文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城(chéng)乡建(jiàn)设工作会议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进(jìn)行现房销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等地明确(què)表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是(shì)对购房者的不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大(dà)开发时(shí)代步(bù)入高质(zhì)量(liàng)发(fā)展阶段的必然(rán)趋(qū)势(shì)，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术(shù)活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长效机制四(sì)大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地产(chǎn)税。如果按(àn)照经(jīng)济规律办事，中国一定能实(shí)现(xiàn)房(fáng)地产软着(zhe)陆和(hé)长期平稳健康(kāng)发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售制(zhì)、改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)？大(dà)家想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房(fáng)者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能200克是几两 200克是多少毫升交房的(de)风险。从行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置(zhì)等系(xì)列(liè)风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助(zhù)于(yú)落实中(zhōng)央房住不炒精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎(zěn)么来(lái)的？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)最早源于(yú)中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种开发(fā)商放杠杆(gān)的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界(jiè)不少(shǎo)国家存在(zài)预售制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达国家一(yī)般有严格的监管保(bǎo)障措(cuò)施(shī)，开(kāi)发(fā)商在项目获(huò)得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家在(zài)购买(mǎi)期房(fáng)后并(bìng)非(fēi)像中国一样在支付(fù)完首(shǒu)付款(kuǎn)后(hòu)从银行(xíng)一(yī)次性贷款支付剩(shèng)余(yú)全(quán)部房款，而是根据开发商工程进度在完(wán)全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需(xū)要严格(gé)的资金监(jiān)管、分期支付(fù)以及违约(yuē)处罚措施作为保(bǎo)障的，如(rú)果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机(jī)取消预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制度(dù)有一定(dìng)历史阶段性，现在(zài)中国住房进入(rù)存量时代，取消预售制(zhì)度有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需(xū)要配套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化解(jiě)这个难题(tí)，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营(yíng)销手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是所见即(jí)所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的最根(gēn)本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以(yǐ)客(kè)户为中心(xīn)，房(fáng)地产(chǎn)也不(bù)能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安(ān)居乐业、社会(huì)长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的(de)重大措施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制(zhì)要结合稳楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持(chí)当期三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究时(shí)，对预售(shòu)制、房地产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背(bèi)后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代在中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租是地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销售孕育(yù)而(ér)生(shēng)。20世(shì)纪50年(nián)代，中国(guó)香港(gǎng)还(hái)未推(tuī)行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的(de)需(xū)求是相(xiāng)当高，不过大(dà)多数居(jū)民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题。针对这一系列问(wèn)题(tí)，不少地产商开(kāi)始探求新的(de)方式，如把楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模(mó)式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数(shù)量(liàng)有所(suǒ)增加(jiā)，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房地产销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭(píng)借(jiè)商业直(zhí)觉和多(duō)年(nián)经营(yíng)杂货(huò)铺(pù)、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独到(dào)的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自(zì)身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在(zài)购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了(le)分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用(yòng)类似租金(jīn)的分(fēn)期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房的资金(jīn)压力，加速了房(fáng)屋的建(jiàn)造和(hé)销售，也(yě)解决了制(zhì)造商的(de)资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的(de)销(xiāo)售(shòu)模式(shì)成(chéng)为当时中国香(xiāng)港房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的(de)一(yī)大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地产市场的(de)改革，“卖(mài)楼花”模式高效(xiào)率(lǜ)地解决(jué)了核(hé)心的住房供不应求的问题(tí)，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动(dòng)了中(zhōng)国香港(gǎng)楼(lóu)市(shì)几十年繁荣(róng)，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的(de)监管(guǎn)机制，促(cù)进(jìn)市场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部门提升了(le)对于预售楼(lóu)花制度(dù)的监管，即要求开发商在预售前，确保地价(jià)款已经全(quán)部支(zhī)付，还(hái)要证明自身有资金(jīn)等能(néng)力(lì)把项目(mù)完成，资金需放入(rù)律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师的(de)核(hé)准。为了防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套(tào)取(qǔ)监管(guǎn)账户(hù)资金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师行在银行(xíng)开设的信托(tuō)账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采(cǎi)取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自(zì)身推动(dòng)项(xiàng)目完工。随着监管体系(xì)逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需(xū)求(qiú)大和供给(gěi)量短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地优先发(fā)展重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业(yè)化的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套问题，才(cái)能(néng)进一步推进城市(shì)化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问(wèn)题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当(dāng)时的(de)国情。