“现在的房地产很难(nán)再出(chū)现像过去十年的系统(tǒng)性(xìng)行情。”思睿集团合伙人、首席经(jīng)济学(xué)家(jiā)洪灏向《红(hóng)周刊》表示，房地产行(xíng)业(yè)分化的(de)愈加明显，让机构和投(tóu)资(zī)者的关注(zhù)度从板块向单个标的(de)转移(yí)。上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈(chén)昊扬(yáng)向《红周刊》指出，从行(xíng)业来看，无(wú)论(lùn)是业绩，还(hái)是估值，房地产都已经双杀到了最底部，而(ér)且(qiě)是(shì)反复地杀到了底部(bù)，再往下的空间已经不大了(le)。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个股阿尔法重(zhòng)要参(cān)考

　　那(nà)么(me)如何(hé)寻找房(fáng)地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提(tí)醒，在房(fáng)地产赛道中进行选(xuǎn)择，需(xū)要非(fēi)常小心，避免(miǎn)选了半天，标的公(gōng)司出(chū)现爆雷的情况。除(chú)此之外(wài)，洪灏指出，需要(yào)满足以下三(sān)个基准：有大的(de)国资背景(jǐng)的、杠杆率较低的(de)、此前没(méi)有踩(cǎi)过红线的(de)。

　　他(tā)还(hái)表示，如(rú)果关(guān)注一下今年(nián)房地产(chǎn)的开发资金(jīn)来源，可以发现，其实(shí)银行的信贷倾向是不太愿意给房企贷款(kuǎn)的，房企的(de)主要资金来源来自新盘(pán)的销售。但今年新房的销(xiāo)售(shòu)情况相较一般。再关注一下，哪些房企能从银行拿到钱(qián)，其实(shí)主要还是那些有国企背景的房企(qǐ)，民营(yíng)房企(qǐ)相对比(bǐ)较困难，所(suǒ)以整个行业出(chū)现了一(yī)个很明显的分(fēn)化，无论(lùn)是在(zài)销售，还是融资等(děng)各个方面都非常明(míng)显。现在(zài)有国资(zī)背景的房企在(zài)资本(běn)市场表现相对较好，但没有国(guó)资背景的(de)民营房(fáng)企股(gǔ)价(jià)大多(duō)表现很一(yī)般。

　　陈昊扬则(zé)向《红(hóng)周(zhōu)刊》表示(shì)，在房地产行业内，我们的逻辑是，“寻找最后的赢家(jiā)”。而具体(tǐ)到如何挖(wā)掘，我们会特别重视企业的(de)成(chéng)本优势，更(gèng)具(jù)体一点，就是它的净借贷水平（净负债(zhài)率）是不是行业内的最(zuì)低水(shuǐ)平；利润率是不是行业内最高的；融(róng)资成(chéng)本是否是行业内(nèi)最(zuì)低的；建安成本是(shì)否(fǒu)也是业(yè)内最低的；这些都是我们看(kàn)重的(de)一(yī)家(jiā)房企的综合成本。

　　需要注(zhù)意的(de)是，能够同时满足上述条件(jiàn)的(de)房企并不多。即便是在国央企中，仍有(yǒu)部分房企出(chū)现(xiàn)了(le)“三道(dào)红线”的“踩线”情(qíng)况，且(qiě)有逐(zhú)渐恶化的趋势。以A股为例，《红周刊》根据Wind数据(jù)整理发现，截至(zhì)2022年末，天房发展、陆家嘴(zuǐ)、格力地产、西藏城(chéng)投(tóu)、中交地(dì)产、中国武夷等国(guó)央(yāng)企“三道红线”全(quán)踩(cǎi)。

　　除(chú)此之(zhī)外(wài)，城建发(fā)展、京投发展(zhǎn)、光明地产、云(yún)南城投(tóu)、首开股份、珠(zhū)江(jiāng)股(gǔ)份(fèn)、城投控股等国央企房企也踩了“三道红线”中的(de)两条。

