“现在的(de)房地产很难再(zài)出现(xiàn)像过去十年(nián)的系(xì)统性行情。”思睿集团合(hé)伙人、首席经济学家洪灏(hào)向《红周刊》表示(shì)，房地产行(xíng)业(yè)分化的愈(yù)加明显(xiǎn)，让(ràng)机构和投资者的关注度从板(bǎn)块向单个(gè)标(biāo)的转移(yí)。上海利檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊(hào)扬向《红周刊》指出，从行业来看(kàn)，无(wú)论是业绩，还(hái)是估值，房(fáng)地产都已(yǐ)经双杀到了最底部，而且是反(fǎn)复(fù)地杀到了底部，再往下的空间(jiān)已经不大了。

　　三道(dào)红(hóng)线等(děng)指标

　　成挖掘个股阿尔(ěr)法(fǎ)重(zhòng)要参考

　　那么如何寻找(zhǎo)房地产个股的(de)阿尔(ěr)法(fǎ)呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛(sài)道中进行选择(zé)，需要非常小心，避免选了半天，标的公司出现爆雷(léi)的情况。除此妩媚的意思怎么解释，妩媚的意思是什么解释之外(wài)，洪灏指出，需要(yào)满足(zú)以下三(sān)个基准：有大的(de)国资背景的、杠(gāng)杆率较低的、此(cǐ)前没(méi)有(yǒu)踩(cǎi)过红线的。

　　他还表示，如果关(guān)注一下今年房地产的开发资金来(lái)源，可(kě)以发现(xiàn)，其实银(yín)行的信贷倾向(xiàng)是(shì)不(bù)太愿意给(gěi)房企贷款(kuǎn)的，房企(qǐ)的(de)主要资金来(lái)源来自新盘的销(xiāo)售。但今年(nián)新房的销售情况相较(jiào)一般。再关注一(yī)下，哪些(xiē)房企(qǐ)能从银行(xíng)拿到钱，其实(shí)主要还是(shì)那些有国企(qǐ)背景(jǐng)的房企(qǐ)，民营房企相对比较困难，所以整个行业出现了(le)一(yī)个很明显的(de)分化，无论是在销售(shòu)，还是融资等各个(gè)方面(miàn)都非常明显。现在有国资背景的(de)房企在(zài)资本市场表(biǎo)现相(xiāng)对较好，但没有国资背景(jǐng)的民(mín)营房(fáng)企股价(jià)大多表现(xiàn)很(hěn)一般。

　　陈(chén)昊扬则向《红周刊(kān)》表示，在房地(dì)产行业内，我们(men)的(de)逻辑是，“寻找最后的赢(yíng)家”。而(ér)具体(tǐ)到如何挖掘(jué)，我(wǒ)们会特别重视企业的成本优势，更(gèng)具(jù)体一点(diǎn)，就是它(tā)的净(jìng)借贷水平(píng)（净负债率）是不(bù)是行业内的最(zuì)低(dī)水(shuǐ)平(píng)；利润率是不是行业内最高的(de)；融资成本是否是行业内(nèi)最低(dī)的；建安成(chéng)本是否也是(shì)业内最低的(de)；这(zhè)些都是我(wǒ)们(men)看重的一家房企的综(zōng)合(hé)成(chéng)本。

　　需要注(zhù)意的(de)是，能够同时满足上述条件的房企并不多(duō)。即便是在国(guó)央企(qǐ)中，仍(réng)有部分(fēn)房企出现了“三道(dào)红线”的“踩(cǎi)线”情况(kuàng)，且(qiě)有(yǒu)逐渐恶化的(de)趋势。以A股为例，《红周刊(kān)》根据Wind数据(jù)整理(lǐ)发现，截至2022年末，天房发展、陆家嘴、格力地(dì)产(chǎn)、西藏城投、中交地产(chǎn)、中国武夷等国央企(qǐ)“三(sān)道红线”全踩。

