí)实银(yín)行的(de)信贷倾向是不太愿意给房企(qǐ)贷(dài)款的(de)，房企的(de)主要资(zī)金来源来自新盘的销售。但今年(nián)新(xīn)房的(de)销售情况(kuàng)相较一般。再关注一下，哪些房企能从银行拿到(dào)钱，其实主要还是那些(xiē)有国企背(bèi)景的房企(qǐ)，民(mín)营房(fáng)企(qǐ)相对比较困难，所以(yǐ)整个行业(yè)出现(xiàn)了一个很明显的(de)分化，无(wú)论是在销售，还是融(róng)资等各个方面都(dōu)非常明显。现(xiàn)在(zài)有国(guó)资背景的房(fáng)企在(zài)资本市(shì)场表现相对较(jiào)好，但没有国资背景的民营房企股价大多表现很(hěn)一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在房地产行业内，我们的(de)逻辑是，“寻(xún)找最后的赢家(jiā)”。而具体到如何挖掘，我们会特(tè)别重(zhòng)视企业(yè)的成(chéng)本优势，更具体一点(diǎn)，就(jiù)是它的净借贷水平（净负债(zhài)率）是不(bù)是行业内的(de)最低水平；利润率(lǜ)是不是行业内最高的；融资成本是否是行(xíng)业内最低(dī)的；建(jiàn)安成本是否也(yě)是业内最低(dī)的(de)；这些都是(shì)我们看重的(de)一家(jiā)房企的(de)综合成本。

　　需要注(zhù)意的是，能够同时(shí)满足(zú)上述条件(jiàn)的(de)房企并不(bù)多。即便是在国央企中，仍有部分房企出现(xiàn)了“三道红线”的(de)“踩线”情况，且有(yǒu)逐渐恶化的趋势。以A股为例(lì)，《红周刊》根据Wind数(shù)据整理发(fā)现(xiàn)，截至(zhì)2022年末，天房发展、陆家嘴、格力(lì)地产、西藏城投、中交(jiāo)地(dì)产(chǎn)、中国武夷等国央企“三(sān)道红线”全(quán)踩。

　　除(chú)此之(zhī)外(wài)，城建发展、京投发(fā)展、光(guāng)明地(dì)产(chǎn)、云南(nán)城投、首开股份、珠(zhū)江股份(fèn)、城投(tóu)控股等国央企房企也(yě)踩(cǎi)了“三(sān)道红线”中的两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕其(qí)重(zhòng)蹈覆辙

　　不(bù)难看出，即便是有着较稳健特(tè)色的国央(yāng)企房企，其财(cái)务指标(biāo)称得(dé)上完全健康的仍是少数。而更(gèng)加值得注意的是，在2022年(nián)，不少(shǎo)国企(qǐ)，甚至地方国企开始大举扩张。而这无疑又进一步考验(yàn)着国央企的资(zī)金链情(qíng)况(kuàng)。

　　对房企(qǐ)而言，扩张速度的张弛有度尤为重(zhòng)要(yào)，节(jié)奏把握准(zhǔn)确，有助(zhù)于房企储备优质“弹药”；但(dàn)过于乐观(guān)的预判未来市(shì)场，以及过于激(jī)进的扩张拿地节奏也有(yǒu)可能(néng)让房企重(zhòng)蹈此前(qián)的(de)高杠杆覆(fù)辙(zhé)。

　　陈昊扬(yáng)以其(qí)配(pèi)置的(de)一(yī)家房企进行举例，它从2018年(nián)开始(shǐ)到(dào)2021年，连续4年(nián)的净(jìng)借贷比例(lì)都维持在33％左右，完全没有增加杠(gāng)杆比例。而到2022年，这家房企明显感觉到(dào)机会来了(le)，其开始在(zài)一线城市进(jìn)行大举(jǔ)拿地，净负(fù)债率也由此前的33％左(zuǒ)右水准提高到45％左右，涨了接近三分之一。与此同时，该(gāi)房企新(xīn)购(gòu)入地块也实现了快(kuài)速(sù)的(de)开盘利用(yòng)率，预计今年会(huì)有(yǒu)更多的楼盘(pán)入市(shì)。像这类(lèi)企业就(jiù)符(fú)合“最(zuì)后(hòu)的赢(yíng)家”的特(tè)点(diǎn)。一方面，在于它本身(shēn)储备了很多(duō)弹药，去年拿地超(chāo)1000亿元，且其中(zhōng)一半(bàn)在(zài)一线城市，另外一半也主要集(jí)中在强二(èr)线(xiàn)和二(èr)线城市；另一方面，它的扩张是有节(jié)制地扩张。