　　2022年激进扩(kuò)张房企

　　需警(jǐng)惕其重蹈覆辙

　　不(bù)难(nán)看出(chū)，即(jí)便(biàn)是有着较稳健特色的国央企房企(qǐ)，其(qí)财务指标称得上(shàng)完全健康的(de)仍(réng)是(shì)少数。而更(gèng)加(jiā)值得注意的是，在2022年(nián)，不少国企，甚至地方国企开(kāi)始大举扩张。而这(zhè)无疑又进一步考(kǎo)验着国(guó)央(yāng)企的(de)资(zī)金链情况。

　　对房企而(ér)言，扩(kuò)张速度的(de)张弛有(yǒu)度尤为重要(yào)，节(jié)奏把(bǎ)握准确(què)，有助于房企储备优质“弹(dàn)药”；但过(guò)于乐(lè)观(guān)的预判未(wèi)来市场，以及过于激进(jìn)的扩张拿地节奏也有可能(néng)让房(fáng)企重蹈此(cǐ)前的高杠(gāng)杆(gān)覆辙。

　　陈(chén)昊扬以其(qí)配置的一家房企(qǐ)进行举例，它从2018年开始到2021年，连续(xù)4年的(de)净借贷比(bǐ)例都维持在33％左右，完全没有增加杠(gāng)杆比例(lì)。而到2022年(nián)，这(zhè)家(jiā)房企(qǐ)明(míng)显感觉到机会来了(le)，其开始在(zài)一线城市进行大(dà)举拿地，净负(fù)债率也由此前的33％左右水准(zhǔn)提高到(dào)45％左右，涨(zhǎng)了(le)接(jiē)近三分(fēn)之(zhī)一。与此同(tóng)时，该房企新(xīn)购(gòu)入地(dì)块也实现了快速的(de)开(kāi)盘利用率，预计今年会(huì)有更多的楼盘入市。像(xiàng)这类企业就(jiù)符合“最(zuì)后的赢(yíng)家(jiā)”的(de)特点。一方面，在于它本身(shēn)储备了(le)很多(duō)弹药，去年拿地超1000亿元，且其中一(yī)半在(zài)一线城市，另外一半也主要集中在(zài)强(qiáng)二线和(hé)二(èr)线城市；另(lìng)一方面，它的扩(kuò)张是有(yǒu)节(jié)制(zhì)地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相反，有些(xiē)房(fáng)企的扩张速度(dù)让(ràng)人(rén)感觉又回到了2016年、2017年，或者说看到(dào)了2016年～2020年(nián)期间扩张的民营(yíng)企业的影子。虽然(rán)说，见(jiàn)到机会时要出手，但出手的章法仍(réng)要小心，如(rú)果(guǒ)负债(zhài)率(lǜ)扩张得(dé)太快(kuài)，但(dàn)未来的(de)两年(nián)市(shì)场没有(yǒu)想(xiǎng)象得(dé)那么好，可能(néng)会重蹈覆(fù)辙(zhé)。

　　那么如何来衡量(liàng)一家房企(qǐ)的扩(kuò)张(zhāng)速度是否激进？陈昊扬向《红周刊》表示，主要(yào)还(hái)是看房企的净(jìng)负(fù)债率水平，在我看来，这个比例如果(guǒ)超(chāo)过60％，就是扩张(zhāng)得(dé)过于快速了。

　　不难看出，这(zhè)一标准要比(bǐ)“三(sān)道(dào)红线(xiàn)”对房企(qǐ)的净负债率要求不(bù)得高于100％要(yào)更加严格。陈(chén)昊扬解释，当前房地(dì)产行业(yè)的复苏速度并没有(yǒu)那么快，所以(yǐ)要规避公司净负债率提高到一个比较(jiào)危险的水(shuǐ)平。

