“现在的房地(dì)产(chǎn)很(hěn)难再出现像过去十年的系统性行情。”思睿(ruì)集团合伙(huǒ)人、首席经济学(xué)家洪灏向(xiàng)《红周刊》表示，房地产行业分化的愈(yù)加明显，让机构和投资(zī)者的关(guān)注(zhù)度从(cóng)板块(kuài)向单个标的转(zhuǎn)移。上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬向《红周刊》指出，从行业来看，无论是(shì)业(yè)绩，还是估值(zhí)，房(fáng)地(dì)产都已经双杀到了最底部，而且(qiě)是(shì)反复(fù)地杀到了(le)底部(bù)，再往下的空间已经不大了。

　　三道(dào)红(hóng)线(xiàn)等指标

　　成挖掘个(gè)股阿尔(ěr)法重要参考

　　那么如何寻(xún)找房地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏(hào)提(tí)醒(xǐng)，在房地(dì)产赛道(dào)中进行选(xuǎn)择，需要非(fēi)常(cháng)小心，避免选了(le)半天，标的公司出(chū)现爆雷的情(qíng)况。除此之外，洪灏指(zhǐ)出(chū)，需(xū)要满足以下三(sān)个基(jī)准：有大(dà)的国资背景的、杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)较低(dī)的、此前没有踩过红线的。

　　他(tā)还表(biǎo)示，如果关注一下(xià)今年房地产(chǎn)的开发资金来源，可以发(fā)现，其实(shí)银行的信(xìn)贷(dài)倾向是(shì)不(bù)太(tài)愿意(yì)给房(fáng)企贷款(kuǎn)的，房企的主要资(zī)金来源来自新盘的销售。但今年新(xīn)房的销(xiāo)售情况相(xiāng)较(jiào)一般。再关注一(yī)下，哪(nǎ)些房企能从(cóng)银行拿到钱(qián)，其实主要还是那(nà)些有国企背景(jǐng)的房(fáng)企，民(mín)营房企相对(duì)比较困难，所以整个行(xíng)业出现了一(yī)个很(hěn)明显的分化(huà)，无论(lùn)是在销售，还是融资等各个方面都(dōu)非常明显(xiǎn)。现在有国资背景的房(fáng)企(qǐ)在资本市场表(biǎo)现相对较(jiào)好，但没有国(guó)资背景的民营房企股价大多表现很一般。

　　陈昊扬则(zé)向(xiàng)《红周刊(kān)》表示，在房地产行业内(nèi)，我(wǒ)们的逻辑是，“寻找(zhǎo)最后的赢家”。而具(jù)体到如(rú)何挖(wā)掘，我们会特别重视(shì)企业的成本优势，更具(jù)体一点，就是它的净借贷水平（净负债率）是不是(shì)行业内的(de)最低水平；利润率是不是(shì)行业内(nèi)最高的(de)；融资成本是否是行业内最低(dī)的(de)；建安成本是否(fǒu)也是业内最(zuì)低的(de)；这些都是我们看重(zhòng)的一家房企的综合成(chéng)本。

　　需(xū)要(yào)注意的(de)是(shì)，能(néng)够同时满足上述条件的房企(qǐ)并不多。即便是在(zài)国央企中，仍有部分房企(qǐ)出现了(le)“三道红线”的“踩线(xiàn)”情(qíng)况，且有逐渐恶化的趋势。以A股为例，《红周刊》根(gēn)据(jù)Wind数(shù)据整(zhěng)理发现(xiàn)，截至2022年末，天房发展、陆家嘴(zuǐ)、格(gé)力地(dì)产、西(xī)藏城投、中(zhōng)交(jiāo)地产、中国武夷等国央企“三(sān)道(dào)红线”全踩。

　　除此之(zhī)外，城(chéng)建发展、京投发展、光(guāng)明地产、云南城投、首开股份、珠江股份、城(chéng)投控股(gǔ)等国央(yāng)企房企也踩了“三道红线”中(zhōng)的两条。

　　2022年(nián)激进扩张房企奶啤是什么做的，奶啤是什么做的酒>

　　需警惕其重蹈(dǎo)覆辙

　　不难看出，即便是有着较(jiào)稳(wěn)健特色的国央(yāng)企(qǐ)房企，其财务指(zhǐ)标称得(dé)上完全健康的仍是(shì)少数。而(ér)更加值得注意的是，在2022年，不少国企，甚至地(dì)方国企开始大(dà)举扩张。而这(zhè)无疑(yí)又进一步考验着国央企的资金(jīn)链情况。

