万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的(de)意(yì)外走红，让这个位(wèi)于北京海淀(diàn)的豪宅(zhái)被(bèi)全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团(tuán)，也被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫(hè)集团(tuán)成了共同债务(wù)人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题(tí)是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的(de)有钱(qián)人(rén)，房子(zi)现在(zài)莫名奇(qí)妙(miào)地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到(dào)这些业主的维权(quán)信息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调(diào)侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能(néng)没(méi)你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心区(qū)位(wèi)，名校环绕的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架(jià)了“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司不(bù)良债权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物(wù)中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述(shù)不良债权(quán)转让项目(mù)的处置主体是中(zhōng)国信(xìn)达资产(chǎn)管(guǎn)理股份(fèn)有(yǒu)限公司北京(jīng)市(shì)分公司(sī)（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下(xià)称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其(qí)中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一(yī)起中国(guó)信达北(běi)分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报(bào)道，万(wàn)柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子实际上都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什(shén)么(me)中国信达(dá)的拍卖(mài)页面上(shàng)又注(zhù)明这(zhè)75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有网签，也(yě)没有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经的报道证(zhèng)实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在(zài)还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀(diàn)的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区房，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万(wàn)柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体“地(dì)产(chǎn)八(bā)卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫集团的(de)高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不(bù)少网友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被(bèi)精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确实已经支付价款并(bìng)实际占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不良债权回本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍卖损失(shī)最(zuì)大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付(fù)价款并实际占有，但未办理过户(hù)手续的(de)，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的可以向法院提(tí)出(chū)执行异(yì)议申(shēn)请(qǐng)，请求法院(yuàn)解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或(huò)办理(lǐ)房产证，并(bìng)承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公(gōng)布《最高人民(mín)法(fǎ)院关于(yú)商品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者权利保护(hù)问题的批(pī)复》，以司法(fǎ)解(jiě)释的方式(shì)明确了购房(fáng)人的(de)优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为(wèi)目(mù)的购买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付(fù)请求权(quán)优先于(yú)建设(shè)工程价(jià)款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民(mín)法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩论终结前(qián)已实际支(zhī)付剩余价款的，可(kě)以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那(nà)么这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔(péi)了夫人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中(zhōng)国信(xìn)达申请不(bù)良债权转让，可以追溯(sù)到金谷信托(tuō)踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中国信达已经成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择(zé)退出(chū)了赫(hè)华(huá)恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限(xiàn)责(zé)任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国(guó)信达(dá)资(zī)产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个(gè)个(gè)传说。

　　如钓鱼诫勉谈话影响期是多长时间，诫勉谈话受影响吗台七号院，作为中赫集(jí)团进入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼(yú)岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知(zhī)名房企手中，抢下(xià)了(le)北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北京(jīng)当年的“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳(liǔ)书院就以(yǐ)神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年(nián)银杏树，还是每平(píng)米20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的(de)树(shù)、北平府的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的(de)地位。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对(duì)手是(shì)当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它(tā)远远超过这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但其依(yī)旧在北(běi)京豪(háo)宅圈备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发的豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了(le)不(bù)少(shǎo)知名人士，如知名(míng)演员宋丹(dān)丹，就(jiù)住(zhù)在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)则(zé)居(jū)住在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了(le)中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北(běi)京城最贵(guì)的地”，“做地(dì)产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开(kāi)发商(shāng)光环(huán)的背后(hòu)，这个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯”却多(duō)次成为被执行人，被执(zhí)行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒(jù)不(bù)履行生效法律文书(shū)确定(dìng)义(yì)务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集(jí)团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今年(nián)年初“万柳书(shū)院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖出背后(hòu)的(de)中(zhōng)赫集团，发现其深陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的开发商(shāng)到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实(shí)控(kòng)人周(zhōu)金辉的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急(jí)转直下。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在(zài)于收购(gòu)北京国安。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集(jí)团就尝试过多元(yuán)化(huà)业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金辉(huī)将转型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿(ná)下北京国安(ān)俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国(guó)安(ān)俱乐(lè)部全部股权。如(rú)果北京(jīng)国安(ān)的估值一直没变，那么中赫集团拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控(kòng)人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押(yā)陆续(xù)质(zhì)押(yā)，据企查查(chá)显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权人包括海金(jīn)商业(yè)保理、北京建(jiàn)工(gōng)、山东国际(jì)信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主(zhǔ)北(běi)京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状(zhuàng)况没有得(dé)到改善，中赫(hè)集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易所官(guān)网(wǎng)信息显示(shì)，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部(bù)实现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资(zī)产(chǎn)总计(jì)5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和(hé)周金辉(huī)夫妇(fù)还(hái)在持续质(zhì)押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执(zhí)行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞(xiá)等共同(tóng)成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而(ér)拒(jù)不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定义务，上述(shù)被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前(qián)幸(xìng)免于(yú)难。不过在实(shí)控(kòng)人都成为老赖的(de)情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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