文(wén)：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以(yǐ)进行现房销售”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了(le)，用(yòng)你的钱(qián)，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不(bù)能(néng)把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这是(shì)房地产(chǎn)从大(dà)开发时代步(bù)入高质(zhì)量发(fā)展阶段的必然趋势，也(yě)是对(duì)购房老百(bǎi)姓的(de)最大保护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该(gāi)取消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改(gǎ顶到底是一种怎样的体验，顶到宫颈是顶到底什么感觉i)是个(gè)技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心(xīn)以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机(jī)制四大关(guān)键是(shì)推动城市(shì)群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国(guó)一定(dìng)能实(shí)现房地(dì)产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消预(yù)售制、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不(bù)公平(píng)制度(dù)，购(gòu)房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的(de)风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常不公(gōng)平，比如，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房的(de)风险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等(děng)系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)。取(qǔ)消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这样(yàng)有助于落(luò)实(shí)中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度(dù)？预售制度怎么来的(de)？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一(yī)下(xià)：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商品房短缺(quē)，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引(yǐn)入了(le)商品房预售制度。其实(shí)，当前世(shì)界不(bù)少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国(guó)家一般有(yǒu)严格的监管保障措(cuò)施，开发(fā)商在项目获得政府批准后才可以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后并非像中国一样(yàng)在(zài)支(zhī)付完首付款(kuǎn)后从银(yín)行一次性贷款支(zhī)付剩余(yú)全部房款，而(ér)是(shì)根据开(kāi)发商工程进(jìn)度在完全(quán)交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度(dù)是需要严格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚(fá)措(cuò)施作为保障的，如(rú)果没有这些(xiē)保障措施，一定会触(chù)发(fā)风(fēng)险，对购房民(mín)众不公(gōng)平(píng)，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。客观(guān)讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房(fáng)进入存量时(shí)代，取消预售(shòu)制(zhì)度有助(zhù)于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和(hé)社会，当然这需(xū)要配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房地产(chǎn)长效机(jī)制(zhì)。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化(huà)改革(gé)，中国(guó)一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实(shí)体经济和居(jū)住属性(xìng)，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的(de)过(guò)硬的产(chǎn)品(pǐn)质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的(de)保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是(shì)以客户为(wèi)中心，房地产也不能例(lì)外，老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)买房子是(shì)天大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人(rén)。从这(zhè)个角度(dù)，取消预售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售是实现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会(huì)长治久安(ān)、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当(dāng)前的情(qíng)况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地(dì)产软着陆、打通金(jīn)融支持当(dāng)期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究中心参(cān)与财税改革方案研究时，对(duì)预售(shòu)制、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方式(shì)，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期(qī)长等问(wèn)题，分层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许多人(rén)栖(qī)身(shēn)于木屋(wū)或者(zhě)其他临时(shí)住宅，住房的需(xū)求是相当高(gāo)，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香(xiāng)港地产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题(tí)。针对(duì)这一(yī)系列问题，不少地(dì)产商开始(shǐ)探(tàn)求新(xīn)的方式，如把楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见解，在努力(lì)寻求方法加快(kuài)自身资金(jīn)周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼(lóu)说(shuō)明(míng)书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的(de)地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格(gé)、订(dìng)购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买家(jiā)的订(dìng)金，采用类似租金的分(fēn)期付款形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了(le)自己的房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻了(le)民众购(gòu)房的资金(jīn)压(yā)力，加速了房屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售(shòu)，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售(shòu)模式成为当时(shí)中国香港房(fáng)地(dì)产市(shì)场的一(yī)大特(tè)色，纵(zòng)观中国香港房(fáng)地产市场的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效率地解决(jué)了核心的住房(fáng)供不(bù)应求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但(dàn)期间也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完(wán)善、规范化(huà)，建立(lì)健全的(de)监(jiān)管机制，促进市场健康发(fā)展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于预(yù)售楼(lóu)花制度的(de)监管，即要求开发商在(zài)预售(shòu)前(qián)，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全部支付，还要(yào)证(zhèng)明自身有资金等(děng)能(néng)力(lì)把项目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核(hé)准。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造假，套(tào)取监管账户(hù)资金，中国(guó)香港要求律师行在(zài)银(yín)行开设的信托账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操作(zuò)等(děng)采取全透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如(rú)出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求(qiú)大(dà)和供(gōng)给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的(de)进程(chéng)大(dà)于城市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等城市(shì)化配套问题，才(cái)能进(jìn)一步(bù)推(tuī)进(jìn)城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的(de)福利分房制度(dù)，住房市场发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利(lì)分房制度也出现了(le)分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时(shí)的国(guó)情。