OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩(kuò)募风(fēng)波(bō)，如今(jīn)，二级(jí)市场的(de)影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日的(de)下(xià)跌走势，午后跌幅一(yī)度扩大(dà)，尾(wěi)盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回(huí)应称，哲库科技(jì)是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT进(jìn)一步(bù)表示，原(yuán)始权益(yì)人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负责人(rén)也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应对(duì)哲库(kù)提(tí)前退(tuì)租的(de)可能事(shì)项(xiàng)。由(yóu)于(yú)张(zhāng)润大厦是全(quán)国(guó)首批REITs申报扩募(mù)项目，公(gōng)司(sī)领导高度重视，浦东新区(qū)国资委也高度关注。

　　多位业(yè)内人士表示(shì)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT近期市场波动(dòng)较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率下跌并不(bù)会从根本上(shàng)影响其内外价值，投资(zī)者应理(lǐ)性看待(dài)。

　　张江光大(dà)园(yuán)REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技的事件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场(chǎng)价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到(dào)8.30％，随(suí)后价(jià)格(gé)有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响(xiǎng)，华安张江光大(dà)园REIT最(zuì)近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易(yì)日跌幅(fú)达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅(fú)超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整(zhěng)体表(biǎo)现上看，目(mù)前上市(shì)的8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只产业园(yuán)区(qū)基础(chǔ)设施(shī)REITs5月15日平均(jūn)跌(diē)幅1.38％。今年以(yǐ)来平均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披露张江光大园项目出租(zū)率有(yǒu)所(suǒ)下降，如今拟扩(kuò)募的项目又(yòu)遭遇突发事件，因此导致二(èr)级市场价格(gé)出现波动。”一位业(yè)内人(rén)士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出(chū)于风(fēng)险规避(bì)的(de)原因，最(zuì)近几(jǐ)个交(jiāo)易日场(chǎng)内(nèi)资(zī)金有所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率下跌(diē)并(bìng)不会从根本上影(yǐng)响其内外价值(zhí)。

