OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩(kuò)募(mù)风波，如今(jīn)，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT开盘继续(xù)延续此前几日的下(xià)跌走势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近(jìn)3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库(kù)科技是其扩(kuò)募拟新购(gòu)入(rù)基础设(shè)施资产(chǎn)张润大厦的重(zhòng)要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行已签租赁(lìn)协议的通(tōng)知。同时(shí)，在(zài)公告(gào)中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续情(qíng)况，积极(jí)做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目(mù)的原始权益人相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期(qī)已同(tóng)步启(qǐ)动了应急(jí)预案，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极(jí)应对哲库提(tí)前(qián)退租的可能(néng)事项。由于张润(rùn)大(dà)厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司领导高度重视，浦东新区国资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安张江光大(dà)园REIT近期市场波(bō)动较大，但其实(shí)不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会(huì)从根本上影响其内外(wài)价值，投资者应(yīng)理性(xìng)看待。

　　张(zhāng)江光大(dà)园REIT

　　二级市(shì)场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲(zhé)库科(kē)技(jì)的(de)事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元(ymerry什么意思 merry是彩虹社的吗uán)的价格小幅低开，此后二级市场价格开(kāi)始震荡走低(dī)，午盘(pán)收跌(diē)6.17％。午后，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息(xī)影响，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT最近(jìn)几个交易日二级市(shì)场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以(yǐ)来(lái)跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月(yuè)21日上市(shì)以来，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场(chǎng)公募(mù)REITs中位居(jū)前列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上市的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不同程度(dù)下(xià)跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日(rì)平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季报中已经披露(lù)张江光大园(yuán)项目出租率有所下降，如(rú)今拟扩募的项(xiàng)目又(yòu)遭(zāo)遇突发(fā)事(shì)件，因(yīn)此导(dǎo)致(zhì)二级市场价格出现(xiàn)波(bō)动。”一位业内(nèi)人士分(fēn)析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽管出于风险规(guī)避的(de)原因，最(zuì)近几个交(jiāo)易日场(chǎng)内资(zī)金有所流出，但(dàn)是，不动产公(gōng)募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值(zhí)。

　　他也同(tóng)时表示，目前(qián)随(suí)着二级市场(chǎng)价格下(xià)跌，风(fēng)险(xiǎn)也得到一定(dìng)释放(fàng)，但是价格涨跌(diē)会(huì)受到基本面、情绪面(miàn)等多重因素影响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一位业(yè)内人士表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现(xiàn)低迷，不(bù)少产品年内二级市(shì)场跌(diē)幅较大，其实有些隐含收益率(lǜ)高的产品具备一定的投资价(jià)值，很(hěn)适合稳健类投资者。此外，伴随着经济(jì)复苏的步伐，产业园区、物流(liú)类等(děng)REITs产品具备(bèi)一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金(jīn)执行董(dǒng)事高如星对此表示，若张(zhāng)江园区最(zuì)终(zhōng)能顺利(lì)解决招商，平稳过度对经营(yíng)现金(jīn)流没有造成(chéng)大的(de)影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性(xìng)利空下(xià)调至得这么急、这么(me)深，加上前(qián)期本身(shēn)园区类资产就(jiù)回调(diào)不少了(le)，这就是黄金坑。”不(bù)过(guò)，他也强调，最(zuì)终还是(shì)落到租金收(shōu)入受不受影响，影响多大，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技。随(suí)后(hòu)5月(yuè)12日晚(wǎn)，华安张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要(yào)承租方之(zhī)一，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在(zài)公告(gào)中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示，原始权(quán)益人将(jiāng)继续密切关注(zhù)哲库科技(jì)后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披露(lù)的张江光大园(yuán)项目出(chū)租(zū)率下降(jiàng)事项，一(yī)度二级市(shì)场价格(gé)出现回落。在随(suí)后召(zhào)开的(de)业绩说(shuō)明会中管理(lǐ)人就相关(guān)事项进行了解释说明，市(shì)场信心得到了一定提振(zhèn)，二(èr)级市场价格表现也(yě)趋于(yú)平稳。据了merry什么意思 merry是彩虹社的吗解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上(shàng)和线下(xià)的扩募说(shuō)明会(huì)上，运营(yíng)团(tuán)队表示了对(duì)张江光大园项目的(de)信心，预计签署意向书和合同谈判中的储备(bèi)租(zū)户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到(dào)回升。没想到仅过(guò)了不到(dào)三周的时间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了市场各方的(de)广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相(xiāng)关负责人坦言，事(shì)发突(tū)然确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进(jìn)行了沟通和核实工作，并同步(bù)启(qǐ)动了应(yīng)急(jí)预案(àn)，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当(dāng)谈及储(chǔ)备租户情况，相关负责人介绍说，目前(qián)储备租户还是比较(jiào)丰富的，覆(fù)盖(gài)了芯片(piàn)测试、人工智能、航(háng)天产(chǎn)业、信息技(jì)术等产业(yè)客户，租赁(lìn)意向面积超过了2万方。从意向储备转化(huà)为(wèi)实际租户需(xū)要一些(xiē)时(shí)间(jiān)。

