近(jìn)两年火爆(bào)的创(chuàng)新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对此表(biǎo)示，强制分(fēn)红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也(yě)是观(guān)察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注(zhù)意，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权(quán)到(dào)期后不再产生现金收(shōu)益，特许经营权分(fēn)红(hóng)目前已包含了利润分配和(hé)本金的归还，在选择投资(zī)标的时应了解资产类型(xíng)和分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除(chú)息日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额占(zhàn)可供(gōng)分配金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关(guān)负责人对(duì)此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分(fēn)红收益，以及基(jī)金份(fèn)额(é)交易价格(gé)的(de)变化。基(jī)金份(fèn)额二级市场价格(gé)受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综(zōng)合影响，较(jiào)易引起波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基(jī)金(jīn)分红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基础设(shè)施资产的经营(yíng)现金流，投资人(rén)通过(guò)基金募集材料和信息(xī)披露(lù)文(wén)件，结(jié)合行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分(fēn)析基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作为进行投资决(jué)策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对(duì)于(yú)基金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基(jī)金(jīn)份额持(chí)有人实际获得(dé)的(de)现(xiàn)金收(shōu)益，对于(yú)长期投资者(zhě)更具(jù)参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中(zhōng)心(xīn)运营高级副总(zǒng)监李华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券(quàn)投(tóu)资基金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法(fǎ)规(guī)要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金年(nián)度可(kě)分配(pèi)金额以现金(jīn)形式分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的一面(miàn)，分红(hóng)体(tǐ)现了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的固(gù)定利息回(huí)报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品(pǐn)类，为资产配置多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的(de)配置价值(zhí)。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收(shōu)益。机构(gòu)投资者(zhě)公募(mù)REITs能够(gòu)通过分红获取(qǔ)相(xiāng)对(duì)于投资(zī)债券相对(duì)高的收益性，在(zài)有效控制风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期(qī)，也是(shì)影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今(jīn)年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要(yào)股(gǔ)票和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部(bù)分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预(yù)期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)波动(dòng)受多(duō)重因素的(de)影(yǐng)响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热(rè)点呈现向股票和债券回归的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活(huó)力的(de)改善有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单(dān)位基金份(fèn)额的分红金额(é)进行计算。除(chú)权操(cāo)作(zuò)是对分红前(qián)后基(jī)金份(fèn)额(é)净值变化(huà)的(de)修正，使(shǐ)投资人在基(jī)金分红前后均可以获得(dé)公(gōng)平(píng)的(de)投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资者(zhě)长期投资的(de)信心，同时需结(jié)合持有(yǒu)产品的特性，关注二(èr)级市场扰动(dòng)对整体(tǐ)收益(yì)的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和(hé)本金归(guī)还

　　普通(tōng)投资提花棉是什么面料，提花棉和纯棉哪个好者应了(le)解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前(qián)提是本金(jīn)之(zhī)上的增(zēng)值部(bù)分不同，特许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派(pài)的是本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基(jī)金分红差异很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者可能(néng)把(bǎ)“分派”金额误认(rèn)为是持续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价值面临极大(dà)不确定性，这是该类投资(zī)者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营权类(lèi)和产权(quán)类两大(dà)资(zī)产类提花棉是什么面料，提花棉和纯棉哪个好(lèi)型，持(chí)有产权(quán)类产品的(de)收(shōu)益主要包(bāo)括每年(nián)的现金分(fēn)红及(jí)资产增(zēng)值的收(shōu)益，而(ér)持(chí)有特许经(jīng)营类产品的收(shōu)益主要来自(zì)项目每(měi)年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类资(zī)产(chǎn)的(de)分红包括了(le)利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，两(liǎng)者的比率也是变动(dòng)的，对特(tè)许经营权类(lèi)资产的(de)公(gōng)募REITs可以内部(bù)收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通(tōng)投(tóu)资者在选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同(tóng)而形成区别。特(tè)许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所以相对(duì)股性偏(piān)强。普通(tōng)投(tóu)资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资产属性(xìng)，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格和分红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为(wèi)，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目在经营权(quán)到(dào)期后不再(zài)能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分(fēn)配(pèi)金额的分配理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的(de)特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率(lǜ)水(shuǐ)平(píng)。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目(mù)，即使分派率相(xiāng)对较低(dī)，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责人提醒投(tóu)资(zī)者注(zhù)意，特许经营权项(xiàng)目(mù)的分派金额包含(hán)了投资本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年下(xià)降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余(yú)期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的(de)剩余使用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到(dào)期后通(tōng)过对建筑的(de)更新改造或(huò)补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有(yǒu)机会(huì)进一步延(yán)长经营期限(xiàn)。这种类似永续经(jīng)营(yíng)的假设(shè)反映在(zài)基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业(yè)内人士还(hái)表示(shì)，在(zài)产(chǎn)品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流、可供分(fēn)配现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标，来观(guān)察和评(píng)估(gū)项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的指标有两(liǎng)个：一(yī)是(shì)年报中披露的经营活动现金流，二是可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金，二(èr)者存在本质性区别。经营(yíng)活动(dòng)产生的现(xiàn)金净(jìng)流(liú)量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产生(shēng)的现金流，基于(yú)企(qǐ)业本(běn)身经(jīng)营活(huó)动产生；可供(gōng)分配的现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金(jīn)影响利润表(biǎo)的项目进行调整(zhěng)，加期(qī)初现(xiàn)金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配置(zhì)新(xīn)选择，投资价(jià)值(zhí)体现在(zài)相对(duì)股(gǔ)债市场独立的资产配置功能(néng)，比较适(shì)合长期(qī)持有(yǒu)。建议(yì)投资(zī)者对经营权类的(de)资产(chǎn)可(kě)以(yǐ)更多关(guān)注(zhù)内部(bù)收(shōu)益率的高低(dī)，对(duì)产权类的(de)资产更多关注(zhù)分派率高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收(shōu)益主(zhǔ)要来(lái)自底层资产的(de)经营净现金(jīn)流，所以底层(céng)资产运营情(qíng)况直接影响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募(mù)基(jī)金管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连(lián)回调，建议投资(zī)者关(guān)注有基本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红(hóng)规模较为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明(míng)书(shū)均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金额预(yù)测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经济及市(shì)场(chǎng)的实(shí)际环(huán)境，对基础设(shè)施项目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进(jìn)行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上述负责(zé)人(rén)也称(chēng)。

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