文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)了(le)，用你的钱(qián)，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者(zhě)的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱没实(shí)力(lì)的别建了，不能把包(bāo)袱甩给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这是房(fáng)地(dì)产(chǎn)从(cóng)大开发时代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老(lǎo)百姓的最大保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱(qián)，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个(gè)技(jì)术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效(xiào)机制(zhì)，长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和长期(qī)平(píng)稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝(jué)大部(bù)分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是(shì)对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等(děng)待期一(yī)般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不能交(jiāo)房的(de)风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来(lái)的(de)？国外什么情况？简单(dān)科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预(yù)售最早(zǎo)源于(yú)中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房(fáng)预(yù)售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般有严(yán)格的监管保障措施，开发商在(zài)项目获(huò)得(dé)政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后(hòu)并(bìng)非像中国一(yī)样在支(zhī)付(fù)完首付(fù)款后从银行一次性贷(dài)款支(zhī)付剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而(ér)是根据开(kāi)发商(shāng)工程进度在(zài)完全交房(fáng)前进行分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的(de)资(zī)金监管(guǎn)、分(fēn)期支付以及(jí)违约处(chù)罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施(shī)，一定会(huì)触(chù)发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以(yǐ)后改(gǎi)为现房销售。客观(guān)讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在(zài)中国(guó)住(zhù)房进(jìn)入(rù)存(cún)量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回(huí)归实体经济和居住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不(bù)是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而(ér)是(shì)所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的(de)本质(zhì)是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中心，房(fáng)地(dì)产也不能例外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治(zhì)久(jiǔ)安(ān)、行业企业健康发(fā)展的重大措施。在(zài)当前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务院发展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财(cái)税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研(yán)究(jiū)。（参考后来(lái)形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给(gěi)量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实(shí)存(cún)在(zài)

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示many的比较级和最高级怎么写，much的比较级和最高级strong>

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出(chū)租是地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方(fāng)式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时(shí)住宅，住房的(de)需求(qiú)是相(xiāng)当(dāng)高，不过(guò)大多数(shù)居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租是中国香港(gǎng)地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问(wèn)题。针对这一(yī)系列问题，不少地(dì)产商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售(shòu)的基础上(shàng)，将(jiāng)“按(àn)揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着(zhe)独到(dào)的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身(shēn)资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)。当(dāng)时其(qí)在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境(jìng)、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价(jià)格、订(dìng)购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的(de)订金，采用类似租金的(de)分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了自己(jǐ)的房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的(de)资金问题，降低投资风(fēng)险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场的一大(dà)特(tè)色，纵观(guān)中国(guó)香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解(jiě)决了核(hé)心的住房供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了(le)中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监管部门不(bù)断(duàn)完(wán)善、规范化，建立(lì)健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用(yòng)超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于预(yù)售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在(zài)预售前(qián)，确保地(dì)价款已经(jīng)全部(bù)支付，还要(yào)证明自身有资(zī)金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核准。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求(qiú)律师(shī)行在(zài)银行(xíng)开(kāi)设的信托账户（监(jiān)管账户(hù)）、开发商(shāng)操作等采取(qǔ)全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动(dòng)项目(mù)完工。随着监管(guǎn)体系逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地(dì)面(miàn)临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地(dì)优先发展重工业，强调(diào)基础建设，这(zhè)一导向使前期(qī)发展(zhǎn)工业化的(de)进(jìn)程大于城(chéng)市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进一步(bù)推进(jìn)城市化(huà)。但当时(shí)推行的(de)是“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养房”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住(zhù)房市场(chǎng)发展起步较晚、增速(sù)较慢，福(fú)利(lì)分(fēn)房制度也出(chū)现了分(fēn)配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问题，因此福利分房制度不(bù)再适(shì)用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供应量(liàng)小的困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对内地房(fáng)地(dì)产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地(dì)逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制度，先后出(chū)台多项文(wén)件，大(dà)力支(zhī)持国(guó)内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出台《关(guān)于(yú)进一步(bù)深(shēn)化城镇住(zhù)房(fáng)制(zhì)度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决(jué)定停止住(zhù)房(fáng)无(wú)偿实物分配，逐(zhú)步(bù)实行住房分配货(huò)币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的(de)住房新体制，从计(jì)划(huà)经济下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允许开发(fā)商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时间周期长的两(liǎng)大难题(tí)，开发商以(yǐ)预售(shòu)款(kuǎn)撬(qiào)动下一个(gè)项目的开发(fā)，形成(chéng)滚动开(kāi)发(fā)模式，住房供(gōng)应速度加快。