5月以(yǐ)来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机(jī)构(gòu)对(duì)于(yú)这一板(bǎn)块(kuài)已(yǐ)经在悄然(rán)布局(j织女是什么意思网络用语，牵牛织女是什么意思ú)。数据显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央企获(huò)得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从公募基金(jīn)对房地产(chǎn)的(de)配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值(zhí)在股票资产中的(de)占比(bǐ)却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值(zhí)更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现(xiàn)了三年(nián)来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募(mù)对(duì)房地产行业的持股比例(lì)也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似(shì)乎在(zài)今年一季度得(dé)以延续。数据(jù)统计显示(shì)，公(gōng)募重仓(cāng)持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五(wǔ)个(gè)股分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对(duì)于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一(yī)季报汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首(shǒu)先在于(yú)几只房(fáng)地产龙头(tóu)股从(cóng)排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地集团退出百大(dà)之(zhī)列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最(zuì)后(hòu)一环，且(qiě)首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导(dǎo)到二级(jí)市场乃至机构持仓上(shàng)还(hái)需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经济圈判断房地产已经进入(rù)大分(fēn)化(huà)时代，一二线城市好(hǎo)于(yú)三(sān)四线城市(shì)。而映(yìng)射到二级(jí)市场投资上，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻松(sōng)收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的(de)红利(lì)期一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资(zī)机会的。但在这几(jǐ)年特殊的(de)行情里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等(děng)类似的行业也出现了一(yī)些机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的(de)年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至(zhì)今日(rì)，无论从(cóng)城镇化(huà)的进(jìn)程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的(de)销售额，以(yǐ)及(jí)过快上行(xíng)的房价，因而织女是什么意思网络用语，牵牛织女是什么意思行(xíng)业高(gāo)增的时代已(yǐ)经过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获(huò)得(dé)市(shì)占率的提(tí)升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个(gè)股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实(shí)现股价上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名(míng)第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日(rì)收(shōu)出涨停。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营(yíng)。公司(sī)的主(zhǔ)要产品及服务为房地(dì)产销售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物(wù)业管理服务(wù)、工程(chéng)项目、酒店经营(yíng)。从业绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以3月31日时的(de)首季十大(dà)流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银(yín)基(jī)金(jīn)、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是(shì)上海本地房企，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年(nián)来最(zuì)高，另一方面则(zé)是公司拿地(dì)结(jié)算持续性向好，从(cóng)数字上(shàng)看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅(zhái)地(dì)块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势头向好背景(jǐng)下(xià)，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一(yī)季度十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两只产(chǎn)品依然在前(qián)十中，这也是连续第三个季度(dù)他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比(bǐ)投资(zī)局，其(qí)当季还小幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要布(bù)局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩(jì)单(dān)：首季公(gōng)司实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十大流通股股东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七(qī)位(wèi)，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的(de)机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降温，优质土地(dì)供给较(jiào)多（券商测(cè)算对应潜(qián)在毛(máo)利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿(ná)地力(lì)度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负(fù)债(zhài)率基本在70％以下(xià)，而其他(tā)房(fáng)企(qǐ)的净负(fù)债率普遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本(běn)不断下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的(de)是，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下，央国企地产(chǎn)股或(huò)存在发(fā)展的大好机(jī)会。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房(fáng)地(dì)产行业的(de)结构性机会依(yī)然存在，少(shǎo)部分公司(sī)尤(yóu)其是央企占据(jù)显(xiǎn)著优(yōu)势(shì)，其主要又体(tǐ)现为库存的优势(shì)。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶段表现(xiàn)出较低的融(róng)资成(chéng)本，优质(zhì)的开(kāi)发资源和(hé)良好的(de)不动产资产运营能(néng)力(lì)的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于民营(yíng)地(dì)产公司也是更有优势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权(quán)债务(wù)关系等(děng)问题，市场对(duì)民营(yíng)房(fáng)开企业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民(mín)企来说估值(zhí)的(de)修复更明显。中特估的(de)角度从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中(zhōng)度提升(shēng)后，行(xíng)业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期(qī)的盈(yíng)利和现金流创造能(néng)力，以此(cǐ)带来(lái)估(gū)值中枢的提升(shēng)，应该(gāi)关(guān)注估值相对(duì)较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能(néng)力强、可以创(chuàng)造持续(xù)现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概(gài)率比较低(dī)，行(xíng)业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行(xíng)业集中度提升的(de)头部公司。”星石投资(zī)首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国(guó)资背景龙(lóng)头前途更为光明(míng)。不(bù)过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客观(guān)地(dì)去持续观(guān)察(chá)国企央(yāng)企在三(sān)个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是(shì)销售份额持续提升，再(zài)次(cì)是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理(lǐ)发(fā)现，对于(yú)2022年的(de)业绩(jì)出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的(de)业(yè)绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等(děng)房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这(zhè)些(xiē)公司也是机构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明(míng)显改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年(nián)民营房企不(bù)怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业(yè)仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投(tóu)资(zī)力度(dù)较(jiào)大(dà)。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售(shòu)业绩的增长，从而在(zài)2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复(fù)苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四(sì)月份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉(diào)。除了(le)杭(háng)州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京(jīng)、上海在内(nèi)的绝大多数(shù)城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐观。按(àn)照现在(zài)的经济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以(yǐ)及市(shì)场的去(qù)库存压(yā)力、企业的(de)资(zī)金(jīn)面压力(lì)，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期(qī)反弹外(wài)的一个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也就是(shì)说，第二季度(dù)、第三季度增长不(bù)确(què)定性的(de)压力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业(yè)链的复(fù)苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我(wǒ)们要(yào)多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及上下(xià)游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但这也(yě)意(yì)味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少(shǎo)数的(de)、做(zuò)得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出来。所以只能(néng)耐心地(dì)去等待(dài)它的基本(běn)面不断地凸(tū)显出来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析(xī)，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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