OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风(fēng)波(bō)，如(rú)今(jīn)，二级市场的(de)影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续(xù)延续此(cǐ)前几日(rì)的(de)下跌走(zǒu)势，午后跌(diē)幅(fú)一度扩(kuò)大，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉(lā)升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入(rù)基(jī)础设施资(zī)产张(zhāng)润大(dà)厦的重要承租方之一(yī)，目(mù)前未收到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权(quán)益人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期(qī)已(yǐ)同步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前(qián)退租的可(kě)能事项。由于(yú)张润(rùn)大厦是全(quán)国(guó)首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司领导高度(dù)重视，浦(pǔ)东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波动较大，但其(qí)实不动产公募(mù)REITs项目(mù)短期出租率下跌并不(bù)会(huì)从(cóng)根(gēn)本上影响其(qí)内外价值，投资(zī)者应理性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级(jí)市场价格继(jì)续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲(zhé)库科(kē)技(jì)的事(shì)件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终报收(shōu)3.512元(yuán)，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT最(zuì)近几个交易日(rì)二级市(shì)场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目(mù)前上市(shì)的8只产(chǎn)业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余(yú)7只均有(yǒu)不同(tóng)程(chéng)度下跌，8只产业园(yuán)区(qū)基础(chǔ)设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报(bào)中已经披露(lù)张江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目出租率有所下降，如今拟扩募的项目(mù)又遭遇突发(fā)事件，因此(cǐ)导致二级市场价(jià)格出(chū)现波动。”一位(wèi)业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上(shàng)述(shù)人士(shì)看来，尽管出于(yú)风险(xiǎn)规避的原因，最近几个交易(yì)日场内资金有(yǒu)所(suǒ)流出，但是，不动产公(gōng)募(mù)REITs项目短期(qī)出租率下跌(diē)并不会从根(gēn)本上影响其内(nèi)外价值(zhí)。

　　他也同时(shí)表示，目前(qián)随(suí)着(zhe)二级市场价(jià)格下跌，风险也(yě)得到(dào)一定释(shì)放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多(duō)重因素影响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业(yè)内人(rén)士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场(chǎng)跌幅较大(dà)，其实有些隐含收益率高的(de)产(chǎn)品(pǐn)具备一定的投资价(jià)值，很(hěn)适(shì)合稳(wěn)健类投资(zī)者。此外，伴(bàn)随(suí)着经济复苏的步伐，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产(chǎn)品(pǐn)具备一(yī)定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行董事高如星对此表示，若张江园区最终能顺(shùn)利解决(jué)招商，平(píng)稳过度对经营现金流没有造成大的影响，“事件性利空下调(diào)至(zhì)得这么急、这么深，加上前期本身园区类资产(chǎn)就(jiù)回调(diào)不少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终(zhōng)还(hái)是落到租金收入受不受影响(xiǎng)，影响多(duō)大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回应

　　扩募路(lù)上再(zài)迎(yíng)接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华(huá)安(ān)张江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库科(kē)技(jì)是(shì)其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的(de)重(zhòng)要承租方之一，目前(qián)未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租(zū)赁协议(yì)的通知(zhī)。同时，在公告中，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续(xù)密切关注哲库(kù)科技后续(xù)情(qíng)况，积极(jí)做好相关(guān)应对(duì)。