叠加房地(dì)产市(shì)场面(miàn)临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)量小的困(kùn)境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑(yí)是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进(jìn)中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进(jìn)一步深化城(chéng)镇住(zhù)房制度改(gǎi)革，加快住房建设(shè)的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分配(pèi)货币化(huà)、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社会化(huà)的住(zhù)房(fáng)新体(tǐ)制(zhì)，从(cóng)计划经济下的(de)福(fú)利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺(quē)少资金(jīn)和开发时间周(zhōu)期长的(de)两(liǎng)大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模式，住房(fáng)供(gōng)应速度(dù)加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银(yín)行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市(shì)场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成(chéng)契(qì)合中国内地的商品房(fáng)预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资(zī)金(jīn)压力，加快(kuài)城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预(yù)先出售给购(gòu)房者，由购(gòu)房者支(zhī)付定金或房款的(de)行为。区别(bié)于中(zhōng)国香港，在(zài)中(zhōng)国内地(dì)实践过程中(zhōng)，商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)流程(chéng)为：房地(dì)产开(kāi)发(fā)商办理预售许(xǔ)可证-签订(dìng)商品(pǐn)房买(mǎi)卖(mài)合同-进(jìn)行备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一(yī)次性付(fù)清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋(wū)未(wèi)建成(chéng)，开顶到底是一种怎样的体验，顶到宫颈是顶到底什么感觉发商可能(néng)已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付(fù)款有所不同(tóng)。对(duì)中国内地的开(kāi)发商而(ér)言，预售(shòu)制商品房也开启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆(gān)的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增(zēng)加(jiā)市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化(huà)发(fā)展进程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速(sù)发展阶段的(de)资金需求，也(yě)提高了(le)居民(mín)居住水(shuǐ)平(píng)，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业(yè)取得巨(jù)大(dà)进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家(jiā)几百年城镇化路(lù)程。改革(gé)开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中(zhōng)国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房套(tào)数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房(fáng)销售最主要(yào)方式(shì)，2005年中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品住宅期房(fáng)销售面积占总销(xiāo)售面积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中(zhōng)国内地房(fáng)地产行业的(de)发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额(é)分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业从无(wú)到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房地产对金融(róng)、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资(zī)占全社会固定(dìng)资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额(é)的(de)比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托(tuō)等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从(cóng)房(fáng)地(dì)产融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富(fù)效应渠道(dào)，根据我们(men)的(de)《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英(yīng)法德三国合计(jì)的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房市值(zhí)占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是(shì)因为(wèi)住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之(zhī)间(jiān)的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两个独(dú)立的合同关(guān)系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根(gēn)据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷款合同按(àn)时向银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购(gòu)房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险，进行影响自(zì)身(shēn)信(xìn)用和购房者(zhě)对行(xíng)业(yè)的(de)信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂(liè)等一(yī)系列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与(yǔ)购(gòu)房者(zhě)签订的(de)预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款能力(lì)或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担(dān)，银行(xíng)将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预(yù)售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即(jí)没(méi)钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的(de)《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业(yè)预售商品房(fáng)所(suǒ)得款项(xiàng)应当用于有关的(de)工程建(jiàn)设，商品房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具(jù)体办法(fǎ)，由房地(dì)产管理部门(mén)制定。但多(duō)年以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则(zé)按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报(bào)价计算重点(diǎn)资金。而事(shì)实是，不(bù)少购(gòu)房款未进入(rù)监管账户(hù)、或进入监管账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那(nà)么，监管(guǎn)账户(hù)资金如何被挪走(zǒu)的(de)？实际(jì)上，在过(guò)去房地产大开发(fā)时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获得监管账户(hù)拨(bō)付资(zī)金(jīn)，再由工(gōng)程(chéng)方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度(dù)所需。通过这些方(fāng)式套取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目间流(liú)动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者预付资金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支(zhī)付的预付款比例相对较低(dī)，绝大部(bù)分房款在房屋(wū)交付后开(kāi)始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付(fù)款一般(bān)以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式发放按(àn)揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款按照(zhào)工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付(fù)后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现(xiàn)重大延期(qī)或(huò)重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保障(zhàng)有两种方(fāng)式，一(yī)是期房(fáng)由政府或(huò)第三方验收合(hé)格并提供验收凭证后(hòu)，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)购房者支付(fù)的(de)房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一(yī)定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国(guó)期房定金一定期(qī)限(xiàn)内无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资(zī)金由第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或(huò)首付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付后通过按(àn)揭贷(dài)款支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及(jí)首付款由第(dì)三方公(gōng)证行或产权保险公司(sī)的信托(tuō)账户监管。