饱受争议的二手房交易(yì)中介费问题，正逐(zhú)渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联合发(fā)布了关(guān)于规范房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房源(yuán)客源优势收取(qǔ)过高费(fèi)用、未明码标(biāo)价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信(xìn)息等问题(tí)，加重交易当事(shì)人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从加强从业主体管(guǎn)理、明确经纪服务内容(róng)、合(hé)理确定经纪服务收费、严格实(shí)行明码(mǎ)标价等(děng)十方(fāng)面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟(wěi)称，随着城市发展(zhǎn)，一二线(xiàn)城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为例，二手房占(zhàn)市场成交比例超过80％，大(dà)量二手房(fáng)成(chéng)交(jiāo)依赖(lài)中介(jiè)居间成(chéng)交(jiāo)，房地产(chǎn)调控(kòng)重心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中(zhōng)介(jiè)公(手指头在里边怎么动，扣自己的正确手势图gōng)司。

　　广东省城规院住(zhù)房政策研究中心(xīn)首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居(jū)民(mín)来说属于金额(é)不低的大(dà)宗(zōng)交易，由于(yú)二手房交易成本较高、交(jiāo)易周(zhōu)期较长，具有非常强的专业性(xìng)，居民往往通过中介(jiè)来完成(chéng)。但(dàn)很多中(zhōng)介利(lì)用信息不对称(chēng)等问题，将非必要的(de)收费夹带其中，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担(dān)保费等，对居(jū)民造成额(é)外的负担，而且这些服(fú)务事项(xiàng)并未(wèi)明码标(biāo)价。

　　对于二手房市(shì)场交易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出，对包(bāo)括经纪服务在内(nèi)的相关(guān)市场交易行(xíng)为及其主(zhǔ)体(tǐ)进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控(kòng)的主题。“当下，推进(jìn)这项(xiàng)工作的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题(tí)成(chéng)监(jiān)管(guǎn)重点手指头在里边怎么动，扣自己的正确手势图strong>

　　二手房市场中，历来对房地产经纪(jì)服(fú)务行业关注最多的一个(gè)话题(tí)，便是房地产经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部门(mén)主要监(jiān)管的(de)重点，将是对房地产经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手(shǒu)房屋(wū)交易过(guò)程中，部(bù)分价值(zhí)不菲(fēi)的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的(de)服务费率计(jì)算，一套1000万(wàn)元(yuán)的(de)房屋(wū)，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定(dìng)经(jīng)纪服务收费上(shàng)，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构要合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪(jì)服务费用。鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价。引(yǐn)导由交易双(shuāng)方共(gòng)同(tóng)承(chéng)担经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地(dì)产中(zhōng)介服务收费的通知(zhī)》（971号(hào)文），其中第六条规定：房屋买卖代(dài)理(lǐ)收费(fèi)，按成交价(jià)格总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为(wèi)例，目前北(běi)京市执行的(de)2014年更新后的(de)收费(fèi)标准，即根据这(zhè)样的(de)规定：“少数特(tè)别复杂的(de)住宅买卖(mài)经纪服务，经交易各方(fāng)协商同意，可在规定的(de)收费标准基础上适当上浮(fú)，上浮幅度最高(gāo)不(bù)得超过(guò)10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手房(fáng)中(zhōng)介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放权(quán)”的精神，北京2015年取消了房地(dì)产中介服务等57个(gè)政府定价，房地产经纪服务(wù)收费多少由(yóu)各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取费(fèi)用过程中(zhōng)，相关监管(guǎn)部门当(dāng)前并(bìng)未明(míng)确具(jù)体的中(zhōng)介费率(lǜ)，中(zhōng)介(jiè)机(jī)构(gòu)仅需(xū)在服务过程中对(duì)收费标准进行(xíng)明码标价(jià)即可。而房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)机构在具体收取过(guò)程(chéng)中，会结合房屋(wū)价值及工资标准，综合计算出合适(shì)的中(zhōng)介费(fèi)率。”张大(dà)伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两部门(mén)在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机构应当在经营门(mén)店(diàn)、网站、客户端等场所(suǒ)或渠(qú)道，公示(shì)服务项目、服务(wù)内(nèi)容和收费标准，不得混合标(biāo)价和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸(shēn)服务(wù)，应当分别明(míng)确服务项目和收(shōu)费标准。房地产经纪(jì)机构收(shōu)费前应当向交易当事(shì)人出具(jù)收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费(fèi)明显高于市场(chǎng)平均水平(píng)的房(fáng)地产经纪机(jī)构，住房和(hé)城乡建设部门将会同市场监管等部门采取约谈(tán)等综合(hé)措施进行重点监管。市场监管部(bù)门会同有关部门依法查处不按规(guī)定明(míng)码标价(jià)、操纵经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)等违(wéi)反价格(gé)和反垄断法律法规的(de)行为。对房地产(chǎn)经纪机构(gòu)相关违法(fǎ)违(wéi)规信息(xī)，市场监管部门要依(yī)法依(yī)规纳(nà)入国家企(qǐ)业信(xìn)用信息公示(shì)系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低(dī)的原(yuán)则实(shí)行分档定价，是否(fǒu)意味着(zhe)，未来豪宅的中介费(fèi)有望(wàng)大幅降低？

　　中原(yuán)地(dì)产华南区总(zǒng)裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励(lì)按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分档定价，合理降低(dī)住房买卖(mài)和租赁经纪服(fú)务费(fèi)用，主要还是规范行业(yè)，打(dǎ)击收费过高的经纪机构，但对市场影(yǐng)响(xiǎng)有限(xiàn)，“以深(shēn)圳为(wèi)例，深(shēn)圳市(shì)场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理范围(wéi)内，加上经纪服(fú)务费用对市场的影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提(tí)出的(de)意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何具(jù)体认定其中的(de)细则，还需要看各城市(shì)落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大(dà)伟(wěi)表示，“从(cóng)目前(qián)市场看，经纪服(fú)务(wù)领域的调(diào)整改善(shàn)、规(guī)范化，有利于行(xíng)业健(jiàn)康发(fā)展。同时，由于(yú)二手房很多(duō)房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如(rú)产权抵(dǐ)押、不(bù)同税费等都(dōu)可能(néng)对(duì)交易产生影响，这对房地产经纪服务行(xíng)业(yè)的专业(yè)性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监陆(lù)骑麟指(zhǐ)出，在(zài)二手房(fáng)买卖过程中，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但(dàn)在一些(xiē)热点城(chéng)市的二手房交(jiāo)易过程中，往往会有这样(yàng)的情形，因部分购(gòu)房者处于弱势地位，从(cóng)而(ér)会(huì)出现中介费及税费均由购(gòu)房者来承担。即(jí)使(shǐ)一些房东愿意承担(dān)中介费，这部分费用也可能通过转嫁(jià)的方式，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下(xià)家(jiā)，市(shì)场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介公司将(jiāng)其视(shì)为(wèi)向购房者单边(biān)收费的行(xíng)为。部分中介公司可能会利(lì)用其支配地位(wèi)，在(zài)原先经纪服务收费的基础上，再次向房东(dōng)收取费用(yòng)，而这部(bù)分费用，房(fáng)东往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者(zhě)，这实际(jì)上相(xiāng)当于变相推高了房(fáng)价。两部门提出严禁操(cāo)纵经纪服务收费(fèi)，不仅有利于提高交易中操(cāo)作(zuò)的(de)透明度(dù)，也(yě)有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称(chēng)。