文(wén)：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是(shì)该(gāi)取消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现房销售”，不(bù)足一个月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你的(de)钱(qián)，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾了(le)，这是(shì)对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没实力的(de)别建了，不能把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时代步入高质(zhì)量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)的必然趋势，也是(shì)对购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)的最大(dà)保护。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天(tiān)经(jīng)地义(yì)。当然(rán)二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及(jí)长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。如果按照经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制(zhì)是对(duì)购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了(le)所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看，预售制对购(gòu)房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交房的风险(xiǎn)。从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发(fā)资(zī)金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多(duō)得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售(shòu)制(zhì)度？预(yù)售制度怎么来(lái)的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入(rù)了(le)商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界(jiè)不(bù)少国家(jiā)存在预(yù)售制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发(fā)达国(guó)家一般有严格的监(jiān)管(guǎn)保障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项目(mù)获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销(xiāo)售，买家在购(gòu)买期房后并非(fēi)像(xiàng)中(zhōng)国一样(yàng)在支付完(wán)首(shǒu)付款后(hòu)从(cóng)银行一次(cì)性(xìng)贷(dài)款支付剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而(ér)是根据(jù)开发(fā)商工程进(jìn)度在完全交房(fáng)前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金监管、分期支付(fù)以(yǐ)及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如(rú)果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所以不如(rú)借(jiè)机取消预售制(zhì)度，以后改为现房(fáng)销售(shòu)。客(kè)观(guān)讲预(yù)售制度有(yǒu)一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时(shí)代，取消(xiāo)预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房企债务(wù)重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信(xìn)心和(hé)房(fáng)地产长效机(jī)制。这是个(gè)技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定能化(huà)解这个难(nán)题，让(ràng)房地(dì)产回归实体(tǐ)经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开(kāi)发商的(de)建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所有商业(yè)的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施现房(fáng)销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企(qǐ)业健(jià美国管得了比尔盖茨吗n)康发展的重大(dà)措施。在当前的(de)情况下，取消(xiāo)预(yù)售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务院(yuàn)发展研究中心参与(yǔ)财税改(gǎi)革方案研究时，对(duì)预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)稳(wěn)定、房企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率等进行(xíng)过长期系统(tǒng)的(de)专项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房(fáng)预付(fù)款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)

　　二十(shí)世纪(jì)五(wǔ)十年代(dài)在中国香港，楼(lóu)宇出租是(shì)地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金(jīn)周转期长(zhǎng)等问(wèn)题(tí)，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅(zhái)，住房的(de)需求是相当(dāng)高，不(bù)过大(dà)多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一(yī)整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要(yào)雄(xióng)厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业盛行的方(f美国管得了比尔盖茨吗āng)式(shì)，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一系列问题，不(bù)少地(dì)产商(shāng)开(kāi)始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式(shì)一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的市民数(shù)量有所增加，开(kāi)发商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产销售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办(bàn)立信置(zhì)业(yè)有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂(zá)货(huò)铺(pù)、海上驳(bó)运业务(wù)的经(jīng)验，对(duì)于商(shāng)品流(liú)通(tōng)、资金(jīn)周转有着(zhe)独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快(kuài)自身(shēn)资(zī)金周转。当时其在购下(xià)九龙的(de)一(yī)块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一个(gè)亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类(lèi)似租(zū)金的(de)分期付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这种方式(shì)减轻了(le)民众购房(fáng)的(de)资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造商的资金问题，降低投资(zī)风(fēng)险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当时中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的一大特色，纵观(guān)中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解(jiě)决(jué)了核心的住(zhù)房供不应(yīng)求的问题(tí)，使房市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香(xiāng)港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监(jiān)管(guǎn)部门(mén)不断(duàn)完(wán)善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促进(jìn)市(shì)场健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一(yī)个楼(lóu)盘因(yīn)建(jiàn)筑(zhù)费用超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制度的监(jiān)管(guǎn)，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价款已经(jīng)全部支(zhī)付(fù)，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资(zī)金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师(shī)的(de)核准。为了防止开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师等造(zào)假，套取(qǔ)监(jiān)管账户(hù)资金，中国香港要求律师行在银(yín)行开(kāi)设的信(xìn)托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全(quán)透明化(huà)机制(zhì)，且银行的责(zé)任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身推(tuī)动(dòng)项(xiàng)目完工。随(suí)着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中国(guó)内(nèi)地(dì)优先(xiān)发(fā)展重工业(yè)，强(qiáng)调基础建设，这一(yī)导向使前(qián)期发展工业化的进程大于(yú)城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化(huà)配套问题(tí)，才能进(jìn)一步推(tuī)进城市化。