　　对(duì)房企而(ér)言，扩(kuò)张速度的张弛(chí)有(yǒu)度尤(yóu)为重要，节(jié)奏把握准(zhǔn)确(què)，有助于(yú)房企储备(bèi)优质(zhì)“弹药”；但过于乐(lè)观的预判(pàn)未来市场(chǎng)，以(yǐ)及过于激进的扩张拿(ná)地(dì)节奏(zòu)也有可能让房企重蹈此前的高杠杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬以(yǐ)其配(pèi)置的一(yī)家房(fáng)企进行举(jǔ)例，它从2018年(nián)开(kāi)奶啤是什么做的，奶啤是什么做的酒始到2021年，连续(xù)4年的(de)净(jìng)借贷比例都维持在(zài)33％左右，完(wán)全没有增加杠杆比例。而到2022年，这家(jiā)房企明(míng)显感觉到机会(huì)来(lái)了，其开始(shǐ)在一线城(chéng)市进行大举拿地，净负债(zhài)率(lǜ)也由此前的33％左右水准提高到45％左右，涨了接近三分(fēn)之一。与此同时，该(gāi)房(fáng)企新(xīn)购入地(dì)块也实现了快速的开(kāi)盘(pán)利用率，预计(jì)今年(nián)会有更多的楼(lóu)盘入(rù)市。像这(zhè)类企(qǐ)业就符合(hé)“最后的赢家”的特点。一方面，在于它本身(shēn)储备了(le)很(hěn)多弹药，去年拿地超1000亿元，且其(qí)中一(yī)半在一(yī)线城市(shì)，另外一(yī)半也主要集中在强二线(xiàn)和二线城市；另(lìng)一方面，它(tā)的扩张是有节制(zhì)地扩张(zhāng)。

　　陈昊扬(yáng)同样提醒道，与之相反，有些房企的扩(kuò)张速度让人感觉又回到了2016年、2017年，或者说看到了(le)2016年～2020年期间扩张的民(mín)营企业的影子。虽然说，见到(dào)机(jī)会时要出手，但出手的章(zhāng)法仍(réng)要小心，如(rú)果负债(zhài)率(lǜ)扩张得(dé)太快，但未来的两(liǎng)年(nián)市场(chǎng)没有想象得(dé)那么(me)好(hǎo)，可能会重蹈覆辙。

　　那(nà)么如(rú)何来衡(héng)量(liàng)一(yī)家(jiā)房企的扩张速度(dù)是否激进？陈昊(hào)扬向《红周刊》表(biǎo)示，主(zhǔ)要还是看房企的(de)净负债率水平，在(zài)我看来，这个比例如果超(chāo)过60％，就是扩(kuò)张得(dé)过于快速了。

　　不(bù)难看出，这(zhè)一(yī)标准要比(bǐ)“三道(dào)红线(xiàn)”对房企(qǐ)的净负债率要求不得高于100％要更加严格。陈昊扬解释，当前(qián)房地产行(xíng)业(yè)的复苏速度并没有那么(me)快，所(suǒ)以(yǐ)要规避公司净负债(zhài)率提高(gāo)到一个比较危险的水平。

　　《红周刊(kān)》对在2022年拿地较积极的(de)房(fáng)企梳理发现(xiàn)，中交地(dì)产、中国金茂、华发(fā)股份、越秀地产、绿(lǜ)城(chéng)中国、保利发展等房企2022年净(jìng)负债率都在(zài)60％之上。其中，中交地产净负债(zhài)率持续居(jū)高不下，在2020年至2022年期间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是(shì)，华(huá)润置地、中国(guó)海外发(fā)展、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙(lóng)湖集(jí)团等房企在践行(xíng)较积极(jí)的拿(ná)地策略的(de)同时，也较好地控制了公司(sī)的(de)扩张速度(dù)与(yǔ)净负债率水平（见附表）。

　　滨江集(jí)团等个别民营房企

　　或具备“最后赢家(jiā)”的黑(hēi)马特质

　　陈昊(hào)扬指出，实际上，他们是(shì)以同一筛选标准来看国央企与民营房企(qǐ)，但在各维度的(de)实际表(biǎo)现上，国央企确实会更胜一筹。如国央企的(de)融资成本更低，融(róng)资渠道也更顺畅，能(néng)够做(zuò)到想融就融，这样，国央企自然而然就具有天然优(yōu)势。

　　虽然对(duì)比(bǐ)民(mín)营房企(qǐ)，机构(gòu)更加(jiā)看(kàn)好国央企，但这也并不意味(wèi)着(zhe)，民营企(qǐ)业中(zhōng)就没(méi)有“黑马”的存在。

　　据《红(hóng)周刊》梳理(lǐ)发现，仍有少数民(mín)营(yíng)房企同样受到机构的青(qīng)睐(lài)。比(bǐ)如(rú)，根据2023年一季报，滨江集团(tuán)的(de)十大流(liú)通股东中(zhōng)新进了“中国工商(shāng)银行股份有限公司(sī)－景顺长(zhǎng)城中(zhōng)国回报灵活配置混合型证券投资基金”“全国社保(bǎo)基金一一六组(zǔ)合”等。

