饱受争(zhēng)议(yì)的二手房交易中介费问题，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管(guǎn)总局联合发布了关(guān)于规范房地产(chǎn)经纪服务的意见。意(yì)见提(tí)及(jí)，近(jìn)年来，部分(fēn)房地产(chǎn)经纪机构存在利用(yòng)房源客源(yuán)优势收取过高费用、未明(míng)码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客(kè)户个(gè)人(rén)信(xìn)息等(děng)问题，加重交易当(dāng)事人负担(dān)、侵害其(qí)合(hé)法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门(mén)从加强从业主体管(guǎn)理、明确(què)经(jīng)纪服务内容(róng)、合理(lǐ)确定经纪服务(wù)收费(fèi)、严格实行明(míng)码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席(xí)分析师张大伟称(chēng)，随着城市发展(zhǎn)，一二(èr)线城市二手房(fáng)交易(yì)占比逐渐增加。以(yǐ)北京(jīng)、上海为例，二手(shǒu)房占市场成(chéng)交比例超(chāo)过80％，大量(liàng)二(èr)手房成交依(yī)赖中介(jiè)居间成(chéng)交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到(dào)中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房政策(cè)研(yán)究(jiū)中心首席(xí)研究员李(lǐ)宇嘉表示，买房(fáng)对(duì)居民来说属于金额不低(dī)的大宗交易，由(yóu)于二手房交易(yì)成本(běn)较高(gāo)、交易周(zhōu)期较(jiào)长，具有(yǒu)非常强的(de)专(zhuān)业(yè)性，居民(mín)往往通过中介来完成。但很多中介利(lì)用信(xìn)息不(bù)对称等问题，将非(fēi)必(bì)要的收费夹带(dài)其(qí)中，如收取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等(děng)，对居民(mín)造成(chéng)额外的(de)负担，而且这些服务(wù)事(shì)项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手房(fáng)市(shì)场(chǎng)交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指(zhǐ)出，对(duì)包括(kuò)经纪服务在内的相关市场交易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)管理和调控的主题。“当下，推(tuī)进这项(xiàng)工作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房地产(chǎn)经纪服务行业关(guān)注(zhù)最多的一个话(huà)题，便是房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)费的问(wèn)题(tí)。

　　张大伟认为，未(wèi)来相(xiāng)关部门主要监管的重点，将是对(duì)房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费(fèi)及(jí)中(zhōng)介交易进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交易(yì)过程中，部分价值不菲(fēi)的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不低(dī)的中(zhōng)介(jiè)费。以北京某(mǒu)房地(dì)产(chǎn)经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介(jiè)费约为(wèi)27万。

　　在(zài)合理确定经(jīng)纪服务收(shōu)费上，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地产经纪机构要合理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费(fèi)用(yòng)。鼓励(lì)按照成交价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的(de)原则实行分档定价。引导由交(jiāo)易双方共同承担(dān)经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪服务收费标(biāo)准的最早(zǎo)依据是(shì)1995年国家计委建(jiàn)设部下发的《关于(yú)房地产(chǎn)中介(jiè)服务收费的通(tōng)知(zhī)》（971号(hào)文），其中第(dì)六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格(gé)总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行(xíng)的2014年更(gèng)新后的收费标(biāo)准，即根据反映问题还是反应问题，反应问题和反映问题有什么区别和联系这(zhè)样的规定：“少(shǎo)数特别复杂的(de)住宅买卖经纪服务，经交易各方(fāng)协商同(tóng)意(yì)，可(kě)在(zài)规定的收费标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮(fú)幅(fú)度最高(gāo)不得超(chāo)过(guò)10％。”这(zhè)意(yì)味着，当前北京(jīng)二手房中(zhōng)介费(fèi)上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表反映问题还是反应问题，反应问题和反映问题有什么区别和联系(biǎo)示，本着“简政放权”的(de)精神，北京(jīng)2015年取消了房地产中介服务等57个政府定价(jià)，房地产经纪(jì)服务收费多少由各中(zhōng)介机构(gòu)自行决(jué)定。