　　陈(chén)昊扬同样提醒道，与之(zhī)相反，有些房企(qǐ)的扩张速度让人感觉又回到了2016年、2017年，或者(zhě)说看到了2016年～2020年期间扩张的民营企业的影子。虽然说，见到机会时要出手，但出手的章(zhāng)法(fǎ)仍要小(xiǎo)心，如果负债率扩(kuò)张得太快，但(dàn)未来的两(liǎng)年(nián)市(shì)场没有想象得那么好，可能会重(zhòng)蹈覆辙。

　　那么如何(hé)来衡量(liàng)一家(jiā)房企的扩张速度(dù)是(shì)否激(jī)进？陈昊扬向《红周刊》表示(shì)，主要还是(shì)看房企的净负债率水平，在我看来，这个比例(lì)如果超过60％，就是扩张得过于快(kuài)速了。

　　不难看(kàn)出，这一标准(zhǔn)要比“三(sān)道红线”对房企的净负债率要求不(bù)得(dé)高于(yú)100％要更(gèng)加严格。陈(chén)昊扬解释，当(dāng)前房地产行业的复(fù)苏速度并没有那么(me)快，所以要规避公司净负债率提高到一个比较危(wēi)险的(de)水平(píng)。

　　《红(hóng)周刊》对在2022年拿地较积(jī)极的房(fáng)企梳理发(fā)现，中交地(dì)产、中国金(jīn)茂、华发股份、越秀地产(chǎn)、绿城中(zhōng)国(guó)、保利发(fā)展(zhǎn)等(děng)房(嫡仙出自哪里，嫡仙怎么读音念difáng)企2022年(nián)净负债率都在60％之上(shàng)。其中，中(zhōng)交地(dì)产净负债率持续居(jū)高不(bù)下，在2020年(nián)至2022年(nián)期间(jiān)，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜(xiān)明对比的是，华润置地、中国海外发展、万科A、滨江集团、招商(shāng)蛇口、龙湖集团等房企在践行较积极的拿(ná)地策略的同时，也较好(hǎo)地控制了(le)公(gōng)司的扩(kuò)张(zhāng)速(sù)度(dù)与(yǔ)净负债率水(shuǐ)平（见(jiàn)附(fù)表）。

　　滨江集团(tuán)等个别(bié)民营房(fáng)企

　　或具备(bèi)“最(zuì)后赢(yíng)家”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实际上，他们是以同(tóng)一筛(shāi)选标准来看国央企(qǐ)与民(mín)营房企，但在各维度(dù)的实际(jì)表现上，国央企(qǐ)确实会更胜一筹。如国央企的融资成(chéng)本更低，融资渠(qú)道也更顺畅，能够(gòu)做(zuò)到(dào)想融就融，这样，国央企自然而然就具有天然优势。

　　虽然(rán)对比民营房企，机(jī)构更加(jiā)看好国央企(qǐ)，但这也(yě)并不(bù)意味着，民(mín)营企业中就没有“黑马(mǎ)”的存在。

　　据《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》梳理发现，仍(réng)有少数民营房企同样(yàng)受到(dào)机构的青(qīng)睐。比如(rú)，根据2023年一季报，滨(bīn)江集团(tuán)的十大流通股东中(zhōng)新(xīn)进了“中国工商银行(xíng)股(gǔ)份有限公司－景顺长城(chéng)中(zhōng)国回(huí)报灵活配置混合型证券(quàn)投资基金”“全(quán)国社保基金一一六组(zǔ)合”等。

　　除此之外，自2021年(nián)开始，百亿私募珠海阿巴(bā)马资产管(guǎn)理有限公司就长(zhǎng)期持有(yǒu)滨江集团(tuán)。根据一(yī)季报(bào)，该资产(chǎn)公(gōng)司的几只产品合计持(chí)有滨江集团9543万股，约占(zhàn)流通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨江集团(tuán)的受(shòu)青睐(lài)，和其自身的基本面表现(xiàn)存在一定(dìng)关系。2020年以来的近三(sān)年时间(jiān)，房地产市场整体在走“下坡(pō)路”，但(dàn)作为杭州(zhōu)本(běn)土(tǔ)房企的滨江集团仍是表现出(chū)较(jiào)强(qiáng)的韧劲，2020年以来，滨江集团在业绩(jì)表现、销售(shòu)规(guī)模、新(xīn)增土(tǔ)储、股价表现等多维度(dù)都(dōu)表现了较强的增(zēng)长(zhǎng)势头(tóu)。