　　《红周刊》对在(zài)2022年拿地较(jiào)积极(jí)的房企(qǐ)梳(shū)理(lǐ)发(fā)现，中交地产、中国金茂、华发股份、越秀地(dì)产、绿城(chéng)中国(guó)、保利发(fā)展(zhǎn)等(děng)房(fáng)企(qǐ)2022年净负债率都在(zài)60％之上。其(qí)中，中交地产净负(fù)债率持续居(jū)高不下(xià)，在(zài)2020年(nián)至2022年期(qī)间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜明对(duì)比的是，华润置地、中国海(hǎi)外(wài)发展、万科(kē)A、滨江集(jí)团、招商蛇口、龙湖集(jí)团等房企(qǐ)在践行(xíng)较(jiào)积(jī)极(jí)的拿(ná)地策略的(de)同(tóng)时，也较好地控制了公司的扩张(zhāng)速度与净负债(zhài)率水平（见附(fù)表）。

　　滨(bīn)江集团等(děng)个别(bié)民(mín)营房企

　　或(huò)具(jù)备“最后赢(yíng)家”的(de)黑马特质

　　陈昊扬指出(chū)，实际上，他们是以(yǐ)同一(yī)筛选标(biāo)准(zhǔn)来看(kàn)国央企与(yǔ)民营房企，但在(zài)各维度的实(shí)际(jì)表现上(shàng)，国央企确实会更(gèng)胜一筹。如国(guó)央企(qǐ)的(de)融(róng)资成本更低(dī)，融(róng)资(zī)渠道(dào)也更顺畅，能够做到(dào)想融就(jiù)融(róng)，这样，国央企自然(rán)而(ér)然(rán)就具有天然优(yōu)势。

　　虽(suī)然对比民营房企，机构更加看好国央企(qǐ)，但这也(yě)并(bìng)不意(yì)味着，民营企(qǐ)业中就没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理(lǐ)发现，仍有(yǒu)少数民(mín)营房企(qǐ)同样受到机(jī)构的青睐(lài)。比(bǐ)如，根据2023年一季报，滨江(jiāng)集团(tuán)的(de)十大流通股(gǔ)东中新(xīn)进了“中国工(gōng)商(shāng)银行股份有限公司－景顺长(zhǎng)城中国(guó)回报灵活(huó)配置混合(hé)型证(zhèng)券投(tóu)资(zī)基金(jīn)”“全(quán)国社保基金一一六组合(hé)”等。

　　除此(cǐ)之外，自(zì)2021年开始，百亿私募(mù)珠(zhū)海阿巴马资(zī)产管理有限(xiàn)公司(sī)就长期持(chí)有(yǒu)滨江(jiāng)集(jí)团。根据一(yī)季(jì)报，该资产公司(sī)的几(jǐ)只产(chǎn)品合计持有滨江集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐(lài)，和其自身的基本(běn)面表现(xiàn)存在一定关(guān)系。2020年以(yǐ)来的近三年时间(jiān)，房地产市(shì)场整体在(zài)走“下坡(pō)路(lù)”，但作为杭州本土房(fáng)企的(de)滨江集团仍是表现出较强的韧劲(jìn)，2020年(nián)以来(lái)，滨江集(jí)团在业绩表(biǎo)现、销(xiāo)售规模(mó)、新增土储、股价表现等多维度都表现了较强(qiáng)的(de)增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团(tuán)扣非(fēi)归母净利润依次为(wèi)21.27亿元(yuán)、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近(jìn)期发布的2023年一季报，今(jīn)年(nián)一季度，滨江集团更(gèng)是实现了扣非(fēi)归母净利(lì)润(rùn)5.41亿元(yuán)，同(tóng)比增长134.07％。

　　在(zài)房地产“青(qīng)铜(tóng)时代”仍能(néng)保持自身业绩(jì)的持续增长，和滨江集(jí)团(tuán)扎根杭州的战(zhàn)略布局关系密(mì)切。根据(jù)2022年年报，滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)有近七成营(yíng)收来自杭州地区，而在2021年，杭州地区的营收(shōu)比重(zhòng)只(zhǐ)占到近六(liù)成。近三年持续稳(wěn)居(jū)杭州(zhōu)房企销售排(pái)名第一(yī)。