　　“我们(men)正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些重要(yào)租户。虽然收了三个月履约保证金给了我们一(yī)些空间(jiān)，但本着(zhe)对首(shǒu)批扩募、对市场负责的(de)态度，我们肯(kěn)定(dìng)要全(quán)力与时间(jiān)赛跑，把这些面(miàn)积在短(duǎn)期内(nèi)完(wán)成(chéng)去(qù)化。”相关负责人(rén)说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的张(zhāng)江光大园(yuán)项目一季(jì)度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益人有那么多(duō)储备租(zū)户，之前(qián)的空(kōng)置率为何未能得到解决。

　　对(duì)此相(xiāng)关负责(zé)人解释(shì)，张(zhāng)江光大园一直以来都坚(jiān)持(chí)以市(shì)场化(huà)运(yùn)营为导向，历史(shǐ)运营表(biǎo)现稳定，租户的(de)调租(zū)和(hé)换租(zū)都属(shǔ)于正常情况，而(ér)这(zhè)次项(xiàng)目的大租户退租正好发生在市场活跃度的短期(qī)低点，目前市(shì)场情况已有所好转。在看到出租率下(xià)滑情况没有得到(dào)及时修复后(hòu)，张江这边也作(zuò)了一定的资源(yuán)调配和倾斜，引入了一些(xiē)储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光(guāng)大园项目在(zài)给租户的分隔空(kōng)间(jiān)、交(jiāo)付(fù)标准、租金水(shuǐ)平等方(fāng)面也有(yǒu)一些(xiē)差异化，张润(rùn)大厦多是两千多平的大平层，楼(lóu)的成新度高一些，单价也贵(guì)一些，张江光大园单层以一(yī)千平的面(miàn)积为主，还有一些独栋形态(tài)的物(wù)业。租户自(zì)身也会(huì)有(yǒu)诉(sù)求，也会(huì)根据自身需求(qiú)和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完成以后，新老资(zī)产的管(guǎn)理人都变(biàn)成了一家，后(hòu)续我们在资源(yuán)共享和联(lián)合营(yíng)销方面能更加充分发挥协同效应，相信可以做得(dé)更(gèng)好。”上(shàng)述(shù)负责人(rén)补充说道(dào)。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位(wèi)和(hé)展望，相关负责人(rén)表(biǎo)示(shì)，张江集团和张(zhāng)江高科目前在管资产约(yuē)五百万(wàn)方，还有一些其他在开发的(de)储备(bèi)项(xiàng)目，这些都将(jiāng)成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业空间资产上市(shì)平台目标的坚实后(hòu)盾和储备资源。“我们非(fēi)常重视张(zhāng)江REIT这个资本平台和(hé)它未(wèi)来的发(fā)展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们(men)实现基(jī)金(jīn)扩容(róng)的第一(yī)步，也是至关重(zhòng)要(yào)的一步，眼下我们可能面临(lín)了一些突发情况(kuàng)需(xū)要解(jiě)决，但(dàn)是这和(hé)我们在张江科学城这(zhè)三十年(nián)建设发展过程中所经历的相(xiāng)比，只能算是一个非常小的插曲。我(wǒ)们(men)有(yǒu)信心排除万难，尽(jǐn)一切可能化(huà)解(jiě)当前(qián)突发事件的(de)所有负面影响，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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