自(zì)此(cǐ)中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国(guó)人民银(yín)行(xíng)等(děng)多方迅速出(chū)台相关(guān)的(de)信贷(dài)政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说(shuō)，是(shì)指房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预(yù)先出售给购房者，由(yóu)购房者支付(fù)定金或房款的(de)行(xíng)为。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房预售(shòu)流程(chéng)为：房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商办理预售许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖(mài)合同(tóng)-进行备(bèi)案登记和预(yù)告(gào)登记(jì)-交付房屋(wū)。在购房过程中(zhōng)，购房(fáng)者(zhě)需要(yào)一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开(kāi)发(fā)商而言(yán)，预售制(zhì)商品(pǐn)房(fáng)也开启(qǐ)了(le)高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在(zài)

　　作(zuò)为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售(shòu)的(de)最主要方式，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进(jìn)程(chéng)。预售(shòu)制在(zài)过去20多(duō)年对中国内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要(yào)作用，不仅解决(jué)了(le)房地产(chǎn)市场快速(sù)发展阶段(duàn)的资金需求，也(yě)提高了居民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国(guó)内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民(mín)蜗(wō)居到基本(běn)适居(jū)，住房事业(yè)取(qǔ)得(dé)巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇(zhèn)化(huà)进程进(jìn)入快(kuài)速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增(zēng)至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国内(nèi)地房(fáng)地产历经二十多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发投资完(wán)成额(é)从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业(yè)从无到(dào)有、从国企先(xiān)行到(dào)民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年(nián)来房地(dì)产(chǎn)也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地(dì)产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献(xiàn)），其(qí)中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉动的(de)投资占(zhàn)全(quán)社会固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行(xíng)不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道(dào)，根据我(wǒ)们(men)的(de)《中国住房市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房(fáng)市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债(zhài)房(fáng)市值(zhí)的(de)比例(lì)较高，主要(yào)是(shì)因(yīn)为住房市值高(gāo)，以及中国资本市(shì)场发育尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资比例较低，股票(piào)、债券市值(zhí)较低(dī)，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商(shāng)品是(shì)一(yī)手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的(de)单方面不(bù)公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合(hé)同、购房(fáng)者和(hé)银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个(gè)独(dú)立的合同关系，如果开(kāi)发商发(fā)生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同(tóng)向开(kāi)发商主张权力，但依旧(jiù)需要(yào)根据按(àn)揭贷(dài)款合同按时向(xiàng)银行(xíng)进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自(zì)身信(xìn)用和(hé)购房者对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的(de)发(fā)放(fàng)方，一(yī)旦(dàn)房企因为市场波(bō)动或经(jīng)营不善(shàn)，出(chū)现资金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签订的(de)预售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期(qī)不(bù)能还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行(xíng)承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办(bàn)法》中明(míng)确(què)规定(dìng)了开发企业预售商品房(fáng)所得款(kuǎn)项(xiàng)应(yīng)当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体办(bàn)法(fǎ)，由房地(dì)产(chǎn)管理部门制(zhì)定(dìng)。但多年以来全国并(bìng)没有统一的预(yù)售(shòu)资金监(jiān)管规定(dìng)，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监(jiān)管(guǎn)资(zī)金比例为总(zǒng)预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则按照项目的建安成(chéng)本乘(chéng)以建筑面积或者(zhě)项目工程(chéng)总(zǒng)额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入(rù)监管账户(hù)、或(huò)进入(rù)监管账户后(hòu)被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资金继(jì)续建(jiàn)设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产大开发时代的(de)高周(zhōu)转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调(diào)预(yù)售款监管账(zhàng)户(hù)资金，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资(zī)金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房企各(gè)地项目(mù)间流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转模式(shì)，但一定程度(dù)上把风(fēng)险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预(yù)付资金，一(yī)般设有(yǒu)定(dìng)金或(huò)预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求购房者支(zhī)付的预付款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付(fù)方(fāng)式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进(jìn)度(dù)分期支付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭(jiē)贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是(shì)期房由政(zhèng)府或第三方(fāng)验收(shōu)合(hé)格(gé)并提供验(yàn)收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是开(kāi)发商(shāng)为购房者(zhě)提供一定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定(dìng)期限内无(wú)条(tiáo)件(jiàn)返还(hái)，最低(dī)首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付(fù)前资金由第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数(shù)据，2021年(nián)美(měi)国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后通过按(àn)揭贷款支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为(wèi)防(fáng)止开(kāi)发(fā)商挪用(yòng)资金，购房者的(de)定(dìng)金及首付款由第三(sān)方公证行或(huò)产权保险公(gōng)司的(de)信(xìn)托账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金全部(bù)来(lái)自银(yín)行，银行根据(jù)工程进度(dù)向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发(fā)商施(shī)工进度(dù)。