　　与此同时，滨(bīn)江集团在杭州的土(tǔ)储补(bǔ)充(chōng)同样较为(wèi)积极，根据诸葛找房、住(zhù)在杭(háng)州网数据显示，2020年、2021年、2022年(nián)在杭拿地金额依次为(wèi)404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元(yuán)，同(tóng)样持续稳(wěn)居杭(háng)州的本土第一。

　　而滨江集团(tuán)在杭州(zhōu)的较(jiào)突(tū)出(chū)表现，也让滨江集(jí)团的(de)房(fáng)企排名迅速提升。到(dào)2023年(nián)，滨江(jiāng)集(jí)团的房企排名已(yǐ)冲(chōng)进前十(shí)，根(gēn)据中指数据，2023年前4月，滨(bīn)江集团(tuán)实现(xiàn)销(xiāo)售额607.3亿元，位(wèi)列房企第(dì)九(jiǔ)位。

　　值得注意的是，2020年至今(jīn)，滨江集团股(gǔ)价翻了超一倍以上，而近(jìn)期，滨江集(jí)团更是(shì)迎来多(duō)家机构(gòu)的集中调研。滨江集团发(fā)布公(gōng)告表示，公司于5月10日接受了信达证券(quàn)、金鹰(yīng)基金、建信养(yǎng)老、新(xīn)华养老等(děng)18家机构调研。丬这个偏旁读什么 小说，丬这个偏旁读什么字>

　　产业链(liàn)布局重点移至存量赛道

　　机构在下游家纺、家居、物(wù)业觅α

丬这个偏旁读什么 小说，丬这个偏旁读什么字　　实际上(shàng)房地产(chǎn)开发(fā)只(zhǐ)是(shì)房地产产业链上的中游环节，其上游(yóu)主要为(wèi)钢铁、水泥、建材、玻(bō)纤等材料供应(yīng)商，而下游(yóu)应用(yòng)行业主要包(bāo)括中介服务、家用电(diàn)器、物业管理、家居用品。综(zōng)合(hé)《红周刊》的采访，房地产开发环节与上游材料端息息相关，新盘开工不足导致(zhì)上游不被(bèi)看好，机(jī)构寻觅个股阿(ā)尔法的(de)思路渐渐移至(zhì)下游。“中国房地产行(xíng)业在进入(rù)存量房时代，所以对地产产业链，尤其是偏消费属性的家(jiā)装家居领域，我们(men)相对看好(hǎo)，因(yīn)为居民(mín)保(bǎo)有的住房规模越来越大(dà)，随着时间的增加，内(nèi)装(zhuāng)更新的需求也会越来越多。美国过去(qù)的数据充分说明了这一(yī)点，在新房销售见顶之后(hòu)，家具(jù)消费(fèi)的增长却一直都很好。对于地产产业链(liàn)，我们相对看好和内(nèi)装相(xiāng)关的行业，例如消费建材、家居装饰等。”万家基金人士表示。

　　而根据(jù)《红周刊》对下游细分中(zhōng)相关赛(sài)道龙头年内表现(xiàn)的统计，目前暂(zàn)居前两位的(de)都是来(lái)自家纺赛(sài)道的公司，它们分别是富安娜(nà)和水星家纺，特别是前者在(zài)月线连收(shōu)七(qī)根(gēn)阳(yáng)线的基础上，年内迄今涨幅(fú)已经(jīng)逼近30％。

　　以前(qián)者(zhě)为例，富安娜主(zhǔ)要从事纺织家居、睡(shuì)眠(mián)家居、生活类产品的研发、设计、生(shēng)产(chǎn)及(jí)销(xiāo)售，旗下拥有原创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和(hé)“酷奇(qí)智(zhì)”自有品牌(pái)。第一季度报告(gào)显示，报告期(qī)内，富(fù)安娜实现营业收入(rù)约6.2亿(yì)元，同比减(jiǎn)少(shǎo)7.57％；不过实现(xiàn)归属(shǔ)于上市公司股东的(de)净利润约1.11亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长5.28％。