　　业绩方面，2020年～2022年(nián)期间(jiān)，滨江集团(tuán)扣非归母净(jìng)利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比(bǐ)增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一(yī)季报，今年一(yī)季度，滨江集团更(gèng)是实现了(le)扣非(fēi)归母净利润(rùn)5.41亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保持自身业绩(jì)的持续增长(zhǎng)，和滨江集团(tuán)扎根杭州(zhōu)的战略布局关系密切(qiè)。根据(jù)2022年(nián)年报，滨江(jiāng)集团有近七成(chéng)营(yíng)收来自杭(háng)州地区，而在2021年，杭州地(dì)区的营收比重(zhòng)只占到近六成。近(jìn)三(sān)年持续稳居杭(háng)州房企销售排名第一。

　　与此同时，滨江(jiāng)集团(tuán)在杭(háng)州(zhōu)的土(tǔ)储补充同样较为积极，根据(jù)诸葛找房、住在杭州网(wǎng)数据(jù)显示，2020年、2021年、2022年在杭拿(ná)地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样(yàng)持续稳居(jū)杭(háng)州的本土第一。

　　而滨江集团在杭州的较突(tū)出表现(xiàn)，也让(ràng)滨江(jiāng)集团的房企排名迅(xùn)速提升。到2023年(nián)，滨江集团的房(fáng)企排(pái)名已冲进前十，根据中指数据，2023年前(qián)4月，滨江集(jí)团实现销售(shòu)额607.3亿元，位(wèi)列房企(qǐ)第九位。

　　值得注(zhù)意的是(shì)，2020年至今，滨江(jiāng)集团股(gǔ)价翻了超(chāo)一(yī)倍以上，而近期，滨江集团更是迎(yíng)来多家机构的集中(zhōng)调(diào)研。滨江集(jí)团发布(bù)公告表示，公司于5月10日接(jiē)受(shòu)了信达证券(quàn)、金鹰基金、建(jiàn)信养老、新(xīn)华(huá)养老等18家机构调研。

　　产业链布局重点移至存量赛道

　　机构在(zài)下游家(jiā)纺(fǎng)、家居、物(wù)业觅α

　　实(shí)际上房地(dì)产开发只(zhǐ)是房地产产业链(liàn)上的中游环节(jié)，其上游主要(yào)为(wèi)钢铁、水泥、建材、玻(bō)纤等材料供应(yīng)商(shāng)，而下(xià)游应用行业主要包括中介(jiè)服务、家用(yòng)电器、物业管理、家居用品。综合(hé)《红周(zhōu)刊》的采访，房地产开发环节(jié)与上(shàng)游材料(liào)端息(xī)息相(xiāng)关，新盘开工不足导致上游不(bù)被看好，机构(gòu)寻觅(mì)个股阿(ā)尔(ěr)法的(de)思路渐(jiàn)渐(jiàn)移(yí)至(zhì)下游。“中国(guó)房(fáng)地(dì)产行业(yè)在(zài)进入存量房时代，所以(yǐ)对地产产(chǎn)业(yè)链(liàn)，尤其是(shì)偏消费(fèi)属性的(de)家装(zhuāng)家居领域，我们相对看好，因为居民保(bǎo)有的住房规模越来越大，随着时间的增加，内装更(gèng)新的需求也会越(yuè)来越多。美国过去的数据充分说明了这(zhè)一点，在新房销(xiāo)售见顶之(zhī)后，家具消(xiāo)费的(de)增长却(què)一直(zhí)都很好。对于地产产业链，我们相(xiāng)对看好和内(nèi)装相关(guān)的行业，例如消费(fèi)建材、家居装饰等。”万家基(jī)金人(rén)士表(biǎo)示。

　　而根据《红(hóng)周刊(kān)》对下游(yóu)细(xì)分中相关(guān)赛道龙头年内(nèi)表(biǎo)现的统计(jì)，目前暂居前两位的都是来自家纺赛(sài)道的公司，它们分别(bié)是富(fù)安(ān)娜和水星(xīng)家纺，特别是(shì)前(qián)者在月(yuè)线连(lián)收七根阳线(xiàn)的基(jī)础上，年内迄(qì)今涨幅已(yǐ)经逼近30％。