　　“房产中介(jiè)机构在(zài)实际(jì)收取费(fèi)用(yòng)过程(chéng)中，相关(guān)监管部门(mén)当前并(bìng)未明确具体的中介费率，中介机构仅需在服务过(guò)程中(zhōng)对收费标(biāo)准进行(xíng)明码(mǎ)标价即可(kě)。而房地产(chǎn)经纪(jì)服务机构在具(jù)体收取过(guò)程(chéng)中，会(huì)结合(hé)房屋价值及工资标准，综(zōng)合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码(mǎ)标价(jià)问题，两(liǎng)部门在此次意见中提及(jí)，房地产经纪机(jī)构应当(dāng)在经营(yíng)门店(diàn)、网站、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示服务项目、服务(wù)内容和收费标(biāo)准，不(bù)得混合标价和捆绑(bǎng)收费(fèi)。房地(dì)产经纪机构提(tí)供的基本(běn)服务和延伸服务(wù)，应当分(fēn)别明确(què)服务项目和收费标准。房地产经纪(jì)机构(gòu)收费前应当向交易当事人出(chū)具收费清单，列(liè)明收费标准、收费(fèi)金额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于(yú)市(shì)场平均(jūn)水平的房(fáng)地产经纪机构，住房(fáng)和城乡建设部门将(jiāng)会同市场监管等部门采(cǎi)取约谈等(děng)综合措(cuò)施进(jìn)行重点监管。市(shì)场监管(guǎn)部门会同有关部门依法(fǎ)查处不按规(guī)定明码标价、操纵经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费等(děng)违反价(jià)格和反垄断法律法规(guī)的行为(wèi)。对房地(dì)产(chǎn)经纪机构相关(guān)违法违(wéi)规信息，市场监管部门要依法依规纳入国家企(qǐ)业信用信息(xī)公示系(xì)统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照成(chéng)交价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的(de)原则实行分档定价，是否意味(wèi)着，未来豪(háo)宅(zhái)的中介(jiè)费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑(zhèng)叔伦称(chēng)，住建部(bù)发文鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的(de)原则实行分档定(dìng)价，合理(lǐ)降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用，主要(yào)还是(shì)规范行业，打击收费过高(gāo)的经纪机构，但(dàn)对市场影响有限，“以深(shēn)圳为例(lì)，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来收(shōu)费就(jiù)不同，各家(jiā)收费普遍在合理范围内，加上经纪服(fú)务费用对市场(chǎng)的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当(dāng)前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件(jiàn)而非规定，未来如何具体(tǐ)认定其中(zhōng)的(de)细则，还需(xū)要看各城市落(luò)地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪服(fú)务领(lǐng)域的调整改善、规范化(huà)，有利于行业健康发展。同时，由(yóu)于二手房很多(duō)房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同(tóng)税费等都可能对交易产生影响，这对房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)行业(yè)的专(zhuān)业性提出更(gèng)高(gāo)的(de)要求。”

　　58安(ān)居(jū)客(kè)研究院研(yán)究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二(èr)手(shǒu)房买卖过程中，原本应该由上下家(jiā)各(gè)支付一半的中介费，但在(zài)一些热点城市(shì)的(de)二手房交易过(guò)程(chéng)中，往往会有这(zhè)样的情(qíng)形，因部分购(gòu)房者处于弱(ruò)势(shì)地位，从而会出现中介费及税(shuì)费均由购房者来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这部(bù)分(fēn)费(fèi)用也(yě)可能通过转嫁的方(fāng)式(shì)，在房(fáng)价(jià)中(zhōng)有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中介费转(zhuǎn)嫁(jià)给(gěi)下家，市场这种(zhǒng)所谓(wèi)‘约定俗(sú)成’的情况，一些房(fáng)产中介公司将其视为向购房者单边收费(fèi)的行为。部分中(zhōng)介公司可能会(huì)利用其支配(pèi)地位，在原先经纪服务收费的基(jī)础上，再次向房(fáng)东收(shōu)取费(fèi)用，而这部分费用，房东往往(wǎng)会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者(zhě)，这(zhè)实际上相(xiāng)当(dāng)于变相推高了房(fáng)价。两部门提出严(yán)禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅(jǐn)有(yǒu)利于提高(gāo)交易中操作的透明(míng)度，也(yě)有利于(yú)房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称(chēng)。

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