如果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而开发(fā)商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部(bù)来自(zì)银行，银行(xíng)根据工程进度向开发商(shāng)提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行(xíng)利(lì)益，银行有充分动机监管开发商施工进度(dù)。开发商在房(fáng)屋交付时需(xū)取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得(dé)到购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商或购房(fáng)者可(kě)购买期(qī)房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德(dé)国开发商在(zài)项目获(huò)批后即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合(hé)同前，购(gòu)房者需(xū)支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证，签订合(hé)同后定金退还。如由(yóu)于(yú)任何原(yuán)因(yīn)不能(néng)购买，定金按照德(dé)国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付公证费(fèi)和土地交易(yì)税，分别(bié)为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国(guó)没有规定最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取(qǔ)按工(gōng)期支付房款(kuǎn)的(de)制度，一(yī)般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比(bǐ)例(lì)因(yīn)项目而异。一般来说(shuō)，支付(fù)节点(diǎn)可分为公证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁(jié)及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板完工、全部(bù)完工，支(zhī)付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷(dài)，房贷利(lì)率(lǜ)采用固(gù)定利率，银行按(àn)施工节(jié)奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期(qī)限结束(shù)后，购房者(zhě)开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国保险公司(sī)针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定金(jīn)保险保护机制，交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个(gè)环节(jié)，各环(huán)节内容确认无误后(hòu)签(qiān)订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司(sī)赔付，而(ér)超出(chū)10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的(de)方式，但是交(jiāo)房前付款比例相(xiāng)对较低，一(yī)般会(huì)在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定房屋必(bì)须经(jīng)过房(fáng)产公证公司的检验验收后才(cái)能交付(fù)，交(jiāo)付后方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预(yù)售资金监管(guǎn)极(jí)为严格，资金也由律(lǜ)师(shī)监(jiān)管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由(yóu)买房律师将资金转给(gěi)卖方(fāng)律师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金在进入开(kāi)发商账(zhàng)户前(qián)经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利(lì)于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完(wán)成“预售(shòu)房定金保全(quán)措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发(fā)商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束(shù)后(hòu)由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会(huì)上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多次修订，目(mù)前是唯一(yī)一部规(guī)范期(qī)房交易的(de)法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面，根据(jù)日本(běn)《宅(zhái)地建物取引业(yè)法(fǎ)》，对(duì)购房者(zhě)支(zhī)付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开(kāi)发商必须(xū)完成(chéng)定金保全措施才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合(hé)同时，开发(fā)商向金融机构或指定保(bǎo)证机(jī)构或保(bǎo)险机构签订定金(jīn)保证委托合同(tóng)，设置购房(fáng)者定(dìng)金(jīn)的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将(jiāng)相(xiāng)应的(de)保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外，其(qí)他预先支(zhī)付的购房款也受该(gāi)措(cuò)施保护(hù)。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构或保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时，开发商(shāng)需向(xiàng)购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交房(fáng)前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者即(jí)可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定(dìng)金外的剩余(yú)房款(kuǎn)在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余(yú)款按工(gōng)程(chéng)进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商(shāng)有统(tǒng)一的(de)选购权合同以及订金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付15％的(de)首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加坡期(qī)房同样采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付(fù)款流程(chéng)做(zuò)了统(tǒng)一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同(tóng)签订后、地基(jī)完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月(yuè)供(gōng)在此过程中(zhōng)随(suí)着放出贷(dài)款的增加(jiā)而(ér)增加(jiā)，未(wèi)放款部(bù)分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订(dìng)金与付款(kuǎn)会(huì)存入银行专门的项目资(zī)金(jīn)账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年(nián)的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前房地(dì)产到(dào)了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求(qiú)的支持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是(shì)保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融(róng)工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支(zhī)持(chí)力度，由优(yōu)质(zhì)房企牵头(tóu)并(bìng)购重组整个行业，为每(měi)个(gè)房企配套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估(gū)计(jì)形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大(dà)关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付(fù)定金(jīn)冻结(jié)至(zhì)房屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定金安全。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提供充(chōng)分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的(de)第三方资(zī)金监管机构，或(huò)由政府相关部(bù)门直接监(jiān)管，以此防止资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环节，建立(lì)商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权(quán)负责(zé)、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是大(dà)势所(suǒ)趋(qū)。一(yī)方面，98年(nián)房(fáng)改时，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对(duì)购房(fáng)民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另(lìng)一方面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段(duàn)，而(ér)是(shì)所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质(zhì)的(de)保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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