近两年火爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红(hón小小心意,不成敬意请笑纳，小小心意 不成敬意是什么意思g)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对此表(biǎo)示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类(lèi)产品长期投(tóu)资价值(zhí)，通过观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们(men)也(yě)提醒普通(tōng)投资者注意(yì)，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不(bù)再产生现金收(shōu)益(yì)，特许经营权分(fēn)红目前(qián)已包含了利(lì)润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类(lèi)型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未公布(bù)。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分配金(jīn)额占(zhàn)可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红(hóng)收益，以(yǐ)及基金(jīn)份额交易价格(gé)的变化(huà)。基金份额二(èr)级市场价格(gé)受到(dào)公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相比，基金分(fēn)红预期(qī)则更有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的(de)分红(hóng)主要来自基础设施(shī)资产的经营现金流，投资(zī)人通过基金(jīn)募(mù)集材(cái)料和信息披露(lù)文件，结合行业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可(kě)以(yǐ)分析基(jī)础设施项目(mù)的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二级市场价(jià)格变(biàn)化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际(jì)获得(dé)的现金收益，对于长期投资(zī)者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级副总监李华平也(yě)表示(shì)，根(gēn)据《公开(kāi)募集基(jī)础设(shè)施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关(guān)法规要(yào)求，基础设施基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基金(jīn)年度可分(fēn)配金额以现金形式(shì)分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航基金也(yě)认为(wèi)，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点。二级市(shì)场价(jià)格(gé)反映这类产品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要(yào)求，分红类(lèi)似于债券派(pài)息，但不等同(tóng)于(yú)债券的固定利息(xī)回报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的角度来看，一方(fāng)面是公(gōng)募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资者的投(tóu)资品类，为(wèi)资产配置多元化(huà)提(tí)供抓(zhuā)手，具(jù)有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取(qǔ)相对(duì)于投(tóu)资(zī)债券相对高(gāo)的(de)收(shōu)益性(xìng)，在有(yǒu)效控(kòng)制(zhì)风险的前提下(xià)，增厚资产包(bāo)收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除(chú)了投资收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二(èr)级市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观经济(jì)的影响，可分配金(jīn)额完(wán)成率不达预期，一定程度上(shàng)影响(xiǎng)了(le)公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格波(bō)动(dòng)受多重(zhòng)因素的(de)影响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因(yīn)素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资者参(cān)与(yǔ)公募(mù)REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一(yī)方面市(shì)场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另(lìng)一(yī)方(fāng)面(miàn)，基础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩相对经济活力(lì)的(de)改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除(chú)权(quán)日，将对基金份额(é)的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金(jīn)份(fèn)额的(de)分红金额进(jìn)行计算。除(chú)权操作是对分红前后基金份(fèn)额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在(zài)基(jī)金分红(hóng)前后均可以获得公(gōng)平的(de)投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产品的特性，关注二级(jí)市(shì)场扰动(dòng)对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红包括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多(duō)位(wèi)业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基金分红前提是(shì)本(běn)金之上(shàng)的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普通投(tóu)资者可能(néng)把“分派(pài)”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到期后基(jī)金价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营权(quán)类和产权类两(liǎng)大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品的收(shōu)益主要(yào)包括每年的现金(jīn)分红及资产(chǎn)增值(zhí)的(de)收(shōu)益(yì)，而(ér)持有特许经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目(mù)每年的(de)现金分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资产的(de)分红包括(kuò)了利润分配和本(běn)金的(de)归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特(tè)许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通(tōng)投资者在(zài)选择投资(zī)标的时，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品的二级市(shì)场价(jià)格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金(jīn)额(é)的(de)分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个(gè)特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通(tōng)常具备更高的(de)分派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩(shèng)余(yú)期限(xiàn)较长的特许经(jīng)营权(quán)项目，即使分派率相对(duì)较低(dī)，也有足够(gòu)年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特许(xǔ)经营权(quán)项(xiàng)目的分派金额(é)包(bāo)含了(le)投资本金(jīn)，在(zài)不进行扩募的情况下(xià)，基(jī)金份额单价(jià)随着分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目(mù)剩余期限产生(shēng)的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用(yòng)年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机(jī)会进一步小小心意,不成敬意请笑纳，小小心意 不成敬意是什么意思延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础资产的(de)估(gū)值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观(guān)测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的(de)时点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投资(zī)者(zhě)可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收益(yì)率等指标，来(lái)观察和(hé)评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是年报中(zhōng)披(pī)露的(de)经(jīng)营活动现金流，二是可(kě)供分配现(xiàn)金，二者存在本(běn)质(zhì)性区别。经营活(huó)动(dòng)产生(shēng)的现(xiàn)金净流量是指企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投(tóu)资产生的现(xiàn)金流(liú)，基(jī)于(yú)企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影响利润(rùn)表(biǎo)的(de)项(xiàng)目进行(xíng)调(diào)整，加期初现(xiàn)金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股(gǔ)债市(shì)场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对(duì)经营权类的资产可(kě)以更多(duō)关注内部收益率的高低，对产权类的资(zī)产更多(duō)关注分派(pài)率高低。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始(shǐ)权益人综(zōng)合(hé)实力(lì)、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人(rén)实力(lì)等多重因素来(lái)选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期(qī)，由于分红交易(yì)带来的短期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市场接连(lián)回调，建(jiàn)议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对(duì)明显、同时分红规(guī)模较(jiào)为可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明(míng)REITs在发(fā)行首(shǒu)年(nián)及(jí)次年的可供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额(é)与募集材料中披露预测进行(xíng)比(bǐ)较分析，结合(hé)经济及(jí)市场的(de)实(shí)际(jì)环(huán)境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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