叠加(jiā)房地(dì)产市场(chǎng)面临商(shāng)品房的需(xū)求(qiú)量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发(fā)商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无(wú)疑(yí)是对内地(dì)房地产市场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步(bù)引(yǐn)进(jìn)中国香港预售商(shāng)品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多(duō)项文(wén)件，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台《关于(yú)进一(yī)步(bù)深化(huà)城镇住(zhù)房制度(dù)改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房(fáng)分配(pèi)货(huò)币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住房(fáng)新体制(zhì)，从计(jì)划经济(jì)下的(de)福利分房转向市(shì)场经济(jì)的商(shāng)品房。房地产市(shì)场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房(fáng)，解决(jué)了房企(qǐ)缺(quē)少资(zī)金和开(kāi)发时(shí)间周期长的两大难题(tí)，开发商以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住(zhù)房供应速(sù)度加快(kuài)。自此中国(guó)内地开始房改货(huò)币(bì)化，中国人民银行等多(duō)方迅速出(chū)台(tái)相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支持购房者，极(jí)大作用(yòng)推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契合中国内地的商品(pǐn)房预(yù)售制度。预(yù)售制的(de)初(chū)衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产开发(fā)企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者支(zhī)付定金(jīn)或房(fáng)款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流(liú)程为：房地产开发商(shāng)办理预(yù)售(shòu)许可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行备(bèi)案登(dēng)记和预(yù)告登记-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形式一(yī)次(cì)性付清剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开发商可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照(zhào)工程进度付(fù)款有所不同。对中国内地的开(kāi)发(fā)商而言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠(gāng)杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地(dì)商品房销售的最主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对(duì)中国内(nèi)地房地(dì)产市(shì)场的稳步发(fā)展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速(sù)发(fā)展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年(nián)时间走完发(fā)达国家几(jǐ)百(bǎi)年(nián)城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中(zhōng)国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前(qián)已成为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售最(zuì)主要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品住宅(zhái)期房(fáng)销售面(miàn)积占总销售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积和销售金额(é)分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业从(cóng)无(wú)到有(yǒu)、从国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为(wèi)拉(lā)动中国(guó)内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增(zēng)加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中房(fáng)地(dì)产对金融、批发、建材的(de)带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通道业务，占(zhàn)比超过三(sān)分之一(yī)。从(cóng)房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中国(guó)住房市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中国住房市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美(měi)元、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房市值占(zhàn)股债房(fáng)市值的(de)比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值(zhí)与股债房市值的(de)比例较(jiào)高，主要是因为住房市值(zhí)高(gāo)，以及中国资本(běn)市(shì)场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值(zhí)较低(dī)，居民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实存在(zài)，当前的负面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单方面不(bù)公平制(zhì)度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。比如(rú)，交房(fáng)等(děng)待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开(kāi)发商(shāng)之间的购房合(hé)同、购房者和银(yín)行的按揭(jiē)贷款合同是两个(gè)独立的合同关(guān)系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购房合(hé)同(tóng)向(xiàng)开(kāi)发商主(zhǔ)张权力，但依旧需(xū)要根据按(àn)揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷(dài)款偿还(hái)，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置(zhì)等系(xì)列(liè)风(fēng)险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身(shēn)信(xìn)用(yòng)和购房者对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动(dòng)或经营不善，出现(xiàn)资(zī)金(jīn)链断裂(liè)等一系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者(zhě)签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则(zé)风险完(wán)全由银(yín)行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房(fáng)者的预(yù)售监管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中明确规定了(le)开发企(qǐ)业预售(shòu)商(shāng)品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预(yù)售(shòu)款监管的具体(tǐ)办法，由房地(dì)产管(guǎn)理部(bù)门制(zhì)定。但多年以来(lái)全国并没有统一的预售资金(jīn)监管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等(děng)城市则按照项目的(de)建(jiàn)安成本乘以建(jiàn)筑面积或(huò)者(zhě)项目工程总额报价计(jì)算重(zhòng)点资金。而事实是，不(bù)少购(gòu)房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期(qī)，月供(gōng)却被迫继(jì)续还款。那(nà)么(me)，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房(fáng)地(dì)产(chǎn)大开(kāi)发时(shí)代的(de)高周转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程(chéng)建设(shè)名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式(shì)套取的(de)资金，在房(fáng)企各地(dì)项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资金循(xún)环高周转模式(shì)，但一定程度(dù)上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制度呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的预付款比(bǐ)例(lì)相对较低(dī)，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋(wū)交付(fù)后(hòu)开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式(shì)：预(yù)付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是(shì)按工程进度(dù)付款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放(fàng)，购房者(zhě)开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预(yù)售(shòu)商品房提供(gōng)期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由(yóu)政(zhèng)府或第三方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是开(kāi)发商为购房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金(jīn)由第(dì)三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国(guó)平(píng)均首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金(jīn)或首付(fù)外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交(jiāo)付后通(tōng)过(guò)按揭(jiē)贷(dài)款支付(fù)剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国为防止(zhǐ)开发(fā)商(shāng)挪用资(zī)金，购房(fáng)者的定金及首付款由第(dì)三方公(gōng)证行或(huò)产权(quán)保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不承担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而(ér)开发商在房屋建(jiàn)设过(guò)程中的资金(jīn)全部来(lái)自银(yín)行，银行(xíng)根据工程进度向开发商(shāng)提供一定(dìng)比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金(jīn)直(zhí)接(jiē)损害银行利(lì)益(yì)，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工(gōng)进(jìn)度。