5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个(gè)股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对(duì)于这(zhè)一板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然(rán)布局。数据(jù)显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅(fú)增长。根(gēn)据基(jī)金一季报统计，龙头(tóu)与地(dì)方国企央(yāng)企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募(mù)基金对(duì)房地(dì)产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公(gōng)募所持房(fáng)地产公(gōng)司市值在股票资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三年(nián)来的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对房地产行业(yè)的持股(gǔ)比例也同步回(huí)升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一(yī)季度得(dé)以延续。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持有房地产板块(kuài)一季(jì)度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市值(zhí)占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产的投资(zī)愈发有集中于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产板块排(pái)名最高(gāo)的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第二的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产龙头股(gǔ)从排(pái)位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大(dà)之列(liè)。但考(kǎo)虑到房地(dì)产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入大分化(huà)时代，一二线城市好于三(sān)四线(xiàn)城市。而映射(shè)到(dào)二级(jí)市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一(yī)去不返了。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期(qī)来分类，包括房地产等(děng)几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统(tǒng)认知上没有什(shén)么投资(zī)机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现(xiàn)了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的(de)变(biàn)化。”一不愿具中国人口第一大省，中国人口第一大省排名名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售面积很(hěn)难再(zài)出现了，2022年光是(shì)居民(mín)存款数(shù)量(liàng)增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量地产的(de)更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺(quē)时代，而(ér)目前(qián)居民的(de)杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的(de)销售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高增的时代(dài)已(yǐ)经过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易(yì)出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个(gè)过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司(sī)就能(néng)够(gòu)通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得(dé)市(shì)占率的提(tí)升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优(yōu)质区(qū)域(yù)性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的股中，本月以来实(shí)现股价(jià)上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的(de)公司(sī)月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地(dì)产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易(yì)日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业(yè)务为房地产(chǎn)开发(fā)与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其(qí)实现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类机(jī)构(gòu)都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看， 具体包括(kuò)公募的上银基(jī)金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都(dōu)跻(jī)身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海本地(dì)房企，其第(dì)一季度的收入利润(rùn)规模大幅度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是该公(gōng)司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近(jìn)年(nián)来最高(gāo)，另(lìng)一(yī)方面则是公司(sī)拿(ná)地(dì)结算持(chí)续(xù)性(xìng)向好，从数字上看，一(yī)季(jì)度新增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从第一季度十大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依(yī)然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季(jì)度他(tā)有的两(liǎng)只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东(dōng)的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富(fù)国(guó)中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时(shí)，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对(duì)应潜在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较低，净负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成本不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百(bǎi)强(qiáng)房企的(de)销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存(cún)在发展(zhǎn)的(de)大好机会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房(fáng)地(dì)产行业(yè)的(de)结构性机会依然存(cún)在，少(shǎo)部(bù)分公(gōng)司尤其是(shì)央企占据显(xiǎn)著(zhù)优(yōu)势(shì)，其主要又(yòu)体现(xiàn)为(wèi)库(kù)存的(de)优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出(chū)较(jiào)低的融资成本，优质的开发(fā)资源和良好的不(bù)动产资(zī)产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估，国央企相较于民营地(dì)产(chǎn)公司也是更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债(zhài)权债务关系等问题(tí)，市(shì)场对民营(yíng)房开(kāi)企业的资产会有更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较(jiào)于民企来说估值的修复(fù)更明显。中特估(gū)的角度从中长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升(shēng)后，行业进(jìn)入高质量发(fā)展阶段，具(jù中国人口第一大省，中国人口第一大省排名)备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈(yíng)利和现(xiàn)金流创造(zào)能力，以(yǐ)此带(dài)来估(gū)值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业普涨的(de)概率比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受(shòu)益于行(xíng)业(yè)集(jí)中度(dù)提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一(yī)思路(lù)的话，或许(xǔ)还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙(lóng)头前途(tú)更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地(dì)去(qù)持续观察国企央(yāng)企在三(sān)个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现(xiàn)了(le)业(yè)绩(jì)的(de)回正，甚至(zhì)是(shì)较大增速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产(chǎn)业内人士(shì)张宏伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其(qí)是(shì)在2021年下半年民营(yíng)房企(qǐ)不(bù)怎么(me)投资(zī)拿(ná)地之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在(zài)核心(xīn)城市，投资力度较大。投(tóu)资(zī)的(de)驱动(dòng)能够推(tuī)动房企销售(shòu)业绩的(de)增长，从而在(zài)2023年一季(jì)度市(shì)场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保有一(yī)个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着(zhe)一(yī)些不确(què)定性。其实整个(gè)市(shì)场从四(sì)月(yuè)份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝(jué)大多数城(chéng)市(shì)都出现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在(zài)五月(yuè)的市场表(biǎo)现也不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经济状况、收(shōu)入情(qíng)况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资(zī)金(jīn)面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半年(nián)报(bào)冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季(jì)度、第三季度增(zēng)长不(bù)确定性的压力(lì)仍(réng)旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下游产业(yè)链(liàn)的复苏(sū)速度(dù)都比想象的要慢很多(duō)，我们要多(duō)给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的(de)、做得(dé)比同(tóng)行好得多的企业(yè)，会伴随整个(gè)行业的弱复(fù)苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它(tā)的基本面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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