　　除此之外，自2021年开(kāi)始，百亿私募珠海阿巴马(mǎ)资产管(guǎn)理有限公司就长期持(chí)有滨江集团。根据(jù)一季(jì)报，该(gāi)资(zī)产公(gōng)司的几只产品(pǐn)合计持有滨江(jiāng)集团9543万股，约占流(liú)通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自身的(de)基本面(miàn)表现存在一定关(guān)系(xì)。2020年(nián)以来(lái)的近三年时间，房地产市场整体在走“下坡路”，但作(zuò)为杭(háng)州本土房企(qǐ)的(de)滨江集团(tuán)仍(réng)是表现出较强的韧劲，2020年以来，滨江集(jí)团在(zài)业绩表现、销(xiāo)售规模、新增土储、股价表现(xiàn)等多维度都(dōu)表(biǎo)现了较强的增长势头。

　　业(yè)绩(jì)方面(miàn)，2020年～2022年期(qī)间，滨江集团(tuán)扣非归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依次实现同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近期发布的2023年一季(jì)报，今年一季度，滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团更是实现了扣非归母净利润5.41亿(yì)元(yuán)，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代(dài)”仍能保持(chí)自(zì)身业绩的持续增长，和滨江集团(tuán)扎根杭州的战略布局(jú)关系密切。根据2022年年报，滨江集团(tuán)有近(jìn)七成营收(shōu)来自杭(háng)州地区(qū)，而在2021年，杭州(zhōu)地区的(de)营收比重只占到近六成(chéng)。近三(sān)年(nián)持续稳居杭州房企(qǐ)销售(shòu)排名第一。

　　与此(cǐ)同时，滨(bīn)江集团在杭州(zhōu)的土(tǔ)储(chǔ)补充同(tóng)样(yàng)较为积极，根(gēn)据诸葛(gé)找(zhǎo)房、住在杭州网(wǎng)数(shù)据显(xiǎn)示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续(xù)稳(wěn)居(jū)杭州(zhōu)的本土第一。

　　而(ér)滨江集团在杭州(zhōu)的较突出表现，也让滨(bīn)江集团的(de)房企排名迅(xùn)速提升(shēng)。到2023年，滨江集团的房企排名(míng)已冲进前十，根据中指数据，2023年(nián)前4月，滨江集团实现销售额(é)607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得注意的是，2020年(nián)至今(jīn)，滨江集(jí)团股价(jià)翻了超一倍以上，而近(jìn)期，滨江(jiāng)集团更是迎来多家(jiā)机(jī)构(gòu)的集中调研。滨江(jiāng)集团(tuán)发(fā)布(bù)公告表(biǎo)示，公司于5月10日(rì)接受(shòu)了(le)信(xìn)达证券、金鹰(yīng)基(jī)金、建信养老(lǎo)、新华养(yǎng)老等(děng)18家机构调研(yán)。

　　产业链(liàn)布(bù)局(jú)重点移至存量赛道奶啤是什么做的，奶啤是什么做的酒ng>

　　机构在下游家纺、家居(jū)、物业觅α

　　实际(jì)上(shàng)房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)只是房地产产业(yè)链(liàn)上的(de)中游环节，其(qí)上游主(zhǔ)要为(wèi)钢铁、水泥、建材、玻纤等材料供应商(shāng)，而下游应(yīng)用(yòng)行业(yè)主要包括中介(jiè)服务(wù)、家(jiā)用(yòng)电(diàn)器(qì)、物业管理、家居用品。综合《红周刊(kān)》的采(cǎi)访，房地产开发环节(jié)与上游(yóu)材料端息息相关，新盘(pán)开工不足导致上游不被看好，机构寻(xún)觅个股阿尔法(fǎ)的思(sī)路渐渐移至下游。“中国(guó)房(fáng)地产行业在(zài)进(jìn)入存量房时(shí)代(dài)，所以(yǐ)对地产产业链，尤其是偏消费属性(xìng)的(de)家装家居(jū)领域，我(wǒ)们相对看好，因为居民保有(yǒu)的住房规模越来(lái)越大，随(suí)着(zhe)时间的(de)增加(jiā)，内(nèi)装更(gèng)新(xīn)的需求也会越(yuè)来越(yuè)多(duō)。美国过去的数据充分(fēn)说明(míng)了这一(yī)点，在新(xīn)房销售(shòu)见顶之(zhī)后，家(jiā)具消(xiāo)费的增长却一(yī)直都很好(hǎo)。对于(yú)地产产(chǎn)业链，我们相对看好和内装相关的行业，例如(rú)消(xiāo)费建材、家(jiā)居装饰等(děng)。”万家基金(jīn)人士表示。