开发(fā)商在房屋交付(fù)时(shí)需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门(mén)经审(shěn)查后发(fā)放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可(kě)零首付(fù)购(gòu)房，房(fáng)款按建造工期(qī)进度支付(fù)，按(àn)揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还(hái)贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售(shòu)门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前(qián)，购(gòu)房者需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行预约公证，签订合(hé)同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能(néng)购买，定(dìng)金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付公证费和土地交(jiāo)易(yì)税，分(fēn)别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例(lì)，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按(àn)工期支付(fù)房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节(jié)点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点(diǎ200克是几两 200克是多少毫升n)可分为公证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支(zhī)付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者(zhě)可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房(fáng)者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国(guó)保险(xiǎn)公司针对(duì)期(qī)房设计(jì)了两种(zhǒng)保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开(kāi)发商赔(péi)偿或修复，开发(fā)商破(pò)产，由保(bǎo)险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发商(shāng)或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中(zhōng)的(de)房产(chǎn)、资金、合同等各个环节(jié)，各环节(jié)内容确认无误(wù)后签(qiān)订首付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经(jīng)营(yíng)问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同(tóng)签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英(yīng)国采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交(jiāo)房前(qián)付款比例(lì)相对较低(dī)，一般会在合同签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收(shōu)后才(cái)能(néng)交付(fù)，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房(fáng)预(yù)售资金监(jiān)管极为严格(gé)，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在进(jìn)入(rù)开发商(shāng)账户前经过两道关(guān)口，有利(lì)于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须(xū)完成(chéng)“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还定价并(bìng)赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束(shù)后由于(yú)房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一(yī)房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一(yī)一部规范期房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对(duì)购房者支付定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必须完(wán)成定金保全措施才可预售。什么(me)是定金保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合同时，开发商(shāng)向金(jīn)融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签(qiān)订定(dìng)金保证委托合同，设(shè)置购房者定(dìng)金的保证或保险，并(bìng)将相(xiāng)应的保证金(jīn)证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预(yù)先(xiān)支付的购房款也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭保证金证明书向金融机构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一(yī)般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的(de)定金，签订(dìng)购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)即(jí)可向银(yín)行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后才(cái)开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外(wài)的剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资金进银行专(zhuān)门项目资(zī)金(jīn)账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环(huán)节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权(quán)合同以(yǐ)及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购(gòu)买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的(de)首付(fù)及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发(fā)展商(shāng)条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支付节点一般为(wèi)合(hé)同签订(dìng)后、地(dì)基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比(bǐ)例(lì)约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照(zhào)工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购房者的(de)订金与付(fù)款会存入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前房(fáng)地产到(dào)了政策(cè)出手临界点，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥(tuǒ)善(shàn)应对局部(bù)停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力(lì)的(de)金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加(jiā)大(dà)支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财(cái)团(tuán)，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计(jì)形势复杂性和人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立开(kāi)发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金(jīn)安全。签(qiān)订合同环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介入，为房屋(wū)重(zhòng)大(dà)延(yán)期以及(jí)重大(dà)缺(quē)陷等情况(kuàng)提供充(chōng)分的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工程进度(dù)付款机(jī)制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者(zhě)的权益(yì)。资金监(jiān)管环(huán)节，引入独(dú)立(lì)于开发(fā)商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现象。交(jiāo)付环节(jié)，建(jiàn)立商品房保修(xiū)期制度(dù)。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修(xiū)期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商(shāng)品房预售制是大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面(miàn)，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的(de)提升开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

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