　　此前，张江REIT因(y整天吵架的婚姻还能继续下去吗，夫妻超过三条迟早离婚īn)其一季报中披露的张江光(guāng)大园项目出租率下(xià)降(jiàng)事(shì)项，一度(dù)二级市场价(jià)格出(chū)现(xiàn)回落。在随(suí)后召开的业绩说明会中管理(lǐ)人(rén)就相关事项进行了解释说明，市场信心得到了一定提振，二级市场价格(gé)表现也趋于平稳。据(jù)了解(jiě)，张江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召开的线上(shàng)和线(xiàn)下的(de)扩募(mù)说明会上，运营团队表示了(le)对张(zhāng)江光大园项目的信心(xīn)，预计签(qiān)署意向书和合(hé)同谈判中(zhōng)的(de)储(chǔ)备租户(hù)正常转化后(hòu)，项目出租(zū)率将得到回升。没想到仅过了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来了新的(de)考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起了市场(chǎng)各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原(yuán)始(shǐ)权益人相关负责人坦言，事发(fā)突然确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一时间即奔(bēn)赴(fù)现(xiàn)场(c整天吵架的婚姻还能继续下去吗，夫妻超过三条迟早离婚hǎng)进行了(le)沟(gōu)通和核实工作，并同步启动了应急预案，排(pái)摸(mō)储备租(zū)户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于(yú)张润大厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公司领(lǐng)导高度重视，据悉(xī)新(xīn)区国(guó)资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相关负责人介绍说，目(mù)前储(chǔ)备(bèi)租户还是比(bǐ)较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业(yè)、信息(xī)技术等产业客户，租赁意向(xiàng)面积超过了(le)2万方。从(cóng)意向储备转化为实(shí)际(jì)租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收了三(sān)个月履约保证金给了我们一些空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市(shì)场负责的态度，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些(xiē)面积(jī)在短期内完成去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的(de)张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园项目(mù)一季度末也有(yǒu)将近30％的空置(zhì)率，原始(shǐ)权益(yì)人有那么多储(chǔ)备租户(hù)，之前的空置率(lǜ)为何未(wèi)能得到解决(jué)。

　　对此相关负责人解释，张江(jiāng)光大园一(yī)直以(yǐ)来都坚持以(yǐ)市(shì)场化运营为导向(xiàng)，历史运营表现稳定(dìng)，租户的调(diào)租和(hé)换租(zū)都(dōu)属于正常(cháng)情况，而这次项目的大(dà)租户(hù)退租正好发生在市场(chǎng)活(huó)跃(yuè)度的短期(qī)低点，目前(qián)市(shì)场(chǎng)情况(kuàng)已有所好转。在看到(dào)出(chū)租(zū)率(lǜ)下滑情况(kuàng)没有得到及时修复后，张江(jiāng)这边也作了一(yī)定的资源调配和(hé)倾斜，引(yǐn)入了(le)一(yī)些储(chǔ)备(bèi)租户(hù)。

　　另外，张润大(dà)厦(shà)和张江光大园项目在(zài)给租(zū)户的分隔空间(jiān)、交付(fù)标准、租(zū)金水平(píng)等方面也(yě)有一些差异化，张润大厦多(duō)是两千多平的(de)大平层，楼(lóu)的成新度高一些，单价也(yě)贵(guì)一些，张江光大园单层以一千平的(de)面积为主(zhǔ)，还有(yǒu)一些独栋形态的物业。租户自身也(yě)会有诉(sù)求，也会(huì)根据自身需求(qiú)和预算挑选区域内(nèi)的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老资产的(de)管理人都变成了一家(jiā)，后(hòu)续我们在资源共享和(hé)联合营销方面能更加充(chōng)分发挥(huī)协(xié)同(tóng)效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负(fù)责人(rén)补充说道(dào)。

　　最后(hòu)谈及对于张(zhāng)江REIT的(de)定位(wèi)和展望，相关负(fù)责人表示，张江集(jí)团和张江高(gāo)科目前在管资(zī)产约五百万方(fāng)，还有一些其他在开发的储备(bèi)项(xiàng)目，这些都将(jiāng)成为张江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造张江园区(qū)产业空间资产上市平台目标的坚(jiān)实后(hòu)盾和储备资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这(zhè)个资本平台(tái)和它未(wèi)来的发展。”相关负(fù)责(zé)人(rén)表(biǎo)示，“这次扩募是我(wǒ)们(men)实现(xiàn)基金扩(kuò)容的第一步(bù)，也(yě)是至关重(zhòng)要的一步，眼下(xià)我们可能面(miàn)临了(le)一些(xiē)突发情况需要解决，但是这(zhè)和我们在张(zhāng)江科学城这三(sān)十年(nián)建(jiàn)设发展过程中所经历的相(xiāng)比(bǐ)，只能算(suàn)是(shì)一个非(fēi)常小(xiǎo)的插(chā)曲(qū)。我们有信心排除万难(nán)，尽一切(qiè)可能化解当前突发(fā)事件的(de)所有负(fù)面(miàn)影响，维持预期和(hé)市(shì)场的(de)信心。”

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