5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数(shù)本(běn)月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代表的机构对于这一板块已经在(zài)悄然布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的(de)总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基(jī)金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国(guó)企央企(qǐ)获得(dé)增持，持(chí)仓数(shù)量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房(fáng)地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现(xiàn)出(chū)色，但公募所持房地(dì)产公司市值在(zài)股票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了(le)三(sān)年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年(nián)底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对(duì)房地产行(xíng)业(yè)的(de)持股比例也同步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示(shì)，公募重仓持(chí)有房(fáng)地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股分(fēn)别为保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的投资愈发(fā)有集中(zhōng)于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇(huì)总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块(kuài)排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二(èr)的(de)是招商蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对(duì)比去年四季报(bào)，变(biàn)化之处(chù)首先在(zài)于(yú)几(jǐ)只房地(dì)产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地(dì)集团退(tuì)出百大之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产是复苏(sū)链上最后一环，且首季并(bìng)非行(xíng)业销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃(nǎi)至机构持(chí)仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经(jīng)济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分(fēn)化时(shí)代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射(shè)到二级市场投资上，配(pèi)置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一(yī)去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包(bāo)括房(fáng)地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业(yè)，传(chuán)统认(rèn)知上没(méi)有什(shén)么投资机会的(de)。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包(bāo)括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等(děng)类似的行业也(yě)出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房(fáng)地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人(rén)均住房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别(bié)住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每(měi)年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业(yè)高(gāo)增的时代已经过去，未来行(xíng)业(yè)的需求或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易(yì)出现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入(rù)到供给侧(cè)出清的过(guò)程。这(zhè)个过程中，综合竞争力(lì)强的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落(luò)时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到(dào)股票投(tóu)资(zī)，就是强竞(jìng)争(zhēng)力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房地(dì)产(chǎn)板块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的(de)124只房地(dì)产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排(pái)名第(dì)一的(de)上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司(sī)的主要(yào)产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程(chéng)项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看，各类机构都有对其布局的(de)例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体包括(kuò)公募的上银基金、私募的(de)迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公(gōng)司等(děng)都跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地(dì)房(fáng)企(qǐ)，其第一季(jì)度的收(shōu)入利润(rùn)规模大幅(fú)度复苏(sū)。究其原因，一方面(miàn)是(shì)该公司后(hòu)疫(yì)情时(shí)代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度(dù)新增(zēng)虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机(jī)构(gòu)在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看，知名私募(mù)高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产品依然(rán)在(zài)前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局(jú)，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上海区域(yù)性(xìng)地产公司外，荣(róng)安地产则是主要布局在(zài)深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜(xǐ)的成绩单(dān)：首季(jì)公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股东的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入(rù)十大流通股股东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南(nán)方(fāng)中证全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排(pái)名第九位，此外联(lián)袂(mèi)出(chū)现的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值更为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较(ji唐嫣是一线女明星吗，唐嫣是不是一线明星ào)多（券商测算对(duì)应潜(qián)在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利(lì)润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信(xìn)用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企趁机(jī)获取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)的拿(ná)地力(lì)度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低(dī)，净负(fù)债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的(de)融(róng)资成本不断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的(de)销售(shòu)，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估(gū)的(de)浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大好机(jī)会(huì)。中信证券(quàn)指出：“房地(dì)产行业的(de)结(jié)构性(xìng)机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是央企占据显著优势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企地(dì)产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优质(zhì)的开发(fā)资(zī)源和良好的不动产资产运营能力的多(duō)重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值(zhí)、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在(zài)这一轮行(xíng)业出(chū)清的(de)过程中，央国企相较于民企来(lái)说估值的修(xiū)复更明显。中特估的角度(dù)从中长(zhǎng)期的维度看，行业(yè)的(de)逻(luó)辑在于集中度提升后(hòu)，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预(yù)期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关(guān)注(zhù)估值(zhí)相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，企业(yè)自身(shēn)资产的质(zhì)量好、运营能(néng)力强、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代(dài)中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提(tí)升的(de)头部公司。”星(xīng)石(shí)投资首席(xí)研究官(guān)方磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路(lù)的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基(jī)金投资部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客(kè)观地去持续(xù)观察国(guó)企央企在(zài)三个方(fāng)面是否可以维持(chí)，首先是融资成本保(bǎo)持(chí)低位，其次(cì)是销(xiāo)售份额持续提(tí)升，再次是(shì)拿(ná)地份(fèn)额(é)持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩出(chū)现的整体下滑(huá)，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的(de)房(fáng)企，主要是因为过去两(liǎng)三年(nián)时(shí)间(jiān)，尤其(qí)是(shì)在2021年下半(bàn)年(nián)民(mín)营房企不怎么投资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心城(chéng)市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房企(qǐ)销售(shòu)业(yè)绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整的(de)过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表(biǎo)示(shì)，在房(fáng)地产的复苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着一些不确(què)定性。其实整(zhěng)个市场从四月份(fèn)开(kāi)始(shǐ)又在往下(xià)掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环比三月(yuè)相对表现较好之外(wài)，包括北(běi)京(jīng)、上海在内(nèi)的绝(jué)大(dà)多(duō)数城市都出现环(huán)比下滑的(de)情(qíng)况(kuàng)。而(ér)现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现(xiàn)在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库(kù)存压力(lì)、企业的(de)资(zī)金面压(yā)力，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩(jì)出(chū)现市(shì)场的短期反(fǎn)弹外(wài)的一个市场乏(fá)力现象。也就(jiù)是(shì)说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复(fù)苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们要多(duō)给一(yī)些耐心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地产以(yǐ)及上下游(yóu)就不(bù)是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的、做(zuò)得比同行好得多(duō)的企业(yè)，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐步(bù)体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐心地(dì)去等待它的基(jī)本面(miàn)不断地(dì)凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）唐嫣是一线女明星吗，唐嫣是不是一线明星

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