开(kāi)发商在房(fáng)屋交(jiāo)付时需(xū)取(qǔ)得(dé)由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审(shěn)查(chá)后发放的验收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证向银行得(dé)到(dào)购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零首付(fù)购房(fáng)，房款按建(jiàn)造(zào)工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用(yòng)固定(dìng)利率，开发商或(huò)购(gòu)房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商(shāng)在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前(qián)，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预约(yuē)公证，签订合(hé)同后定(dìng)金(jīn)退还(hái)。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金按照德国法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需(xū)支付(fù)公(gōng)证费和土地交易税，分(fēn)别(bié)为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含在(zài)购(gòu)房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而(ér)异。一(yī)般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工(gōng)、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全(quán)部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房(fáng)者可在(zài)支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)前申(shēn)请房(fáng)贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，银行按(àn)施工节奏分多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购(gòu)房者一(yī)定使用期(qī)限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司(sī)针对期房设计(jì)了两(liǎng)种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)险公司(sī)保证开发商(shāng)赔偿或(huò)修(xiū)复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　英国预(yù)售制设(shè)有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各(gè)个环节，各环节内容(róng)确(què)认无误后签订(dìng)首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由保险公司(sī)赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交房前(qián)付款比例相对较低，一(yī)般(bān)会(huì)在合(hé)同签(qiān)订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规(guī)定(dìng)房(fáng)屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验(yàn)验收(shōu)后才能交(jiāo)付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房(fáng)预售(shòu)资金监管(guǎn)极为严格(gé)，资(zī)金(jīn)也由(yóu)律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程(chéng)中(zhōng)，由买(mǎi)房(fáng)律师(shī)将资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资(zī)金在进入开发商账(zhàng)户前经(jīng)过两道(dào)关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成(chéng)“预售房定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)不超房款的20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还定价并(bìng)赔(péi)偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二战结(jié)束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多(duō)次修(xiū)订(dìng)，目前是唯一(yī)一部规(guī)范期房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者(zhě)支付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求(qiú)开发(fā)商必须完成定金保(bǎo)全措施(shī)才可预售(shòu)。什么是定金(jīn)保全措施(shī)？即买(mǎi)卖(mài)双方签订购房合(hé)同时，开发商向金融机(jī)构(gòu)或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置(zhì)购房者定(dìng)金的(de)保证(zhèng)或保险，并将相(xiāng)应的(de)保证金证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先(xiān)支(zhī)付的购(gòu)房款也受该措施(shī)保护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭(píng)保证金证明书向金融(róng)机构(gòu)或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交(jiāo)房(fáng)前只需支付(fù)最多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进度支付(fù)，所有资金进银行专门(mén)项(xiàng)目资(zī)金账户，交房(fáng)后(hòu)满(mǎn)1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加(jiā)坡(pō)开发商有统一的(de)选购权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商(shāng)条(tiáo)例》对期房many的比较级和最高级怎么写，much的比较级和最高级付(fù)款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地基完(wán)工(gōng)、框架完工、管道门(mén)窗(chuāng)等完(wán)工等，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度(dù)放款，月供(gōng)在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加(jiā)而增(zēng)加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付款会(huì)存入银(yín)行专门(mén)的项目资金账户，账户(hù)资(zī)金(jīn)提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善(shàn)型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融(róng)工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在(zài)正(zhèng)常运(yùn)转的(de)房企包括民(mín)营企业，加大支持(chí)力度，由优质(zhì)房(fáng)企牵头并购重组整个(gè)行业(yè)，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形(xíng)势(shì)复杂性和人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环(huán)节(jié)，建立开发商违约后(hòu)定(dìng)金保护机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安(ān)全。签订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励(lì)保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延期(qī)以及(jí)重(zhòng)大缺陷等(děng)情况提(tí)供(gōng)充分的保障。余款支(zhī)付环(huán)节，建立按工程进度付款机制或(huò)交房后按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保(bǎo)护购(gòu)房者的权益。资金监管环(huán)节，引入独立于(yú)开发商、银(yín)行的第三方(fāng)资(zī)金监(jiān)管机构，或由政府相关部(bù)门(mén)直接监管，以此防止资金(jīn)挪(nuó)用现象。交付环节(jié)，建立商(shāng)品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房(fáng)屋质量(liàng)问题全(quán)权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者(zhě)在(zài)保(bǎo)修期结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量(liàng)时(shí)代，对(duì)购房民众不(bù)公平的(de)预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不(bù)能兑(duì)现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实(shí)质的(de)保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。