　　除(chú)此之外，城建发展、京投发(fā)展、光明地产、云南(nán)城(chéng)投、首开(kāi)股份、珠(zhū)江股(gǔ)份、城投控股等国央企(qǐ)房企也踩了(le)“三道红线(xiàn)”中的两(liǎng)条。

　　2022年激(jī)进(jìn)扩张房企

　　需警惕(tì)其重(zhòng)蹈(dǎo)覆辙

　　不难(nán)看出，即便是有着较稳健特色的国央(yāng)企房(fáng)企(qǐ)，其财(cái)务指标(biāo)称得上完全健(jiàn)康的仍是少数。而更加值(zhí)得注意的是，在2022年，不少国企，甚(shèn)至地方国企开(kāi)始大举扩(kuò)张。而这(zhè)无疑又进一步考(kǎo)验着国央企的资金链情况(kuàng)。

　　对房企而言(yán)，扩张(zhāng)速度的张弛有度尤(yóu)为重(zhòng)要，节奏把握准确，有助(zhù)于(yú)房企储备(bèi)优(yōu)质“弹(dàn)药”；但(dàn)过于乐(lè)观(guān)的预判未来市(shì)场，以及(jí)过于激(jī)进(jìn)的(de)扩(kuò)张拿(ná)地节奏也(yě)有(yǒu)可能让房企重蹈此前(qián)的高杠杆(gān)覆(fù)辙。

　　陈昊扬(yáng)以其(qí)配置的一家房企进行(xíng)举例，它(tā)从2018年(nián)开始(shǐ)到2021年，连续(xù)4年的净借贷比(bǐ)例都维持(chí)在33％左右，完(wán)全没有增加杠杆比例。而到2022年，这(zhè)家房企(qǐ)明显(xiǎn)感觉到机会(huì)来了，其开(kāi)始(shǐ)在一线城市(shì)进行大举拿地，净负(fù)债率也由此前的33％左右水(shuǐ)准提高到(dào)45％左(zuǒ)右，涨了(le)接近三(sān)分之一。与(yǔ)此同时(shí)，该房(fáng)企新购入地块也实现了快速的开盘利用(yòng)率，预计(jì)今(jīn)年会有更多的楼(lóu)盘入市(shì)。像这类(lèi)企业就符(fú)合(hé)“最后的赢家(jiā)”的特点。一(yī)方(fāng)面，在于(yú)它本(běn)身储备了(le)很多(duō)弹药，去年拿地(dì)超1000亿元，且其中(zhōng)一半在一线城市，另外一(yī)半也主(zhǔ)要集中在强二线和二线城市；另一方(fāng)面(miàn)，它的扩张是(shì)有节制(zhì)地扩张(zhāng)。

　　陈昊扬(yáng)同(tóng)样(yàng)提醒道(dào)，与(yǔ)之相反，有些房企的扩张(zhāng)速度让人感觉又回到了2016年、2017年，或者(zhě)说看(kàn)到了2016年(nián)～2020年期间扩(kuò)张的民营企业(yè)的影子。虽然(rán)说，见到机会时(shí)要出手，但出手(shǒu)的章(zhāng)法仍要小心，如果负债率扩张得(dé)太快，但未来的两(liǎng)年(nián)市场没有想象得那么好，可能会(huì)重蹈覆辙(zhé)。

　　那(nà)么如何来衡量一家房企的扩张速度(dù)是否激进？陈昊(hào)扬(yáng)向《红周(zhōu)刊》表示，主(zhǔ)要还是看房(fáng)企(qǐ)的净负债率水(shuǐ)平(píng)，在(zài)我看来(lái)，这个比例如果超(chāo)过60％，就是扩张得过于(yú)快速了。