　　以前者(zhě)为例，富安娜(nà)主要(yào)从事(shì)纺织家(jiā)居、睡眠(mián)家(jiā)居、生活类(lèi)产品的研(yán)发、设计、生产及(jí)销售(shòu)，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而(ér)乐”和“酷奇智”自有品牌。第一季度报告(gào)显示，报告期(qī)内，富安娜(nà)实现营业收(shōu)入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实(shí)现(xiàn)归属于(yú)上市公司(sī)股东的净利润约1.11亿元，同(tóng)比增长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十大流通股股东来(lái)看，能够发现(xiàn)该股早已(yǐ)成为基(jī)金重仓股的(de)天(tiān)下，彼时包括公募的中欧价值发现、中(zhōng)欧潜力价值、工银瑞信灵(líng)动(dòng)价值、宝盈新价(jià)值和私(sī)募的明河(hé)2016，都在其中出(chū)现，占(zhàn)据了半壁江山。需要强调的(de)是(shì)，中欧的两只(zhǐ)基金(jīn)都(dōu)是价值派基金经(jīng)理曹名(míng)长(zhǎng)在管(guǎn)的产品(pǐn)，首(shǒu)季(jì)其同(tóng)时重(zhòng)仓(cāng)的房地产(chǎn)产(chǎn)业链股票还有金地集团和大亚圣象。

　　对比(bǐ)而言，前(qián)几年曾(céng)经风(fēng)光一时的家居板块也因疫(yì)情、消费复(fù)苏(sū)进(jìn)程缓慢等多因素(sù)一(yī)度(dù)沉寂(jì)，不过好在困(kùn)境反(fǎn)转露(lù)出曙光嫡仙出自哪里，嫡仙怎么读音念di，家居(jū)板块中年内表现最好的是志邦家居。同一时间段，该(gāi)股年内上涨已经(jīng)超过23％，从业绩来看(kàn)，无论是营收还是归母净利润，公(gōng)司都实现了同比双升。

　　从(cóng)公司的十大流通股股东(dōng)来看，《红周刊》发(fā)现广发基金经理罗洋(yáng)慧(huì)眼(yǎn)独具，一(yī)季报中他管理(lǐ)的广发策(cè)略(lüè)优选和广发安宏回报均增加了(le)持股(gǔ)，而这两只(zhǐ)产品也成为志邦家(jiā)居(jū)十大(dà)流(liú)通股股东中仅有的两只(zhǐ)公募。有意思的是，他似乎对于定制家居类标的情(qíng)有(yǒu)独钟(zhōng)，在(zài)另一家赛(sài)道(dào)公司金牌橱柜中(zhōng)，他管理的全部(bù)三只产品(pǐn)均登榜十大流通股股东，其也成为他的独门(mén)重仓(cāng)股。

　　除去家居家纺外，下游(yóu)的物(wù)业股也越(yuè)来越被机构所(suǒ)青睐，不过(guò)这(zhè)类(lèi)标的大多在香(xiāng)港上市(shì)，如何选择(zé)成(chéng)为难题(tí)。对此，前述上海公募基金经(jīng)理(lǐ)举例(lì)分(fēn)析：“物业(yè)服务(wù)不是(shì)一个高毛利的行业，挣钱很辛(xīn)苦，我选公司还是希望挣的是市场化应(yīng)该挣(zhēng)的钱(qián)，以我曾(céng)经买的绿城(chéng)服务为(wèi)例(lì)，它(tā)在中高端楼(lóu)盘(pán)占比是比较高的(de)，每(měi)年到期(qī)的合同(tóng)里提(tí)价成功率在30％～40％。它能做(zuò)到滚动的大(dà)部分项目到期之后，经过两(liǎng)三轮合同周期还能做(zuò)到产品(pǐn)提价。”

　　“行业里(lǐ)真正能做到产品提价(jià)的公司很少(shǎo)，因为(wèi)物业公司很容(róng)易一开(kāi)始是挣(zhēng)钱的，后面因为保(bǎo)安这(zhè)些固定(dìng)人员成本的年度增长(zhǎng)，不(bù)过服务没有特(tè)别好，客(kè)户没(méi)有那(nà)么满意，能(néng)做到提价难(nán)度(dù)是非常大的。但(dàn)是(shì)该公司能在业(yè)内做到到期之后提价率(lǜ)比较(jiào)高，这跟它的定位和(hé)比较好的服(fú)务是有关(guān)系的。”他进一步(bù)强(qiáng)调。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 嫡仙出自哪里，嫡仙怎么读音念di