　　他也同时(shí)表示，目前(qián)随着二(èr)级市场价格(gé)下跌，风险也(yě)得到一定(dìng)释放，但是价格涨跌会受到基(jī)本面、情绪面等(děng)多重因素影响(xiǎng)，不好判断(duàn)价格(gé)是不(bù)是已经完(wán)全触底。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一(yī)位业(yè)内人(rén)士(shì)表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年(nián)内二(èr)级市场跌幅较大，其实有些隐含收(shōu)益(yì)率高的(de)产(chǎn)品具备一定的(de)投资价值，很(hěn)适合(hé)稳健类(lèi)投(tóu)资者。此(cǐ)外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐(fá)，产业园(yuán)区、物流类(lèi)等(děng)REITs产品具备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事高如星(xīng)对此(cǐ)表(biǎo)示，若(ruò)张江(jiāng)园区(qū)最终能顺(shùn)利解决招商，平稳过度对经营(yíng)现金流没(méi)有造(zào)成大的影响，“事(shì)件(jiàn)性利空(kōng)下调至得(dé)这么急、这么深(shēn)，加上前期本(běn)身园区类资产就回调不(bù)少(shǎo)了(le)，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他(tā)也强调，最(zuì)终还(hái)是落到(dào)租金收入受不(bù)受影响(xiǎng)，影响多大(dà)，估计(jì)园区会最(zuì)终(zhōng)解(jiě)决(jué)。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募(mù)路上再(zài)迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯(xīn)片子(zi)公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础设施(shī)资产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关(guān)于(yú)停(tíng)止执行(xíng)已签(qiān)租(zū)赁协议的通知(zhī)。同(tóng)时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继(jì)续密切(qiè)关(guān)注哲(zhé)库科技后续情(qíng)况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其(qí)一季报中(zhōng)披露的(de)张江光大园项目出租率下降(jiàng)事项，一(yī)度(dù)二级市场价格出(chū)现(xiàn)回落。在(zài)随后召开(kāi)的业绩说明会中管(guǎn)理(lǐ)人(rén)就相关事项进行了解释说(shuō)明，市场信心得到了(le)一(yī)定提振，二级市场价(jià)格表现也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日(rì)召开(kāi)的线上(shàng)和线(xiàn)下的扩募说明(míng)会(huì)上，运营(yíng)团队(duì)表示了(le)对张江光(guāng)大(dà)园(yuán)项目的信心，预计签署意(yì)向书(shū)和合同谈判中的储备租户正常(cháng)转(zhuǎn)化后，项(xiàng)目出租(zū)率将得到回升。没想到仅过(guò)了不到(dào)三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来(lái)了(le)新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起(qǐ)了市(shì)场各(gè)方(fāng)的广(guǎng)泛关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人相关负责人坦言，事发突然确实始料(liào)未及，在获(huò)悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库科技消(xiāo)息(xī)的第一时间即奔赴现场进行了沟通和(hé)核实工作，并同步启(qǐ)动(dòng)了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库(kù)提前退租的(de)可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，据(jù)悉新区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关负责(zé)人(rén)介绍说，目前储备租(zū)户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工(gōng)智能、航天(tiān)产业(yè)、信(xìn)息技术等产业客户(hù)，租赁意向面积超过了2万方。从意向储(chǔ)备转化为实(shí)际租户(hù)需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通(tōng)过签署租赁意向书(shū)来尽快锁定一些重要租户(hù)。虽然收了三个月(yuè)履约保(bǎo)证金(jīn)给(gěi)了我们一些空(kōng)间，但本着(zhe)对首批扩募(mù)、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯定要全力与时间赛跑，把这(zhè)些面积在短期内完成去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的张江光大园项目一季度末也有将(jiāng)近30％的空置率，原始权益人(rén)有那么多储备(bèi)租户，之(zhī)前的空置率为何未能(néng)得到(dào)解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园一(yī)直以来都坚持(chí)以市场化运营为(wèi)导向，历(lì)史运营表现稳定，租(zū)户的调租和换租都(dōu)属于正常情况，而这次项目(mù)的大租户(hù)退租正好(hǎo)发生在(zài)市场活(huó)跃度的(de)短期低点，目前市场情况已有所好转。在(zài)看到出租率下滑情(qíng)况(蟑螂爬过的地方有细菌吗 蟑螂可以彻底消灭吗kuàng)没有得到(dào)及时修复后，张江这边也作了一定的资源调配和(hé)倾(qīng)斜，引入了一些(xiē)储备(bèi)租(zū)户(hù)。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光(guāng)大园项目在给租(zū)户的分(fēn)隔空间、交(jiāo)付标准、租(zū)金水平等(děng)方面也有(yǒu)一些差(chà)异化(huà)，张(zhāng)润大厦多是(shì)两千多平的大平层(céng)，楼的成新度高一些，单价也贵(guì)一些，张(zhāng)江光大园单层(céng)以一千(qiān)平的(de)面积为主，还有一些(xiē)独栋形态的物业。租户自身也会(huì)有(yǒu)诉(sù)求，也会根据自(zì)身需求和(hé)预算挑选区(qū)域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新老资(zī)产的管理人都(dōu)变成(chéng)了一家，后续我们在资源(yuán)共享和联合营(yíng)销(xiāo)方面能更加充(chōng)分发挥协同效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述(shù)负责人(rén)补充说道。

　　最后谈及(jí)对于(yú)张江REIT的(de)定位和展望，相关负(fù)责人表示，张江集团和张江高科目前(qián)在管资产约五百万方(fāng)，还(hái)有(yǒu)一些(xiē)其他在开发的储备项目，这些都(dōu)将成为张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打造张江(jiāng)园区产业空间资产上市平(píng)台目标(biāo)的(de)坚(jiān)实后盾和储备资源(yuán)。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个资本(běn)平台和它未来(lái)的发展。”相关负责人(rén)表示(shì)，“这次扩募是我们实现基金扩(kuò)容的第一步，也(yě)是至关重要的一(yī)步，眼下我们可能面临了一(yī)些(xiē)突(tū)发情(qíng)况(kuàng蟑螂爬过的地方有细菌吗 蟑螂可以彻底消灭吗)需要解决，但是这和我们在张江科(kē)学城这三十(shí)年建设发展过程中所经历(lì)的相(xiāng)比，只能算是一个非常(cháng)小的(de)插曲(qū)。我们有信心(xīn)排除万难(nán)，尽一切可能化解当(dāng)前(qián)突发事件的所有负面影(yǐng)响，维持预期和市(shì)场(chǎng)的信心(xīn)。”

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