　　不(bù)难看出，这一标准(zhǔn)要(yào)比“三道红线”对房企的(de)净负(fù)债率要求不得高于100％要更加严格。陈昊(hào)扬解释，当前房地产行业的复(fù)苏速度并没(méi)有那么快，所以要(yào)规避公司净负债率(lǜ)提高(gāo)到一(yī)个比(bǐ)较危险的水平(píng)。

　　《红周刊(kān)》对在2022年拿地较积极的房企梳理(lǐ)发现，中交地产、中(zhōng)国金茂(mào)、华发股份、越秀地产(chǎn)、绿城中国(guó)、保利发展等房企2022年净(jìng)负(fù)债率都在60％之上。其中，中交(jiāo)地产净负(fù)债率(lǜ)持续居高不下，在2020年至2022年期(qī)间(jiān)，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比(bǐ)的是，华润(rùn)置地、中国海外发(fā)展(zhǎn)、万科A、滨(bīn)江集团、招商蛇口(kǒu)、龙(lóng)湖集团等房企在践(jiàn)行较积极的拿地策略的(de)同(tóng)时，也较好地控制(zhì)了公司的扩张速(sù)度与(yǔ)净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)水平(píng)（见附(fù)表）。

　　滨江集团等(děng)个别民(mín)营房(fáng)企

　　或具备“最后赢(yíng)家”的黑马特质

　　陈昊扬指(zhǐ)出，实(shí)际上，他们是以同一(yī)筛(shāi)选标准来(lái)看(kàn)国央企与民营房(fáng)企，但在各维度(dù)的实际表现上，国央企确(què)实会更胜一筹。如国(guó)央企的融资成本更(gèng)低，融资渠道也(yě)更(gèng)顺畅，能够(gòu)做到(dào)想融就(jiù)融，这样，国央企自然(rán)而然(rán)就具有天然优势。

　　虽然对比民营房企，机构(gòu)更(gèng)加看好国央企，但这也并不(bù)意味着，民营企业中就没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理(lǐ)发现，仍(réng)有少数民营房(fáng)企同(tóng)样受到机构的青睐。比如，根据2023年一季报，滨江集团的十大流通(tōng)股东中新(xīn)进了(le)“中国工商(shāng)银行股份(fèn)有限公司(sī)－景顺长(zhǎng)城中国回报灵(líng)活配置混(hùn)合型证券(quàn)投资基金”“全国(guó)社保基金一一(yī)六组合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿(yì)私募珠海阿巴(bā)马资产管理(lǐ)有(yǒu)限公司就长期持有滨(bīn)江集团。根据(jù)一季报，该资产公司的几只产品合计持有滨江集团(tuán)9543万(wàn)股，约占(zhàn)流通(tōng)A股(gǔ)的(de)3.56％。

　　滨(bīn)江集团的受青睐，和其自身的基本面表现存在一定关(guān)系(xì)。2020年以来的近三年时间，房地产市场整体在走“下坡(pō)路”，但(dàn)作为杭州本土房(fáng)企的滨江集团仍是(shì)表现出较强(qiáng)的韧劲，2020年以来，滨江集(jí)团在业绩表(biǎo)现、销(xiāo)售(shòu)规(guī)模、新(xīn)增(zēng)土储(chǔ)、股价表现等(děng)多维(wéi)度(dù)都表现了较强(qiáng)的(de)增长(zhǎng)势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江(jiāng)集团扣(kòu)非归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依次实现同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近期发布的2023年一季报，今年一季(jì)度，滨江集团更是(shì)实现了扣非(fēi)归母净利润5.41亿(yì)元(yuán)，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保持自身业绩的持(chí)续(xù)增长，和滨江集(jí)团(tuán)扎根杭州(zhōu)的(de)战略布局关(guān)系密切。根据2022年年(nián)报，滨(bīn)江集团有近七成营收(shōu)来自杭州地(dì)区，而在2021年，杭(háng)州(zhōu)地(dì)区的(de)营收比重只占到近(jìn)六成(chéng)。近三年持续稳居杭州房企销售排名(míng)第(dì)一。

