万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神秘开发(fā)商——中赫集(jí)团(tuán)，也(yě)被拉向台(tái)前(qián)。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院再次受到舆(yú)论关注，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱(qián)款不得不将(jiāng)中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是(shì)，这些房(fáng)子早(zǎo)已(yǐ)售(shòu)出，业主(zhǔ)并(bìng)非中赫(hè)集团，那(nà)些真正斥巨(jù)资购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇(qí)妙(miào)地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到00后初中学历很丢人吗这些业主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜(cài)的时候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可(kě)能没(méi)你想(xiǎng)象的那么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的(de)可能(néng)还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现，中(zhōng)国(guó)信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开(kāi)发(fā)有限公司不良债(zhài)权转让项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中(zhōng)，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖(mài)显示，上述不良债权(quán)转让项目(mù)的处置主体是中国信达资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司北京市(shì)分公司(sī)（下称中国(guó)信达北分），处置(zhì)的是(shì)对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公(gōng)司是共同(tóng)债务人。目前，该项目(mù)已(yǐ)有1万次围观，35名(míng)意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面上看(kàn)，这(zhè)就是一起(qǐ)中国(guó)信达北分讨债(zhài)的故(gù)事，但实(shí)际上，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户(hù)，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实(shí)际上都是卖出(chū)去(qù)了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍(pāi)卖(mài)页面上又注明这75套(tào)房子(zi)是“未出(chū)售”的状态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些房(fáng)子根本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一(yī)财经(jīng)的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅(zhái)中00后初中学历很丢人吗介透露，中赫集(jí)团早就把这75套(tào)房子抵(dǐ)押出去(qù)，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业(yè)大佬也(yě)是(shì)万柳书院的(de)业主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中(zhōng)，还有不(bù)少中赫(hè)集团的高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹(tàn)，“富人(rén)也(yě)被(bèi)精准(zhǔn)收(shōu)割了(le)！”

　　不(bù)过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的(de)愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖(mài)损失(shī)最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行中，业主已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付价款并实际占有，但未办理过户(hù)手续(xù)的，如(rú)果业主没(méi)有过(guò)错，人民法院不得查(chá)封、扣押(yā)、冻结(jié)，已(yǐ)经查(chá)封(fēng)的可以向(xiàng)法院提出执行异议申(shēn)请，请(qǐng)求法院解除查(chá)封，同时可以(yǐ)联合起诉(sù)开发(fā)商，要求退还(hái)购房款或办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院(yuàn)报(bào)公布(bù)《最高(gāo)人(rén)民法院关(guān)于商品(pǐn)房(fáng)消费者权利保护问题的批复》，以司(sī)法解释的(de)方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋(wū)并已支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付(fù)请(qǐng)求权优(yōu)先于建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以(yǐ)及(jí)其他债权的(de)，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩(biàn)论(lùn)终结前已实际(jì)支付剩余价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这(zhè)75套(tào)房子均为“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不(bù)良债权，实际上(shàng)是个(gè)烫手山芋。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信(xìn)达申请不良债权转让，可以追溯到(dào)金(jīn)谷信(xìn)托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地等选(xuǎn)择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公司成为了(le)唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发(fā)商，相较(jiào)其(qí)他房企，中赫集(jí)团(tuán)既没有很(hěn)大规(guī)模，也没(méi)有很高的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高(gā00后初中学历很丢人吗o)达(dá)30万/平(píng)米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳书院，更(gèng)是被(bèi)誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万科(kē)等(děng)大型知(zhī)名房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书(shū)院就以(yǐ)神秘高端(duān)的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰(huī)砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还是(shì)每平米20万元的价(jià)格，都(dōu)令业(yè)内外震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的(de)院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的(de)地(dì)位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如(rú)今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院一套(tào)300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了(le)8年之久，但其依(yī)旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名(míng)人士，如知名演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼(yú)台七号(hào)院。而(ér)柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的(de)成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的(de)房，拿北(běi)京城最贵的地(dì)”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成(chéng)为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义(yì)务(wù)，中赫集(jí)团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京(jīng)国(guó)安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今(jīn)沦落(luò)到这(zhè)个地步，其实是(shì)有迹(jì)可循的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝(lán)财经(jīng)就曾深挖(wā)出背(bèi)后的中(zhōng)赫集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发(fā)商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的(de)人生轨迹(jì)跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路并不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集(jí)团就(jiù)尝试过(guò)多元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型的目(mù)光(guāng)，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东(dōng)家。接着在(zài)2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿(ná)下北京国(guó)安(ān)俱乐部全部股权。如果北(běi)京国安的(de)估值(zhí)一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这(zhè)样，中赫为什(shén)么又要质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录(lù)。质权人(rén)包括海金(jīn)商业(yè)保理、北京建工(gōng)、山(shān)东(dōng)国(guó)际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与入(rù)主北(běi)京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国(guó)安后，不仅国安(ān)的经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解(jiě)资金压(yā)力，中赫集团(tuán)和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集(jí)团股份，但国安(ān)和中赫的经营(yíng)状(zhuàng)况却持续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫(hè)集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达(dá)11亿，北(běi)京国安也(yě)3次(cì)与(yǔ)中赫集团、中赫置地(dì)、及(jí)中赫(hè)集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执(zhí)行人，执(zhí)行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不(bù)履行(xíng)生效法律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个(gè)多亿(yì)的北京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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