　　而(ér)从上(shàng)市公司一季报的十大流通股股东来看，能够发现该股早已成为基(jī)金重仓股(gǔ)的天(tiān)下(xià)，彼时包(bāo)括公募的中欧价值(zhí)发(fā)现、中欧(ōu)潜力价(jià)值、工(gōng)银瑞信灵动价值、宝盈新价(jià)值(zhí)和私募的明河2016，都在其中出现(xiàn)，占据了半壁江山(shān)。需要(yào)强调的(de)是，中欧的两只基(jī)金都是价值派基金经理(lǐ)曹名长(zhǎng)在(zài)管的产品，首(shǒu)季(jì)其同时重仓的房地产产(chǎn)业链股票还有(yǒu)金地集团和大亚(yà)圣象。

　　对比而(ér)言(yán)，前几(jǐ)年曾经风光一时(shí)的家居板块也(yě)因(yīn)疫情、消费复苏进程缓慢(màn)等多(duō)因素一度沉寂，不(bù)过好在困(kùn)境反转露出(chū)曙(shǔ)光，家居板(bǎn)块中年内表现最好的是志邦(bāng)家居。同一时(shí)间段(duàn)，该股(gǔ)年内上(shàng)涨已(yǐ)经超过23％，从业绩来看，无论是营(yíng)收还是(shì)归母(mǔ)净利润，公司都实现了同比双升。

　　从(cóng)公(gōng)司的十大流通股股东(dōng)来看，《红周刊》发(fā)现广发基(jī)金经(jīng)理罗洋(yáng)慧(huì)眼独具(jù)，一季报中他管理的广发(fā)策(cè)略优选和(hé)广(guǎng)发安宏回(huí)报(bào)均增加了持股，而这(zhè)两只产品也成为志邦家(jiā)居十大(dà)流通股股东中仅有(yǒu)的两只(zhǐ)公募。有意思的是，他似乎(hū)对于定制家居类标的情有(yǒu)独钟，在(zài)另一家赛道(dào)公司金牌橱(chú)柜中(zhōng)，他管理的全部(bù)三只(zhǐ)产品(pǐn)均登榜十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)，其也成为(wèi)他的独门(mén)重仓股。

　　除去家居(jū)家纺(fǎng)外，下(xià)游的物业(yè)股也越来越被机构所青睐，不(bù)过(guò)这类标的大多(duō)在香港上市，如何选择成为难题(tí)。对(duì)此，前述上(shàng)海公募基金(jīn)经理举例分析：“物业(yè)服务不(bù)是一个高毛(máo)利的行业(yè)，挣钱很辛苦，我选公司还是希望(wàng)挣的是市场化应(yīng)该挣的(de)钱，以我曾经买的(de)绿城(chéng)服务为例(lì)，它在中(zhōng)高端楼盘占比是比较高的，每年到期(qī)的合同里提价成(chéng)功率在30％～40％。它能(néng)做到(dào)滚动的(de)大部分项(xiàng)目到(dào)期(qī)之后，经过(guò)两三轮合同周期还能(néng)做到产品提(tí)价。”

　　“行(xíng)业里真正能做到产品(pǐn)提(tí)价的(de)公(gōng)司很少，因为物业公司很(hěn)容(róng)易一开(kāi)始是挣(zhēng)钱(qián)的，后(hòu)面因为保安这些(xiē)固定人员成本的年度(dù)增长，不过服(fú)务没有特别好(hǎo)，客(kè)户(hù)没有那么满(mǎn)意，能(néng)做到提价(jià)难(nán)度是非常大的(de)。但是(shì)该公司能在业内(nèi)做到到期之后(hòu)提价率比较高，这跟它的定位(wèi)和比较好的服务是有(yǒu)关系的。”他进(jìn)一步强调。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 丬这个偏旁读什么 小说，丬这个偏旁读什么字