近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值(zhí)，通过观(guān)测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生现金(jīn)收益(yì)，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了(le)利润分配和(hé)本金的归还，在选择(zé)投资标的时应了解资(zī)产类型(xíng)和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年(nián)全年(nián)分配金额占可供分(fēn)配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负(fù)责人(rén)对此表示(shì)，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红收(shōu)益，以及基(jī)金份额交易(yì)价格的变化。基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的(de)综合影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基(jī)金分红(hóng)预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要(yào)来(lái)自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资(zī)人通过基金(jīn)募集材(cái)料和(hé)信息披露文件(jiàn)，结合行业(yè)及市场(chǎng)情况，可(kě)以分(fēn)析基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额(é)二级市(shì)场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益(yì)，对(duì)于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基(jī)础(chǔ)设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金(jīn)额以(yǐ)现(xiàn)金形式分(fēn)配给投资者(zhě)，强制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)也(yě)认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和(hé)“债性(xìng)”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来(lái)看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者(zhě)的投资品类，为资(zī)产配置(zhì)多元(yuán)化(huà)提供(gōng)抓手，具有较强的配(pèi)置价(jià)值。另一方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构(gòu)投资者公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红获(huò)取相对(duì)于投资债券相(xiāng)对高的(de)收(shōu)益(yì)性(xìng)，在有效控制风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资(zī)“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未(wèi)来分红(hóng)水平的预期，也是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs基(jī)金二级(jí)市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的(de)二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配(pèi)金额完成率不达预(yù)期，一定程(chéng)度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的价格波动受多(duō)重因素的(de)影(yǐng)响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之(zhī)一，而稳(wěn)定的分(fēn)红(hóng)有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的(de)投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预(yù)期恢(huī)复，一方面市(shì)场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另(lìng)一(yī)方面(miàn)，基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩(jì)相对经济活力的改善有一(yī)定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对基金份额的开盘(pán)指导价做(zuò)调减处(chù)理，调减(jiǎn)金额根据单(dān)位(wèi)基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可(kě)以获(huò)得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资者长期(qī)投资(zī)的(de)信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影(yǐng)响程度(dù)。”中(zhōng)航(háng)基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了解(jiě)底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红前(qián)提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基(jī)金(jīn)运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确(què)，分派(pài)的是本金与增值两个部(bù)分，两(liǎng)个部分之(zhī)间的(de)比(bǐ)例是变(biàn)动的，与现有(yǒu)公(gōng)募(mù)基金分(fēn)红差异很大，大多(duō)数普通投资者可能把“分派”金额(é)误认为是(shì)持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资(zī)者应该注意(yì)的(de)情(qíng)况。

　　李华平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类(lèi)两大资产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权类产品的(de)收益主要包括(kuò)每(měi)年(nián)的现金(jīn)分红及资产增值(zhí)的收(shōu)益，而(ér)持有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的(de)现金分红。其(qí)中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括了(le)利(lì)润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通(tōng)投(tóu)资者在选择投(tóu)资标的时，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产的(de)类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层(céng)资(zī)产属(shǔ)性不同(tóng)而形成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而38码鞋是多少厘米 38的鞋子买欧码是多少产权类的公(gōng)募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的(de)价值增值，所以相(xiāng)对(duì)股性偏(piān)强(qiáng38码鞋是多少厘米 38的鞋子买欧码是多少)。普通投资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性(xìng)，对所(suǒ)选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级市场价(jià)格和(hé)分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许经营项目(mù)在经营权到期后不再能(néng)产(chǎn)生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的(de)分(fēn)配(pèi)理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期(qī)限较短的特许经营项目，通常具(jù)备更高(gāo)的(de)分派率水平。对于(yú)剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目，即(jí)使分(fēn)派率相对较低，也有足够年限收回(huí)本金并(bìng)取得(dé)收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营权(quán)项目的分派金额包含了(le)投资(zī)本金(jīn)，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年(nián)下(xià)降是(shì)正常现象，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产生(shēng)的(de)现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权(quán)类项目的土地或建(jiàn)筑的(de)剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上到期(qī)后通过(guò)对(duì)建筑的(de)更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一步(bù)延(yán)长经营(yíng)期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在(zài)基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分(fēn)红(hóng)的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红(hóng)期，投资者可以观测(cè)经营活动现金流、可(kě)供分配现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和评(píng)估(gū)项(xiàng)目(mù)底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金(jīn)流(liú)，二是可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金，二者存在本质(zhì)性区别(bié)。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资(zī)产生的现金流，基(jī)于企业本身经(jīng)营活动产生；可供分(fēn)配(pèi)的现金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项(xiàng)目进(jìn)行(xíng)调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最终得到(dào)的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相(xiāng)对股债(zhài)市(shì)场独立的资产(chǎn)配置(zhì)功(gōng)能，比较适(shì)合长期持有。建议投资者对经营权类(lèi)的资产可(kě)以更多(duō)关注内部(bù)收(shōu)益率的高低，对产权类(lèi)的资(zī)产更(gèng)多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来(lái)自(zì)底层资产的经营(yíng)净现金流(liú)，所以底(dǐ)层资产运营情(qíng)况(kuàng)直(zhí)接(jiē)影响投资回报，投(tóu)资(zī)者可综合(hé)考虑原始权益(yì)人综合实力、运(yùn)营(yíng)管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人(rén)实力等多重因素来(lái)选择(zé)投(tóu)资(zī)标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易(yì)带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前(qián)市场接(jiē)连回调(diào)，建(jiàn)议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对明显、同(tóng)时分红规模较为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配(pèi)金额预(yù)测。投资(zī)者可以将REITs的(de)实际分红金额(é)与募集材料中披露(lù)预测进(jìn)行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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