万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这(zhè)个(gè)位于北(běi)京(jīng)海淀的(de)豪宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫(hè)集团成了共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信(xìn)达为了收回钱款不(bù)得不(bù)将中赫(hè)抵押的75套万柳(liǔ)书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未(wèi)看(kàn)到(dào)这些业主(zhǔ)的维权(quán)信息，难(nán)怪有网(wǎng)友调(diào)侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时候，他们的(de)姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后(hòu)，可能没你(nǐ)想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但(dàn)谁(shuí)都(dōu)没想到(dào)，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日(rì)，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国(guó乌龟最长寿命是多少年的，乌龟最长寿能活多少年)信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让项(xiàng)目的处置(zhì)主体是(shì)中国信(xìn)达资(zī)产管理股份有(yǒu)限公司北京(jīng)市分公(gōng)司(sī)（下称(chēng)中国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限(xiàn)公(gōng)司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额约为(wèi)46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公司是共同(tóng)债务(wù)人(rén)。目(mù)前(qián)，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是(shì)一起中(zhōng)国信达北分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的(de)背(bèi)后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而(ér)且早已售罄。如果该报(bào)道属实，说(shuō)明这些房子实际(jì)上都是卖出去了的(de)，是(shì)有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什么中国信(xìn)达(dá)的(de)拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也(yě)没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了(le)上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫(hè)集团早就(jiù)把这75套房(fáng)子抵押出(chū)去，现(xiàn)在(zài)还没资金解抵押(yā)，所(suǒ)以不能网签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶级豪(háo)宅，最(zuì)强(qiáng)学区房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业主。另(lìng)据地(dì)产(chǎn)自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的(de)高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些业主确(què)实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债(zhài)权(quán)回本的(de)愿(yuàn)望，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支付(fù)价款并实际占有(yǒu)，但(dàn)未办(bàn)理过户手(shǒu)续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法(fǎ)院提(tí)出(chū)执行(xíng)异(yì)议申请，请求法院解除(chú)查封，同时可(kě)以联合(hé)起(qǐ)诉(sù)开发商(shāng)，要(yào)求退还(hái)购房(fáng)款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民(mín)法(fǎ)院报(bào)公布(bù)《最高(gāo)人民(mín)法院关于商(shāng)品房消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司法解(jiě)释的方式(shì)明确(què)了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的(de)购买房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请(qǐng)求权(quán)优先于建(jiàn)设工(gōng)程价款优先(xiān)受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法(fǎ)院应当(dāng)予以(yǐ)支(zhī)持。只(zhǐ)支付了部(bù)分价(jià)款的商品房(fáng)消费(fèi)者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支(zhī)付剩(shèng)余价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这(zhè)75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能(néng)卖(mài)出去(qù)回(huí)本，抵(dǐ)押的(de)这75套(tào)房子，还会被业(yè)主讨回去(qù)。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中(zhōng)国信达申请不(bù)良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前中国(guó)信达(dá)已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中国金谷(gǔ)国际(jì)信托有限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由(yóu)中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相(xiāng)较其他房企，中赫集(jí)团既没有很大规模(mó)，也没有很高的国民知(zhī)名乌龟最长寿命是多少年的，乌龟最长寿能活多少年度，但(dàn)却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京(jīng)的(de)第一(yī)个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达(dá)30万(wàn)/平(píng)米的天价(jià)，成为当时京城(chéng)最贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北京当(dāng)年的(de)“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块(kuài)从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的(de)五米高(gāo)墙，还是(shì)每(měi)棵成本超6万的(de)成年银杏树，还是每平米20万元的(de)价(jià)格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在(zài)北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是(shì)当时有名的融(róng)创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒大华府(fǔ)等(děng)，现(xiàn)如今(jīn)，它(tā)远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最(zuì)终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已(yǐ)经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的(de)成功奠定(dìng)了中(zhōng)赫集(jí)团的“高端(duān)路(lù)线”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界贴上(shàng)了(le)，“卖(mài)北(běi)京城(chéng)最贵的(de)房，拿北京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的(de)背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务(wù)，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步，其(qí)实是有迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年年初“万柳书(shū)院少(shǎo)爷(yé)”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出(chū)背后的(de)中赫(hè)集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖(lài)”，中赫(hè)集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根(gēn)溯(sù)源，这(zhè)个(gè)转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷(fēn)开始了多元(yuán)化(huà)转型(xíng)，但转型之(zhī)路并不(bù)好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝试过多元(yuán)化业务(wù)，先后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的(de)目(mù)光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北(běi)京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股权(quán)，至此拿(ná)下北京(jīng)国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那(nà)么(me)中(zhōng)赫集团拿(ná)下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有(yǒu)人也许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其(qí)实(shí)控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份(fèn)质(zhì)押陆续(xù)质押，据企查查显(xiǎn)示(shì)，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录(lù)。质权(quán)人包(bāo)括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北(běi)京国安后(hòu)，不(bù)仅国安(ān)的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得到改(gǎi)善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交易所官网信(xìn)息显示(shì)，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实(shí)现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱(jù)乐部(bù)资产总计(jì)5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持(chí)续质押手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份(fèn)，但国安和中(zhōng)赫的经营(yíng)状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集(jí)团被(bèi)5次列被执(zhí)行(xíng)人，执行标(biāo)的(de)高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地(dì)、及中赫集团股东(dōng)周金(jīn)辉(huī)、李彩霞(xiá)等共(gòng)同(tóng)成为被(bèi)执行(xíng)人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律(lǜ)文(wén)书确定(dìng)义务，上述被(bèi)执行人(rén)成为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于(yú)难。不(bù)过在实控人(rén)都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独(dú)善其(qí)身(shēn)？

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