　　而根(gēn)据《红(hóng)周(zhōu)刊》对下游细(xì)分中(zhōng)相(xiāng)关赛道龙头年内表现的统计，目前暂(zàn)居前两位(wèi)的都(dōu)是(shì)来自家纺赛道的(de)公司(sī)，它们分别是(shì)富安(ān)娜和水星家纺，特别是前(qián)者在月(yuè)线连收七根阳(yáng)线的基础上，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以(yǐ)前者为例，富(fù)安娜主(zhǔ)要从事纺织家居、睡眠家居(jū)、生活类产品的研发、设计、生产及(jí)销售(shòu)，旗下拥有原创“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷(kù)奇智”自有品(pǐn)牌。第一季(jì)度报(bào)告显(xiǎn)示，报(bào)告期内，富安娜实现营业收(shōu)入约6.2亿元，同比(bǐ)减(jiǎn)少7.57％；不过实现归(guī)属于上市公司(sī)股东的净(jìng)利(lì)润(rùn)约(yuē)1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，能(néng)够发现该(gāi)股早已成为基金重(zhòng)仓股的天下，彼(bǐ)时包括公募的中欧(ōu)价值发(fā)现、中欧(ōu)潜力(lì)价值(zhí)、工银瑞信灵动价值、宝盈(yíng)新价值(zhí)和私募的明河(hé)2016，都在其中出现，占据了半壁江山。需要强调(diào)的是(shì)，中欧的(de)两只基(jī)金都是价(jià)值派基金经理曹名长在管的产品，首(shǒu)季(jì)其同时重仓的房地产产业链(liàn)股(gǔ)票还有金地集团和大亚圣象。

　　对比而言，前几(jǐ)年曾经风光(guāng)一时的家居板块(kuài)也因疫(yì)情、消(xiāo)费(fèi)复苏(sū)进程缓(huǎn)慢等多因素一(yī)度(dù)沉寂，不过好在困(kùn)境反转露出曙光，家居(jū)板块(kuài)中年内表(biǎo)现最好的是志邦家居(jū)。同一时间段，该股年内上(shàng)涨已经超过23％，从业(yè)绩来看，无论是营(yíng)收还是归母净利(lì)润，公司(sī)都(dōu)实(shí)现(xiàn)了同(tóng)比双升。

　　从公司的十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东来看，《红周刊》发现(xiàn)广发(fā)基金经(jīng)理罗洋慧眼独具，一(yī)季(jì)报中他管(guǎn)理的(de)广发(fā)策略优选和广发安宏(hóng)回报均(jūn)增加了持股，而这两只产品也成为志邦家居十大流通股股东中仅有的两只公(gōng)募。有意(yì)思的(de)是，他似乎对于定制家(jiā)居类标的情有独(dú)钟，在另一家赛道公司金牌橱柜中，他(tā)管(guǎn)理的全部三(sān)只产品均登榜十大流通股股东，其也(yě)成为他的独门(mén)重仓(cāng)股(gǔ)。

　　除去家居家纺外，下游(yóu)的物业股(gǔ)也越来越被机(jī)构所青睐，不过这类标的大多在香港(gǎng)上市，如何选(xuǎn)择(zé)成(chéng)为难题(tí)。对(duì)此，前述上海公募基金经理举(jǔ)例分(fēn)析：“物业服(fú)务不是一个高毛利的行业(yè)，挣(zhēng)钱很辛苦，我选公司还是(shì)希望挣(zhēng)的是市场化应该挣的钱，以我曾(céng)经(jīng)买的(de)绿城服务为例(lì)，它(tā)在中高端(duān)楼(lóu)盘占比是比较高的，每年到期的合同里(lǐ)提价成功率在30％～40％。它能做到滚(gǔn)动的大部分项目到期(qī)之后(hòu)，经过(guò)两三(sān)轮(lún)合同周(zhōu)期还能做到(dào)产品提价。”

　　“行业里真正能做到(dào)产品提价的公司(sī)很少，因为物业公司(sī)很容(róng)易一开(kāi)始(shǐ)是挣钱(qián)的，后(hòu)面因为(wèi)保安这些固定人员成本的年度增长，不过(guò)服(fú)务没(méi)有特别好，客户没有那么满意(yì)，能做到提(tí)价难度(dù)是非常大的(de)。但是(shì)该公司能在业(yè)内(nèi)做(zuò)到到期之后提(tí)价率比较高，这跟它的(de)定位和比(bǐ)较(jiào)好(hǎo)的服务是有关系的(de)。”他进一步强调。