但当时推行(xíng)的是(shì)“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利(lì)分(fēn)房(fáng)制(zhì)度也(yě)出现了(le)分配不公、效率低、配套差(chà)等问(wèn)题(tí)，因此福(fú)利分房制度(dù)不再适用(yòng)于当时(shí)的国情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需求量(liàng)大(dà)，而社会缺少大(dà)型房地产开(kāi)发(fā)商(shāng)，商品房供应(yīng)量小的(de)困境(jìng)，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是对内地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国香港预售商(shāng)品房制度(dù)，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内(nèi)房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革(gé)，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步实(shí)行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社(shè)会(huì)化的住房新(xīn)体制，从计划经(jīng)济下(xià)的(de)福(fú)利(lì)分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地(dì)产市场采用(yòng)预(yù)售制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了房(fáng)企缺(quē)少资金和(hé)开发时间(jiān)周期(qī)长的两(liǎng)大(dà)难题(tí)，开发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发(fā)模式(shì)，住房供应速度加快。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中(zhōng)国人民银(yín)行等多方迅速出台相关(guān)的(de)信贷政(zhèng)策(cè)，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地(dì)的商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企(qǐ)业将正在(zài)建设中的房屋预(yù)先(xiān)出售给(gěi)购房者，由购房者支(zhī)付(fù)定(dìng)金或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中(zhōng)国香港，在中国(guó)内地(dì)实践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发(fā)商办(bàn)理预售(shòu)许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进(jìn)行备案(àn)登记和预告(gào)登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的(de)形(xíng)式(shì)一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商可能(néng)已(yǐ)拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付(fù)款有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制商品房也(yě)开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市(shì)化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确实(shí)存(cún)在

　　作为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售的最主要(yào)方式，预售制(zhì)极(jí)大缩短(duǎn)房(fáng)企现(xiàn)金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程(chéng)。预售制在过去20多(duō)年对中(zhōng)国内(nèi)地房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展起到了重要(yào)作(zuò)用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段的(de)资金(jīn)需求，也提(tí)高(gāo)了(le)居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗居到基本适(shì)居(jū)，住房事业取得(dé)巨(jù)大(dà)进(jìn)步，数(shù)十年时间(jiān)走(zǒu)完发达(dá)国家几百年(nián)城镇化路程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇化进程进(jìn)入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已(yǐ)成为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售(shòu)面积(jī)占总销售面积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国内地房地产行业的发(fā)展。中(zhōng)国(guó)内地(dì)房(fáng)地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无(wú)到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房(fáng)地产也成(chéng)为拉(lā)动中国内(nèi)地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产(chǎn)业(yè)链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金(jīn)融(róng)、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动(dòng)的投资占全社(shè)会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之(zhī)一。从房地产融资(zī)存量(liàng)占(zhàn)社(shè)融存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行(xíng)不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应渠道，根据(jù)我们的《中国住(zhù)房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值(zhí)占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的(de)比(bǐ)例较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融(róng)资(zī)比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公(gōng)平(píng)制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年(nián)，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房(fáng)、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能(néng)交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和开发商(shāng)之间的(de)购房合同、购(gòu)房者(zhě)和(hé)银(yín)行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开(kāi)发(fā)商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷款合(hé)同(tóng)按(àn)时向(xiàng)银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房(fáng)者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷款的(de)发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出(chū)现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房企通过(guò)与购(gòu)房(fáng)者签订(dìng)的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失还款能(néng)力或短期不(bù)能还款等，则风险完(wán)全由银(yín)行(xíng)承担，银(yín)行将(jiāng)面(miàn)临较大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房者的预售(shòu)监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法》中明(míng)确(què)规定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办(bàn)法，由(yóu)房地(dì)产(chǎn)管理部(bù)门制(zhì)定。但多年以来全(quán)国并(bìng)没有统(tǒng)一的预(yù)售资(zī)金监(jiān)管规定，各(gè)地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等(děng)城市重点监管(guǎn)资金比(bǐ)例为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计算(suàn)重点资金。而事(shì)实(shí)是，不少购房款未(wèi)进(jìn)入监管账户、或进(jìn)入监管账户(hù)后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘(pán)没(méi)有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续(xù)还(hái)款(kuǎn)。那(nà)么(me)，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监(jiān)管账户(hù)拨(bō)付资(zī)金，再由工程方将资金转给房(fáng)企(qǐ)，而(ér)拨付的工程款，远超工程(chéng)进度(dù)所需。通(tōng)过这些方式(shì)套取的(de)资金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资(zī)金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循(xún)环(huán)高周转模式(shì)，但一定程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资金，一般设有(yǒu)定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例(lì)相对(duì)较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金(jīn)方式支付，或按工程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按(àn)揭贷款，一是按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款，按揭(jiē)贷(dài)款按照(zhào)工程进度逐渐发(fā)放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂(làn)尾保险，在商品房(fáng)出现重大(dà)延期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺陷时(shí)，保障(zhàng)购房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋交付质量(liàng)的(de)保障(zhàng)有两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得购(gòu)房(fáng)者支付的房(fáng)款。