　　与此同时，滨江集团在杭州的土储(chǔ)补充同样较为积极(jí)，根据(jù)诸葛找房(fáng)、住在杭州网数据显示，2020年、2021年(nián)、2022年在(zài)杭(háng)拿地(dì)金额依次(cì)为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭州的本土第(dì)一。

　　而滨江(jiāng)集团在(zài)杭州的较突(tū)出表现，也让(ràng)滨江集团的房企排(pái)名迅速提升。到2023年，滨江(jiāng)集团的房企排名(míng)已冲进前十，根据中指数据，2023年前4月，滨(bīn)江集团实现销(xiāo)售额607.3亿元(yuán)，位列房企第九位。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江集团股价(jià)翻了超(chāo)一倍以上，而近期(qī)，滨江(jiāng)集团更是(shì)迎来多家(jiā)机构的集中调研。滨江集团(tuán)发布公告(gào)表(biǎo)示，公(gōng)司于(yú)5月10日接受(shòu)了信达(dá)证券(quàn)、金鹰基金、建信养老(lǎo)、新(xīn)华养(yǎng)老等(děng)18家机构调研(yán)。

　　产(chǎn)业链布局重点(diǎn)移至存(cún)量赛(sài)道

　　机构在(zài)下游家纺、家居、物业(yè)觅(mì)α

　　实际(jì)上房地产开发只是房地产产(chǎn)业链上的中(zhōng)游环节(jié)，其上游主(zhǔ)要为钢(gāng)铁、水泥(ní)、建材、玻纤等材料(liào)供应商，而(ér)下游(yóu)应(yīng)用行(xíng)业主要包括中介服务、家用(yòng)电器、物业管理、家居用(yòng)品。综(zōng)合《红周刊》的采访，房地产开(kāi)发环(huán)节与(yǔ)上游材(cái)料端(duān)息息相(xiāng)关，新(xīn)盘开工不足(zú)导致(zhì)上游(yóu)不被(bèi)看好，机构寻(xún)觅个股阿尔法(fǎ)的思路渐(jiàn)渐(jiàn)移至下游。“中(zhōng)国房地产行业在(zài)进入(rù)存(cún)量房时代，所以对地产产业链，尤其是(shì)偏消(xiāo)费属性的家装家居领域(yù)，我们相对看好，因为居民保有的住房(fáng)规(guī)模越来(lái)越大，随着时间的增加，内装更新的需求也会越来越多。美国过去的数据充分说(shuō)明(míng)了(le)这一点，在新房(fáng)销售见(jiàn)顶之后，家具消费的增长却一直(zhí)都很(hěn)好。对于地产产业链，我们相(xiāng)对(duì)看(kàn)好和内(nèi)装(zhuāng)相关的行(xíng)业，例如消费建材、家居装饰等(děng)。”万(wàn)家基(jī)金人士表示。

　　而根据《红(hóng)周刊》对(duì)下游细分中相关赛道龙头年内表现的统计，目前暂居前两位的都(dōu)是(shì)来自家(jiā)纺赛道的公司(sī)，它们分别是富安娜和水(shuǐ)星家纺，特别(bié)是前者在(zài)月线连收七根(gēn)阳线的(de)基础上(shàng)，年内迄(qì)今涨幅已经(jīng)逼近30％。

　　以前者为例(lì)，富(fù)安(ān)娜(nà)主(zhǔ)要从事(shì)纺织(zhī)家居(jū)、睡眠家居、生活类产品的研(yán)发、设(shè)计、生(shēng)产及销售(shòu)，旗下拥有(yǒu)原(yuán)创(chuàng)“富安(ān)娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐(lè)”和“酷奇智”自有(yǒu)品牌。第一季(jì)度报告显(xiǎn)示，报(bào)告期内，富安娜实现营业收(shōu)入约6.2亿元，同比减(jiǎn)少7.57％；不(bù)过实现归属(shǔ)于上市公司股东的(de)净利(lì)润约1.11亿元，同(tóng)比增长5.28％。

