5月以来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金(jīn)为(wèi)代表的机构对于这一板(bǎn)块已经(jīng)在(zài)悄然布(bù)局。数据(jù)显示(shì)，以南方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地(dì)方国(guó)企(qǐ)央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五(wǔ)只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房地(dì)产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市(shì)值(zhí)的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但公募所持房(fáng)地产公司(sī)市值在股票(piào)资产中(zhōng)的占(zhàn)比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了(le)三年来的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的持股比例也(yě)同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎在今年一季度(dù)得以延(yán)续。数据统计显示，公募(mù)重仓(cāng)持有房(fáng)地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分(fēn)别为(wèi)保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨(bīn)江集团，持仓市(shì)值占板(bǎn)块比重合(hé)计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募(mù)对(duì)于房地产的投资(zī)愈(yù)发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的(de)是保利(lì)发(fā)展，在基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位(wèi)。对比去(qù)年(nián)四季报，变化(huà)之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看(kàn)均(jūn)有退步(bù)，尤其是万科最为(wèi)明显；其次(cì)是金地集(jí)团退出(chū)百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并(bìng)非行业销售旺季(jì)，其(qí)传(chuán)导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资(zī)上(shàng)，配置房地产行(xíng)业(yè)轻松收(shōu)获行(xíng)业贝塔的红利(lì)期一(yī)去不返了(le)。“如(rú)果按照产业周期来分类(lèi)，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期的行业(yè)，传统(tǒng)认知(zhī)上没有什么投资机会的(de)。但在这(zhè)几年特殊(shū)的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现(xiàn)了一些机会(huì)，背后的(de)逻(luó)辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的(de)上海(hǎi)公(gōng)募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很(hěn)难再(zài)出现了(le)，2022年光是居民(mín)存款数(shù)量增加了15万(wàn)亿元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地(dì)产研究(jiū)员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代(dài)，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也(yě)不(bù)支撑每年18万亿(yì)元的销售额(é)，以及过(guò)快上行的房价，因而(ér)行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行业的(de)需求或将回落(luò)，在(zài)此(cǐ)过(guò)程中，伴随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易(yì)出现信用风(fēng)险问题(tí)（类似2022年(nián)的民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过(guò)程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市(shì)占(zhàn)率的提升。当(dāng)行(xíng)业需求见(jiàn)顶回(huí)落时，行(xíng)业的贝塔已经过(guò)去(qù)了，但不代表(biǎo)没(méi)有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公(gōng)募乃至(zhì)整体(tǐ)机构的(de)务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计(jì)申万(wàn)房地产(chǎn)板块个股，在纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本(běn)月(yuè)以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅超过了(le)10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安(ān)地产。排名(míng)第一的(de)上实(shí)发展(zhǎn)，五一假期归来后日(rì)成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易(yì)日(rì)收出涨停。从(cóng)该股的基(jī)本面来看，上实发展的(de)主营业(yè)务为房地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公司(sī)的主要产品及服(fú)务为房地(dì)产销售、房(fáng)地产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东来看，各类机构都(dōu)有(yǒu)对(duì)其(qí)布(bù)局的(de)例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具(jù)体包(bāo)括公(gōng)募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻(jī)身前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂时排名第(dì)二(èr)的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第(dì)一季度的收入利润规模大幅度(dù)复苏(sū)。究其(qí)原因(yīn)，一方面(miàn)是该公司后疫(yì)情时代出(chū)租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地(dì)结算持续性向(xiàng)好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势(shì)头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然也吸引了(le)知名机构在其中持(chí)续(xù)驻(zhù)足(zú)。从第一季度十大流(liú)通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单(dān)中(zhōng)还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其(qí)当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业收入(rù)51.85亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上市公(gōng)司股东的净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀(shā)入十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南(nán)方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球基(jī)金相关人士分析：“经(jīng)历(lì)过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企受限于信用问(wèn)题或(huò)者资金紧张没法(fǎ夺笋啊是什么意思网络用语，夺笋啊是什么意思网络用语怎么说)拿地(dì)，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企的拿地(dì)力度(dù)（拿地金额/销售金额(é)）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较低(dī)，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售(shòu)额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的浪(làng)潮下(xià)，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的(de)大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构(gòu)性机会(huì)依(yī)然(rán)存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为(wèi)库存(cún)的优势(shì)。央企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现(xiàn)出(chū)较(jiào)低(dī)的(de)融资(zī)成本(běn)，优质的开发资源和良好的(de)不动产资(zī)产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较(jiào)于民营(yíng)地产(chǎn)公司也(yě)是(shì)更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权(quán)债务关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧(yōu)和(hé)质疑，所以在这(zhè)一轮(lún)行业出清的(de)过程(chéng)中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企来说估值的修(xiū)复(fù)更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段(duàn)更(gèng)稳定(dìng)且(qiě)可预(yù)期的盈(yíng)利和现(xiàn)金流创(chuàng)造能力(lì)，以(yǐ)此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关(guān)注(zhù)估值相对(duì)较低，企业(yè)自身资(zī)产的质(zhì)量(liàng)好(hǎo)、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低(dī)，行业内部将(jiāng)出现(xiàn)分化(huà)，要关注将受(shòu)益于行(xíng)业集中度提升(shēng)的(de)头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官(guān)方(fāng)磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这(zhè)一思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为(wèi)光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观地去持续观(guān)察国企央企在三个方(fāng)面是否可(kě)以(yǐ)维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保持低位，其次(cì)是销售份额持续提升(shēng)，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司(sī)也是(shì)机构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房(fáng)地产业(yè)内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主要是因为过(guò)去两三年时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么投资(zī)拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程(chéng)中(zhōng)，还(hái)面临(lín)着一(yī)些不(bù)确定性。其实整个市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都(dōu)等(děng)极个别城市四月环比三月相(xiāng)对(duì)表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城(chéng)市都出现环(huán)比下滑的情况。而(ér)现在五(wǔ)月的市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)也(yě)不太乐观。按照现在的(de)经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、夺笋啊是什么意思网络用语，夺笋啊是什么意思网络用语怎么说企(qǐ)业的资(zī)金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度(dù)、第三(sān)季度增(zēng)长不确(què)定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投(tóu)资董事(shì)长(zhǎng)陈昊(hào)扬(yáng)也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些(xiē)耐心，这个时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下游就(jiù)不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他(tā)基(jī)本面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体(tǐ)现出来(lái)。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地(dì)去等待(dài)它的基本面不断地(dì)凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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