万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣(xuān)称(chēng)要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的(de)神秘开(kāi)发商——中赫集(jí)团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院再次受到舆论关(guān)注，起(qǐ)因中赫(hè)集团成了共同债务(wù)人被中(zhōng)国(guó)信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这(zhè)些房子(zi)早已(yǐ)售出，业主并(bìng)非(fēi)中赫集(jí)团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到(dào)这些业(yè)主的维(wéi)权信息(xī)，难怪(guài)有网(wǎng)友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都(dōu)那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背后(hòu)，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的(de)可能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头(tóu)是万柳书(shū)院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到(dào)，这个(gè)位于(yú)海淀核心区位，名(míng)校(xiào)环绕的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然(rán)暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网友(yǒu)发(fā)现(xiàn)，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公across 和 cross的区别，cross和across区别和用法司不良债(zhài)权转让项目(mù)”，债(zhài)权总额高达近47亿(yì)，该项目的(de)抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是(shì)中(zhōng)国(guó)信达资(zī)产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司北京市(shì)分公(gōng)司（下称(chēng)中国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良(liáng)债权(quán)。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公(gōng)司(sī)是(shì)共同债务人(rén)。目前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信达(dá)北分讨(tǎo)债(zhài)的故事，但(dàn)实(shí)际上，75套豪宅(zhái)的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果该报(bào)道属实(shí)，说明(míng)这(zhè)些房子实(shí)际上都是卖出去了的，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的(de)拍卖页面上又注明(míng)这75套房(fáng)子是“未(wèi)出(chū)售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有网签，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的报道(dào)证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集(jí)团早(zǎo)就(jiù)把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押(yā)出去(qù)，现在还没(méi)资金解(jiě)抵押(yā)，所以不能网签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作为海淀的(de)顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都(dōu)是北京(jīng)的高(gāo)端人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁(dīng)磊等(děng)知(zhī)名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的(de)业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人(rén)也(yě)被(bèi)精准收割了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些业主确实已经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达(dá)转让这笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍(pāi)卖损失最大的，没准(zhǔn)还(hái)是债主中国(guó)信达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规定，民事执(zhí)行(xíng)中，业主已经支付(fù)价款并实际占有，但未办理过户手续(xù)的，如果(guǒ)业主没(méi)有过错(cuò)，人(rén)民(mín)法(fǎ)院不得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经查(chá)封(fēng)的可以向法院提出执行异议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院解除(chú)查封，同(tóng)时可以联合起诉开(kāi)发商，要求(qiú)退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法院关于商品房(fáng)消费者权利保护问题(tí)的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确(què)了购房人(rén)的(de)优先权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费者以居住(zhù)为目的购买(mǎi)房屋(wū)并(bìng)已支付全部(bù)价(jià)款，主张其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支付了部(bù)分价款的商品房消(xiāo)费者，在(zài)一审法庭辩(biàn)论终结前已实际(jì)支(zhī)付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就(jiù)是说(shuō)，如果这75套房(fáng)子均为“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本(běn)，抵押的这(zhè)75套(tào)房子，还会被业主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达(dá)申请不良(liáng)债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地(dì)等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列(liè)，中国金谷国际信托有限责任(rèn)公司成为了唯一股东(dōng)，后者由(yóu)中国(guó)信(xìn)达(dá)资产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发商，相(xiāng)较其他(tā)房企，中赫集团既(jì)没有很大(dà)规模(mó)，也没有很(hěn)高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进入(rù)北京的第(dì)一个(gè)豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推出钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号(hào)楼，高达(dá)30万/平米的(de)天价，成(chéng)为当时京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的(de)楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的(de)万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科(kē)等大型知名房(fáng)企手中，抢下(xià)了北京(jīng)万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是(shì)一块(kuài)块从(cóng)荷(hé)兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的(de)湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的(de)院(yuàn)儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其(qí)在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对(duì)手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如(rú)今，它远远超(chāo)过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的(de)法拍(pāi)房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在(zài)钓(diào)鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定(dìng)了中赫集(jí)团的“高端路(lù)线”，也(yě)因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵(guì)的(de)地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执(zhí)行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为(wèi)履行能(néng)力(lì)而(ér)拒不(bù)履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团(tuánacross 和 cross的区别，cross和across区别和用法)正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这(zhè)个地步(bù)，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时(shí)，深(shēn)蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的(de)中赫集团，发(fā)现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发(fā)商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就(jiù)在于(yú)收(shōu)购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始了(le)多元化转型，但转型(xíng)之(zhī)路(lù)并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试过多元化(huà)业务(wù)，先后进军能源(yuán)市(shì)场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最终都(dōu)惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目(mù)光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为国(guó)安的新东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中(zhōng)赫集(jí)团从中(zhōng)信(xìn)集(jí)团(tuán)手(shǒu)中拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此(cǐ)拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部全(quán)部股权。如果北京国安的估(gū)值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也(yě)许会感叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么又(yòu)要质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人(rén)周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目(mù)前(qián)中赫集团共有11条股权出质记(jì)录。质权人(rén)包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山(shān)东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅(jǐn)国安的(de)经营状况没(méi)有得(dé)到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐(lè)部实现营业收入(rù)1.03亿(yì)元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经(jīng)营(yíng)状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次(cì)列被执(zhí)行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安(ān)也3次(cì)与中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)、及(jí)中赫集团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书(shū)确定义务(wù)，上(shàng)述被执行(xíng)人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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