　　而从上市公司一季报(bào)的十大流通股股东来看，能够发现该股早已成为基金重仓股的天下，彼(bǐ)时(shí)包括公募的中欧价值发现、中欧潜力价值、工(gōng)银(yín)瑞信灵动价值(zhí)、宝盈新价值和私募(mù)的明河2016，都在其中出现(xiàn)，占(zhàn)据了半(bàn)壁江山。需要强调的是，中(zhōng)欧的(de)两只基金都是价值派基(jī)金(jīn)经理(lǐ)曹名长在管的产品(pǐn)，首季其同时重仓(cāng)的房(fáng)地产(chǎn)产业链股票(piào)还有金地集(jí)团和大亚圣(shèng)象。

　妩媚的意思怎么解释，妩媚的意思是什么解释　对比而(ér)言，前几年曾经风(fēng)光(guāng)一时的家居板块(kuài)也因疫(yì)情(qíng)、消(xiāo)费复苏进(jìn)程缓慢等多(duō)因素(sù)一度沉(chén)寂，不(bù)过好在困境(jìng)反(fǎn)转(zhuǎn)露出曙(shǔ)光，家居板块中年内(nèi)表现最好的是志邦家居。同一时间段，该股年(nián)内(nèi)上涨(zhǎng)已(yǐ)经超过23％，从业绩来看，无论是营收还是归母(mǔ)净利润，公司(sī)都实现(xiàn)了同(tóng)比(bǐ)双升。

　　从公司的十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，《红周刊》发现广发基金经理罗洋慧眼独具，一季报中(zhōng)他管理的广(guǎng)发策略优选和(hé)广发(fā)安宏回报均增加了持股，而(ér)这两只产品(pǐn)也成为志邦家居(jū)十大流通股股东(dōng)中(zhōng)仅有的两只公(gōng)募。有意思的(de)是(shì)，他似乎对于定(dìng)制家(jiā)居类标(biāo)的(de)情有独钟，在另一家(jiā)赛道公司金(jīn)牌橱柜中，他管理的全部三只产品均登(dēng)榜十大流(liú)通股股(gǔ)东，其(qí)也成(chéng)为他的独门重仓股。

　　除去家居家纺(fǎng)外，下游的物业股(gǔ)也越来越(yuè)被(bèi)机构所青睐，不过这类标的大多在(zài)香港上市，如何选择成为(wèi)难题。对此，前述上海公募基金经(jīng)理(lǐ)举例分析：“物(wù)业(yè)服务不是一个高(gāo)毛利(lì)的行业，挣(zhēng)钱很辛苦，我选公(gōng)司还(hái)是希(xī)望(wàng)挣(zhēng)的(de)是市场(chǎng)化应该挣的钱，以我曾(céng)经买的绿城服务为例，它在中高端楼盘占比是比较高的，每年(nián)到期(qī)的合同里(lǐ)提(tí)价成功率在30％～40％。它(tā)能做到滚动的大部分项目到期之后，经过两三轮合同周期还能(néng)做到产品提价。”

　　“行(xíng)业里真正能(néng)做到产品提价的公(gōng)司很少，因为物业公司很容(róng)易一开始是(shì)挣钱的，后(hòu)面因为保安这(zhè)些(xiē)固(gù)定人(rén)员成本的年度增长，不过服务没有特别好，客户没(méi)有那么(me)满意，能做到提价难度是非常(cháng)大的(de)。但是该(gāi)公司能在(zài)业内做(zuò)到到(dào)期之后提价率比较(jiào)高，这(zhè)跟它的定位(wèi)和比(bǐ)较好的服(fú)务是有(yǒu)关(guān)系的(de)。”他进一步(bù)强调(diào)。

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