导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入(rù)大分(fēn)化(huà)时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产(chǎn)持续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾(wù)，本(běn)文试(shì)图厘清中国城镇存量住(zhù)宅(zhái)真实情况，据此判断(duàn)中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次(cì)人口普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不(bù)到一成，其中(zhōng)还包(bāo)括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示(shì)中国(guó)城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适(shì)不是(shì)人均(jūn)一间(jiān)房所(suǒ)能满足(zú)，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套(tào)设(shè)施(shī)等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较发达国(guó)家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中国住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公(gōng)布中国(guó)家庭(tíng)户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数(shù)、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户(hù)数(shù)，计算出(chū)城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡，是因为户(hù)均一套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四(sì)大新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增(zēng)加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延(yán)续(xù)，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁(qiān)入(rù)城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅(zhái)建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造(zào)势(shì)在必行。

　　第四，中国(guó)的(de)人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性需求(qiú)正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年(nián)之后，当(dāng)下中国(guó)地(dì)产步入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住(zhù)宅供给(gěi)存在不(bù)足(zú)，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，大(dà)分化(huà)时(shí)代下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在(zài)不同能级城市(shì)之间，不同区域(yù)板(bǎn)块(kuài)之间，不同(tóng)品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发(fā)热议(yì)。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城市二手(shǒu)房挂(guà)牌量(liàng)突然激增，引发一阵二(èr)手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国(guó)的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或是仍然存在不(bù)足(zú)？可惜由于住宅(zhái)存量(liàng)数据并未公布(bù)，我们(men)无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回(huí)答当前的房子(zi)是否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未来房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国(guó)自然灾(zāi)害综合风(fēng)险普(pǔ)查工作情(qíng)况为主题(tí)的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的城镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了(le)中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居(jū)民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大于(yú)1，看(kàn)似意味着人(rén)人都有房间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不(bù)仅(jǐn)与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密(mì)切相关(guān)。单(dān)单(dān)从人均住宅间数不(bù)能(néng)完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民(mín)住(zhù)宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数(shù)据，并没有(yǒu)直接(jiē)公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公布，一(yī)是每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数(shù)量，我们(men)主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住宅数量(liàng)极少，可(kě)忽略不计。估(gū)算城镇居民户(hù)均住宅套数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品(pǐn)住一kg等于多少斤 1公斤等于2斤吗宅销售套(tào)数相(xiāng)加，我们(men)就(jiù)能够得到当(dāng)前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底(dǐ)有多少，目(mù)前缺乏一(yī)个准确(què)统计。我们利(lì)用(yòng)既有统计数据，大致测算得到中国存(cún)量房(fáng)地产(chǎn)套(tào)数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售套(tào)数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅累计(jì)销售(shòu)套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企竣工(gōng)周期(qī)在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房套(tào)数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一(yī)步推算中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民拥有的户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公(g一kg等于多少斤 1公斤等于2斤吗ōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租(zū)赁其他住宅和购买二(èr)手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其他(tā)住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与(yǔ)购(gòu)买二(èr)手房加(jiā)总，得(dé)到(dào)商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从(cóng)而(ér)我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期(qī)房，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居(jū)民(mín)已经达到了(le)户均一(yī)套房(fáng)的程(chéng)度，“户(hù)户有(yǒu)房”是(shì)否意味着中国城镇化进(jìn)展终结(jié)，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套(tào)房并不意味(wèi)着(zhe)住(zhù)宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多(duō)余住(zhù)宅来(lái)满足因人口流动、居(jū)民换(huàn)房等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)。因(yīn)此，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美(měi)国、英国和日(rì)本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的(de)住(zhù)宅市场供不应(yīng)求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国(guó)的(de)流(liú)动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和(hé)省际(jì)流(liú)动人口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国城乡(xiāng)人口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动(dòng)人(rén)口在(zài)老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上(shàng)会占(zhàn)据两(liǎng)套(tào)房(fáng)，在高房(fáng)价的大城(chéng)市租(zū)赁一套房，在(zài)房(fáng)价较低的(de)县城购买一套房。所以说(shuō)户(hù)均一套房无(wú)法(fǎ)满足(zú)庞(páng)大流动人口的(de)租赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等(děng)问题，如电线老化、管(guǎn)道等(děng)基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来(lái)了(le)很(hěn)大(dà)的不便和安全(quán)隐患(huàn)，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有(yǒu)独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很(hěn)难满(mǎn)足现代生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅为一居室(shì)和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与(yǔ)城(chéng)市土地资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来(lái)地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间农民带房进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)小(xiǎo)于均值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平方(fāng)米，不(bù)及全(quán)国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将人(rén)均住宅建筑面积(jī)低(dī)于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用住(zhù)宅面积为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人均住宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去除公(gōng)摊(tān)面积后(hòu)，中(zhōng)国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集(jí)体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似已经(jīng)户(hù)户有房(fáng)。即(jí)便如此，中(zhōng)国人口静态(tài)结(jié)构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来(lái)自于四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家(jiā)庭(tíng)户数(shù)增多，新户(hù)购房需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一(yī)人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭(tíng)化趋势(shì)将继续延续，导致户数(shù)会因(yīn)户均人口(kǒu)规(guī)模的(de)缩小(xiǎo)而(ér)增多(duō)。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移(yí)导致(zhì)经济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人(rén)口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市(shì)场带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量(liàng)为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长主要受益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以(yǐ)前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房(fáng)。在新增(zēng)住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和(hé)旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低、基(jī)础设施配(pèi)套差、没有或(huò)少有物(wù)业管理(lǐ)，居(jū)民(mín)追求美好、宜居生活的环(huán)境，背(bèi)后的改善(shàn)性需求有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住(zhù)上(shàng)更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住(zhù)宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他(tā)国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经济(jì)水平有着密(mì)切正向(xiàng)联系。随着(zhe)经(jīng)济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么未来将是(shì)住宅(zhái)质(zhì)量的供需(xū)冲(chōng)突。房地产大分化(huà)时代已至，这种分(fēn)化不单局限(xiàn)于城市能级之(zhī)间差(chà)异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发扩(kuò)大。

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　　风险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能(néng)存在(zài)统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏(piān)低，其增(zēng)速可能超预期(qī)。

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