二是(shì)开发商(shāng)为(wèi)购(gòu)房者提供(gōng)一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定(dìng)期限(xiàn)内(nèi)无条(tiáo)件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前(qián)资金由(yóu)第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或(huò)首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的(de)定金(jīn)及(jí)首付款由(yóu)第三方(fāng)公证行(xíng)或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲(zhòng)裁(cái)取回(huí)，且不承担任何责任与损失。而(ér)开(kāi)发(fā)商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程(chéng)进度向开发商提供(gōng)一(yī)定比(bǐ)例的(de)贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行有充分动(dòng)机监管开发(fā)商施(shī)工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需(xū)取得由政府相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭(píng)证，通(tōng)过验(yàn)收凭证向银行得(dé)到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可(kě)零(líng)首付购房，房款按建造(zào)工期进度支(zhī)付，按揭(jiē)按工期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，开发商或(huò)购(gòu)房(fáng)者(zhě)可(kě)购买期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德(dé)国开(kāi)发(fā)商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付约(yuē)2000欧的(de)定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付公(gōng)证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房(fáng)附(fù)加(jiā)费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国没(méi)有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支(zhī)付(fù)房(fáng)款(kuǎn)的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目(mù)而异。一般来说(shuō)，支(zhī)付节点可分为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部(bù)水暖电路完(wán)工、窗户玻(bō)璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银(yín)行按施工节奏分多次发(fā)放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期(qī)限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了(le)两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破(pò)产(chǎn)，由保险公司(sī)负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一(yī)名(míng)律(lǜ)师，负(fù)责沟通期(qī)房交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无(wú)误后签订(dìng)首(shǒu)付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开(kāi)发商出现财务、经营(yíng)问题(tí)时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出(chū)10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度(dù)付(fù)款的方式(shì)，但(dàn)是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经(jīng)过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才(cái)能(néng)交付，交付后方(fāng)可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资(zī)金监管极为严格，资(zī)金也(yě)由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中(zhōng)，由买房(fáng)律(lǜ)师将资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资金在(zài)进入开发(fā)商账户前(qián)经(jīng)过(guò)两道关口，有利于保障购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期(qī)房交易(yì)立(lì)法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施

　　日(rì)本期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还(hái)款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多(duō)次修订(dìng)，目(mù)前是唯(wéi)一一(yī)部规范期房交易(yì)的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商(shāng)必须(xū)完成定金保全(quán)措施才(cái)可预(yù)售。什么是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金融机构或(huò)指(zhǐ)定保证机(jī)构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定(dìng)金(jīn)保证委托合同，设(shè)置购房者定(dìng)金的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并(bìng)将相(xiāng)应(yīng)的保(bǎo)证金证明书(shū)交(jiāo)付给(gěi)购(gòu)房者。除定金外，其他预(yù)先支(zhī)付的购房款也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)美国管得了比尔盖茨吗烂尾(wěi)，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保证机(jī)构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金(jīn)，一(yī)般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有(yǒu)资(zī)金进(jìn)银行专门(mén)项目(mù)资金(jīn)账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修(xiū)期后支(zhī)付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新加坡(pō)开发商有统一的选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支(zhī)付(fù)5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的(de)首付及印花税，同(tóng)时购房(fáng)者向银行申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采取按工程(chéng)进度(dù)付款的(de)方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流(liú)程做了统一详细规定(dìng)，要求所有开发商(shāng)遵守，支付(fù)节点一般(bān)为合同签订后、地(dì)基完工、框架(jià)完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也(yě)依照工程进度(dù)放(fàng)款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷(dài)款的增加而增加(jiā)，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订(dìng)金(jīn)与付(fù)款会存入银行专门的(de)项目资金账(zhàng)户(hù)，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者(zhě)享受1年(nián)的房屋保修(xiū)期，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了(le)政策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的(de)支持力度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金(jīn)融工具(jù)支持。另(lìng)一(yī)方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持(chí)力度，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并购(gòu)重组整个行(xíng)业(yè)，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金(jīn)融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估计形势复(fù)杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企(qǐ)债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效(xiào)机(jī)制(zhì)。长效机(jī)制四大关(guān)键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。定金环节(jié)，建(jiàn)立开发商(shāng)违约(yuē)后定金保护机(jī)制(zhì)，如(rú)将(jiāng)已支(zhī)付定(dìng)金冻结(jié)至(zhì)房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房者定金(jīn)安(ān)全。签订合(hé)同环(huán)节(jié)，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购(gòu)房(fáng)者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行(xíng)的第三(sān)方资金监管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用(yòng)现象(xiàng)。交付环节(jié)，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费(fèi)维(wéi)修(xiū)，购房者在(zài)保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜(yí)之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售制(zhì)已经过时(shí)了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另一方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即(jí)所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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